2017年中國樓市將出現新變化（上）

2017年春節過后，部分城市房地產市場迅速回暖，成交量和價格都出現了較大幅度的上升。3月中旬，北京、廣州等城市相繼加大房地產調控力度。結合中國房地產新常態的長期趨勢，分析調控政策的短期影響，可以預計，當前中國房地產市場的波動正在出現一些明顯的變化。

一、成交量總體呈下滑趨勢，熱點城市改善性需求受調控政策的階段性抑制

從目前的數據看，預計一二線熱點城市成交量維持低位，三四線城市市場有限好轉。2016年重點城市成交出現新高，在房價快速上漲的過程中部分需求提前釋放，以北京為例，2015年以來23個月的二手住宅成交量超過44.7萬套，超過2012-2014年三年交易總和。2016年下半年調控政策密集出臺，市場環境收緊，預期轉向，成交量高位下調。北京10月二手房成交量比環比下降67%。隨著調控力度的加強，未來市場成交量呈現下滑趨勢。

成交面積減小，改善性需求受到調控政策的抑制。從數據觀察，近期的一系列調控政策出臺使成交面積減小，2016年北京二手房套均成交面積從9月的84.1平方米下滑到12月的79.2平方米。上海12月60平以下小面積住宅的成交占比較8月增加4.3個百分點，而大于90平米的中大戶型住宅成交占比下滑4.1%。由于信貸政策的持續收緊，杠桿的使用難度增加，投資性需求離場的同時，較高利率和首付比例的增加，使改善性需求也遭到調控政策的抑制。

從房地產交易的產品結構觀察，二孩政策放開，三代同屋現象更普遍，多居室、二套房需求增加，人口結構變化導致改善型需求占比上升。從萬科的產品結構比例可以看出，近兩年再次改善及高端產品成交占比明顯上升，且成交比例增幅更大于產品供應的比例，存銷比下降很快，說明近期出臺的調控政策可以說暫時壓抑了需求，但是，這些需求實際上還是存在的，尤其是改善型需求受到更大抑制。如何滿足這個目前受調控政策抑制著的需求，是將來調控政策恢復常態之后必須提前部署的。

在分化的市場格局下，中國的三四線城市去庫存仍是主要基調，熱點城市需求的擠出效應和信貸政策的傾斜，將有助于這些市場的銷售好轉，尤其是環一線城市的三四線城市，正在成為承接溢出需求的主力。這從另外一個角度也顯示出中國的城鎮化正在發展到以城市群為主要載體的發展階段。

二、2016年來土地供應受限，熱點城市供需缺口加大，需要更關注土地供應的有效增加

重點城市土地供應存在較大缺口，土地市場需求不減。商品房銷售面積與土地成交面積缺口持續擴大，商品房潛在供給逐步降低。北京、上海2011-2016年商品房住宅成交土地面積與銷售面積年均缺口分別為387萬平方米、382萬平方米；杭州、合肥兩地供給缺口分別為44萬平方米、240萬平方米。對購房者而言，土地供給如果跟不上需求，就可能強化房價上漲的預期。對于房企而言，能不能拿到土地決定了未來的生存空間，房企對土地的需求極為強烈。即便在行政手段的干預下不出“地王”，土地供不應求的狀況也可能會以其他方式體現，如更多的土地變成100%自持，實際上對于市場預期的穩定依然不利。在土地供求存在缺口的約束下，新建商品房供給就可能難以滿足市場需求，熱點城市房價上漲壓力要想部分得到緩解，只能靠加快存量房的流通增加供給。

從目前看來有限的土地供應的結構觀察，純商品住宅用地供應量缺口更大。不僅土地供應總量逐年下降，從土地成交結構來看，實際決定房價的純住宅部分也明顯下降，純商品住宅用地占比從2015年的25%降至2016年的9%，總量也僅有39萬平方米。包括商品住宅、自商房、保障房以及新出現的自持商品住宅在內的可供居住用地總量也明顯減少，此前這部分占比在五成左右，2016年降為四成不到。從新房實際成交來看，2016年商品房成交12萬套，刨去保障房、自住房、商住房，純商品住宅只有4.3萬套左右。供應總量不足和比例偏斜導致供應缺口加大。

三、房價走勢在調控政策引導下趨于平穩，但熱點城市房價上漲壓力仍需關注

雖然調控政策開始發揮一定的效果，但是從供需數據觀察，目前看一線城市的供需矛盾依然存在，目前只是受政策抑制，漲勢趨于放緩或平穩，增大供應應當還是化解問題的關鍵。對于一線城市來說，土地供應的不足和對人口的吸引力如果一直存在，供需矛盾就不會因為政策面的階段性的收緊出現根本轉向。加上一線城市之前就有相對嚴厲的限購政策，投機占比相對較低，政策面的收緊雖然會對這部分群體形成降價壓力，但因為體量較小難造成市場價格的普遍壓力。其次，目前一線城市的庫存相對不足，二手房市場庫存也處于低位，目前鏈家北京可售房源不足2015年一月的一半。由于新房和二手房庫存同向減少，市場供需矛盾加大，因此，增大供應依然是這些城市的房地產政策長效機制的關鍵。

投資占比過高、缺乏人口吸引能力的二線城市或將面臨房價階段性回調的壓力。部分二線城市的房價在2016年出現較大幅上漲，加上前期并無限購政策，導致大量投機資金的進入。值得注意的是，一方面大部分城市還是以新房為主，部分中小開發商可能會由于成交量下行、資金成本增加而考慮降價；另一方面，隨著政策的收緊，首付和貸款成本出現增加，投資需求退出。因此在2017年對于投資占比高、缺乏產業和人口支撐且在2016年已經出現價格大幅上漲的二線城市來說，房價可能會面臨階段性下跌的壓力。

三四線城市市場庫存壓力依然存在。對于三四線城市而言，在一二線高房價倒逼之下，部分三四線的房地產市場有所回暖，但是去庫存壓力依舊較大。

四、二手房已成為滿足熱點城市需求的重要力量，應當關注二手房市場的培育和發展

在當前的市場供求格局下，土地供應缺口、新房供應跟不上，一線及熱點二線城市已經或正在進入存量房時代。近年來全國二手房交易規模占住房交易總額的比例不斷提升，2016年占比達到40%，5年前這一比例不足20%。

二手房主導格局將會持續深入，擴大到一線以外的熱點二線城市。隨著城市住宅土地供應的收緊，二手房的交易比重會逐步上升，并且從現有的一些城市觀察，當一個城市二手房交易占比超過新房后，這一比例會持續擴大，二手房價格對新房價格的領先作用也進一步增強。2017年，預計北京、上海等一線城市二手房交易占比會進一步提升，廣州、天津、蘇州等重點城市在接下來的幾年內將會陸續進入存量房時代。

在短期內沒有明顯增大土地供應的條件下，提高存量房流通率、發展存量房市場，是解決供不應求、促進市場平穩健康發展的重要手段。與新房的供給周期不同，二手房供給能夠隨著需求變化快速做出反應，增加了市場供給彈性。比較主要城市的房價漲幅和百人流通量可以發現，百人流通量與房價成明顯的負相關，如成都、重慶，流通速度越快，房價上漲的壓力就會得到部分化解。因此，對于房價漲幅過快的一線和重點二線城市，需要積極盤活存量，促進房屋流通，提高供給彈性。從這個角度看，如果推出房地產稅，有助于提高在持有環節的成本，促使更多的空置房進入到二手房市場或者租賃市場，是有助于抑制房地產上漲壓力的。