做地儲備與出讓問題研究

【摘要】為改變我國傳統的土地模式，進一步規范和調控土地市場，實現土地資源優化整合及土地收益最大化，土地儲備制度應運而生，這是國家在土地改革方面的重大舉措。本文根據土地儲備與出讓工作的實際開展情況進行分析，指出了當前工作存在的問題，并給出相應的對策和建議，以期促進我國土地儲備與出讓工作的快速健康發展。

【關鍵詞】做地；儲備；出讓；研究

1、做地儲備出讓存在的問題

1.1計劃管理水平低下

做地儲備出讓是一項系統工程，涉及政府工作方方面面，要做好這項工作必須實行計劃管理。計劃的編制、執行及監督管理直接關系到工作的成敗。目前各級政府雖然也有制定年度儲備計劃、出讓計劃，但是對計劃編制前的謀劃工作不深，沒有進行深入市場分析，缺乏科學論證，計劃制定及后續執行的隨意性比較大，計劃的完成率不高[1]。

1.2部門協作配合不夠

由于做地儲備出讓工作涉及到各級人民政府、國土、住建、規劃、招商、發改、環保部門之間的協調配合，但是各個部門內部都不同程度的存在著權責不統一、審批程序繁瑣、業務范圍交叉等情況，使得具體工作中無法真正做到無縫溝通和配合，部門之間相互推諉，各種因素相互制約，給土地出讓工作造成了負面的影響。

1.3運行機制不夠健全

目前，我國的土地收回、儲備、出讓的相關機制都已經建立，但還不是十分完善，特別是三者之間的銜接機制還不夠成熟，存在一定程度的脫節現象。往往出現大量政府已經收回收購土地因市場原因無法出讓，而同時在市場需求旺盛時又推不出可出讓土地的現象。前者造成政府土地儲備庫偏大，土地資源閑置、政府資金使用效率低下，后者則降低了政府對土地市場的宏觀調控能力。

1.4土地補償標準不一

土地補償數額及執行力度涉及到各方面的利益，具有很高的技巧性，是土地儲備工作能否順利進行下去的關鍵，在具體的土地儲備工作中，由于缺乏相應的具體政策不完善，導致拆遷補償存在收益標準不統一、收益分配不科學等一系列問題，造成了工作開展的艱難。被征遷土地的使用者由于利益分配的問題，存在著很強的抵觸心理，直接影響到儲備工作的進度。

2、做地儲備出讓對策與建議

2.1健全做地儲備出讓法律體系

土地儲備和出讓作為我國土地使用制度的一項重要環節，理應制定專門的法律和規章制度來進行管理，涉及到哪些類型的土地需要儲備，儲備土地的性質及收儲方式，土地收儲過程中的稅費、土地儲備融資方式等問題，同時要進一步明確土地儲備機構在整個過程中的主體地位和主導作用，從而保障做地儲備出讓工作的順利進行。

2.2開展做地儲備出讓謀劃研究

做地儲備出讓工作成敗的一個關鍵在于前期的謀劃、加強土地市場的分析、土地資源的調查、儲備信息的共享，以全局的眼光做好計劃的前期謀劃、實現做地儲備出讓工作的全盤謀劃、全域謀劃、全年謀劃。做到科學合理利用土地資源，避免國有資源的閑置，真正做到服務全城，謀劃大局。以做地為龍頭、出讓為導向、儲備為樞紐，實現四個一體化，即機構管理一體化、職能管理一體化、計劃管理一體化、信息管理一體化，實現做地高效準確、儲備及時適量、出讓平穩有序的目標。

2.3合理制定土地儲備補償標準

土地儲備補償政策應當充分考慮到各方面的內容，包括如何確定原有土地產權者權益，科學合理制定儲備的價格，建立統一的測算標準以及儲備成本合理控制等等。需要各級政府對城市的土地進行科學、全面的評估，制定整體的儲備計劃，以整個城市作為參考，以此為基礎按條件評估可出讓土地的預期總價，具體進行儲備時還再結合短期市場價格和城市的平衡收益進行計算確定，這樣不僅能夠縮短土地行儲備周期，還能夠做到中長線全面聯動，提高資金的利用效率，平衡土地出讓收益分配。

2.4開展多元化的土地收儲模式

現階段，除采取現金進行土地儲備之外，還應積極探索其他合理的方式，如預約分成方式，具體針對那些企業拆遷、破產變現。老城區改造等地塊，在土地納入儲備庫之前，由土地產權人和政府簽訂合同，按照約定的比例進行分成，這樣既減輕了政府資金壓力，又能夠保證土地產權人的合理收益，又如權益置換的方式，指的是那些城中村改造的土地，可以利用儲備庫中的土地進行置換，以獲得地理位置較好、利用效率較高的土地，不僅可以降低成本，還可以對土地資源進行合理的配置，充分挖掘土地的內在潛力。

2.5強化政府部門之間協調配合

涉及到做地儲備和出讓的各級政府部門應當提高思想認識，在做好本職工作的基礎上，還要與上下游部門之間建立良好的溝通和協作機制，從而確保做地儲備出讓工作做到職責清晰、思路一致、密切合作。財政、住建、發改、規劃等部門應在具體工作中與國土部門做到步調一致，加強正面配合，減少無關的負面干擾，創造良好的工作環境，明確職責和業務流程，保證各項工作開展的順暢，做好拆后安置、補償等工作，以期獲得最大的經濟和社會效益。

2.6建立土地市場規范工作流程

第一，進一步健全完善土地出讓審批制度，各級政府和國土管理部門的工作要具體落實到每一宗地的做地、儲備、出讓環節上，進行集體決策和研究，保證工作萬無一失。第二，在具體的每一宗地的實際運作過程中，要嚴格按照掛牌出讓程序進行操作，同時介入公證、監察、審計等部門，全程參與，確保實際土地儲備出讓工作做到公開、公平和公正。陽光、和諧、健康的土地市場的建立，保證國有資產免于流失，有效的杜絕官商勾結、暗箱操作以及腐敗等行為的發生，對于推動土地市場的健康有序發展具有深遠的意義[3]。

2.7營造良好的土地儲備工作環境

相關部門人員在開展做地儲備和出讓工作時，不能夠單純盯住眼前土地所獲得的收益，還應當努力提高自身的職業素質，不斷改進服務的水平，把以人為本作為工作的重要原則，以維護好政府利益和被收儲人合法權益作為工作的落腳點和出發點，盡量協調好二者之間的利益關系，減少摩擦，消除分歧，達到互利共贏。土地出讓之后，工作還沒有結束，還應當做好后續的跟蹤、反饋、監督、協調，真正把服務的意識落實到工作的每一個方面，營造良好的土地儲備出讓工作的新環境。

結語：

做地、儲備、出讓工作的開展，對于政府從整體上把控土地市場、提高土地資源整體利用率、科學合理優化土地資源配置等具有重要意義。在實際工作中，針對機制不健全、協調配合不暢等問題，應從整體出發，在完善相應制度，建立保障體系的基礎上，加強政府各部門溝通，逐步建立起陽光的土地市場，保證工作的健康、有序開展。

參考文獻：

[1]]楊連山.對我國現行土地出讓金制度的若干思考[J].中小企業管理與科技（下旬刊），2015，04：111-112..

[2]]趙婧.完善土地收購儲備制度的建議和思考[J].工程技術研究，2016，（12）：1.

[3]謝理，鄧毛穎.土地儲備出讓中的城市規劃參與[J].城市住宅，2015，（2）：74-76.