探究不動產登記與房屋交易管理

【摘要】隨著我國社會經濟不斷地發展與進步，不動產登記與房屋交易管理等工作也發生了改變，結束了原有的房屋登記和交易一體化的管理模式。在這個新環境下不動產登記以及房屋交易等相關的工作，必須要有相關的法律法規作保障。不動產登記一般都是在不動產機構進行相關事宜的，目前我國不動產實施統一登記，房屋交易、產權管理等。本文主要對不動產登記與房屋交易管理進行研究，將對房屋登記與交易管理的基本模式進行分析，并探究其中的注意事項。

【關鍵詞】不動產；房屋登記；房屋交易管理；注意事項

隨著人們社會經濟水平的不斷提高，人們的意識也在不斷地增加，當下我國不動產登記的數量一直在呈上升的趨勢，但是，在房屋登記以及交易管理過程中，也有很多需要注意的

事項。不動產有很多的種類，下文主要針對房屋的登記與交易管理作為研究對象，分析并了解房屋登記與交易管理之間存在的聯系。現階段，我國行政管理機構對當地的不動產登記與管理加大了重視，進行有效的管理，即方便了權利人，又提高了工作效率與質量。在一定程度上還保障了登記管理資料的安全性。

1、不動產的基本介紹

1.1房屋登記與交易管理機構現行設置的幾種模式

現階段，我國關于房屋登記和交易管理的機構設置可以分為三種形式：

第一種形式是房屋交易管理與房屋登記能夠達到完全融合在一起的狀態，可以進行合并設置或者可以是合署進行工作；第二種形式是登記與交易管理中的部分職能合并成為一個部門，交易管理另外一部分的職能與其分開設置；第三種形式便是登記與房屋交易管理設置進行完全分來的模式，互不影響。

對于第一種形式，在房屋交易過程中，將部分審核管理融入進登記受理與審批中，這樣就使房屋登記的相關信息與部分交易信息的內容進行融合，使之能夠成為共同體，相互影響、相互作用，登記審核交易能夠一口受理，大大的提高了工作效率。對于第二種形式，交易管理的部分職能與房屋登記相互融合，而所謂的部分交易管理職能是與登記聯系比較大的職能進行融合，另一部分交易管理工作事宜在其他的管理部門設置，這樣達不到一口受理的狀態。對于第三種模式，所實行的是登記與交易管理部門分別設置在多個機構中，利用網絡信息技術可以實現登記信息與交易信息共享的狀況。

1.2不動產登記基礎平臺建設

隨著網絡信息技術在不斷地發展進步，我國不動產登記基礎平臺建設已基本完善。不動產登記信息管理基礎平臺大體是由數據庫、地理信息系統以及不動產應用平臺三部分組建的。對于平臺建設的設計方面，應與實際應用相結合，打造完善的數據共享系統應用，保證各個系統的安全，做好防御措施，并可以進行修改以及擴充。在不動產登記數據方面，通過數據引擎和地理信息系統將結合，可以不受空間的限制，對相關的數據進行儲存與管理。而地理信息系統平臺的主要功能便是能夠通過互聯網的應用系統來完成不動產信息的審批、受理、交易、等工作，并能實現數據共享、查詢等功能。

1.3不動產登記中心的形式

根據我國《不動產登記暫行條例》的制定，我國已經各地區開展了不動產登記的活動，房屋登記所有的工作，登記內容、交易活動等很多形式都是在登記中心進行的。目前登記中心主要有四種形式：一是由政府成立的登記中心，這種形式的登記中心相對比較獨立，不受住建與國土的管制，建立這種登記中心的形式相對比較齊全，能夠包含所有機構的登記工作，以及所涉及的管理職能，這種登記中心形式的實現是需要大量的人力與物力資源，而這種形式的建設并不多，需要當地經濟的支持。二是由國土局進行下設的建設，其主要的形式是通過發證平臺，能過將登記信息進行傳送到當地的登記中心，從而能夠完成發證工作。這種登記形式，適合短時間的房屋登記，由于業務相對比較單一，投入的人力、物力較少，需要經過一定的過渡期，再慢慢發展成熟。第三種也是國土局設立的另一種形式的登記中心，這種形式的登記中心對比于上一種登記形式，登記比較復雜化，因為它的職能能夠與其他登記機構相結合，使其不容易將不動產登記與其他的管理部門職能進行有效的分離。另一種國土局成立的登記職能涉及房屋登記以及林權登記，能夠將登記信息進行轉移，也可以將登記人員的資料進行轉移。

2、與登記相關聯的交易管理事項

2.1商品房樓盤表以及網上備案合同

商品房的樓盤表在建立完成后，并經過審核，與登記相關聯的事宜主要有以下幾點：

1.商品房的初始登記

商品房的初始登記界面應與商品房銷售界面保持一致，這樣能夠快速、便捷的將商品房轉移并進行登記，商品房的屬性也要與銷售狀況界面保持一致，并要保證它們之間要有準確的聯系，這樣能夠將對房屋的所有權其中共有的權力進行清晰的記錄。

2.用未經售出的商品房設置成在建工程的抵押權。此種形式的抵押權要根據所銷售商品房的樓盤表以及房屋的屬性特質的建立，要將房屋樓盤表進行登記，進而能夠進行落地關聯的后續工作，并建立起與待售商品房樓盤表中以房屋代碼向符合的關系，有利于信息的傳輸。這樣可以大大提高工作人員的效率，能夠快速的將相關的抵押信息傳輸到待售樓盤的表中，進而能夠更好的控制被抵押房屋的銷售情況。

3.提前查封

對于一些沒有經過登記的預售商品房進行提前查封，進行這個過程同樣也是需要建立落地并要與預售商品房的樓盤表相關聯的房屋登記樓盤表，能夠清楚商品房的銷售狀況，使提前查封工作能夠順利的進行，并將所查封的商品房信息傳輸到商品房樓盤表中，這樣做能夠有效的控制被查封的預售商品房的交易等一切變動。

4.預售商品房登記

預售商品房要設置成預告登記一定要建立落地并且和預售商品房的樓盤表相關聯的登記房屋對應的樓盤表，并能快速的調出商品房銷售的相關備案信息。根據備案合同中的備案信息進行辦理預售商品房的預告登記或是預售商品房抵押權的登記。完成之后將登記信息傳給商品房樓盤表中，目的是能夠更好的控制預售商品房的合同變更或者注銷情況。

5.商品房轉移登記

對于商品房所有權進行轉移時，要在原始登記后，還要進行所有權轉移登記，辦理轉移登記時需要調取并審理商品房相關的登記事項與商品房銷售備案的信息是否沒有差異。在這個過程中，需要注意的時一旦商品房發生交易變動，要及時的將信息傳送到商品房登記信息數據庫中，保證商品房的交易信息能夠得到及時的更新。

2.2存量房轉讓以及市場準入

目前我國存量房有很多不同的取得形式，這樣就促使了房屋性質也有所不同，如果是因為政策因素獲得的房屋，在房屋轉讓時就會有一定的限制，比如房屋產權是軍產的，當下還不能進行交易。以政府住房政策因素獲得的優惠住宅，比如現有的經濟適用房、扶持房、和政府共有產權的住宅、享受最低成本價房等，在進行房屋登記時，應準確記錄相關房屋的性質，在轉讓時要經過上市準入方進行交易，交易過程中審批需要查看原始登記以及交易的相關材料，并記錄好相關的內容。存量房在網站上進行銷售時，相關的交易管理部門要根據相對應的登記信息以及交易內容進行對房源信息的核對，保證網上發布的房源真實有效、保證雙方的交易安全。在發生交易變動后，應將相關的信息及時的傳送到登記信息數據庫。

2.3建立個人住房信息系統

建立個人住房信息系統所涉及的內容是商品房銷售備案信息、房屋所有權登記信息、存量房網上信息，是將登記信息與交易信息相結合。房屋登記信息以及房屋交易信息是個人住房信息的基礎，記錄個人住房信息，為之后的審核、受理提供條件，只有將房屋登記以及交易登記準確的記錄到個人住房信息中，才能更好的為后期工作提供便利條件。所以，要及時的將信息傳送給個人住房信息中，使住房政策能夠更有效的實施。

2.4房屋租賃管理與房屋抵押

對于房屋租賃的信息管理應要清楚房屋的所有權登記信息，并依據我國《合同法》中的相關規定，租客享有與他人同樣條件并且能夠優先購買的權力。在進行交易管理登記時，需要對房屋租賃的備案合同進行審核，并要提前通知租客，獲得租客的書面同意書，這樣才能夠進行轉移登記。

房屋抵押的實質是一種交易行為，在交易過程中需要進行登記才能有法律效益。將所有權的房屋進行抵押，被抵押的房產的權屬清楚，沒有任何限制交易的情況，在交易時，要進行是否被權力限制的核查，是否此房屋被查封、是否成為凍結資產、是否是順應抵押、是否是公司改建的留置房，一定要將情況核查清楚，保證交易安全。

3、不動產登記制度存在的問題

我國現階段不動產登記制度相對于來說還比較完善，但還是存在一些問題，我國現有的物權法的法律效力范圍和它的有效實施受登記制度一定程度的影響。結合我國目前的現狀分析當下實行的登記制度，存在以下問題：

3.1登記機構過于分散

由于我國沒有統一的不動產登記機構，導致目前沒有將對完善統一的登記制度，不動產登記機構過于分散。對于房屋登記的相關體制也是過于復雜，這種復雜的房屋登記制度會產生很多嚴重的影響。

1.給房屋登記人會造成極大的不便，浪費當事人的時間。

2.登記制度達不到統一會使房、地進行分開抵押以及曹成房產重復被抵押的狀況。

3.不同機構進行負責也會使登記程序以及有效性有著一定的差異，進而導致了給正常交易程序帶來阻礙的現象。

4.因為登記機構過于分散，給交易過程中的當事人帶來了極大的不便，不利于相關資料的審查，不能提供完整的信息。

5.各個登記機構為了能夠獲取其中的利益，對于房屋登記呈競爭的趨勢，各部門之間互相競爭，導致現存的登記制度只是走走形式。

3.2房屋登記機構制度不完善

我國現有的登記機構在房屋所有人進行登記時，會經常出現錯誤、漏洞以及一些相關資料的丟失，直接導致相關的當事人造成嚴重的損失，而由于登記機構造成的損失他們卻從不去承擔任何后果。第一，登記機構在給當事人進行房屋登記時是收取一定的費用的，但是他們只是享有收費的權利，并沒有對錯誤登記所造成的后果進行任何責任的承擔以及資金的賠償，這在一定程度上損害了當事人的合法權益，對房屋所有人是不公平的。這種不公平的現狀是導致許多登記糾紛的重要因素。

3.3登記機構的收費問題

目前我國不動產登記機構的工作都是建立在收費的基礎上，如果房屋所有人去進行登記，登記機構會根據當事人所擁有的財產進行收取相對應的登記費用。這一做法，很多人都不理解。登記機構是屬于國家服務型的機關，其本質是為社會服務的，對其當事人收費是沒有任何依據的。

4、建立合理的登記和交易管理協調機制

4.1登記和交易管理案件受理的問題

房屋進行轉讓、抵押等的登記與房屋交易管理事項受理過程大致相同，對于同一項申請的文件需要提供兩份原件，并且不在同一個窗口辦理，當事人是先進行交易然后再進行登記，這樣會導致成本很高，效率不會得到提升。如果在同一個窗口辦理事項，提供一份原件，就要一口受理的窗口要明確所屬法律的主體。如果不動產發生審查或是登記錯誤，誰去承擔責任，一份原件是歸換交易部還是登記部。針對出現的問題，一定要進行協調處理，明確法律關系。

4.2登記和交易信息系統重建和信息共享

登記與交易部門都應該建立完善的登記交易信息庫，重新制定相關流程。通過網絡數據的傳輸，及時更新新登記的交易信息材料，能夠使雙方方便管理，也能夠通過數據的查詢，在保證網絡安全的基礎下，能夠使兩個部門共享有關信息。并且，要保證相關的數據要建立相同的數據標準，將房屋的關系進行準確的定位。

4.3建立健全的登記機構賠償制度

登記機構在進行房屋登記的過程中，難免會有出錯的情況，這樣會導致房屋所有人造成嚴重的財產損失，所以要建立健全的登記機構的賠償制度。可以制定相關的賠償制度，對產權人造成多少的經濟損失按照一定的比例進行相應的賠償，

結語：

綜上所述，我國不動產登記與房屋交易管理相關的制度應進一步進行完善，能夠使產權人的經濟效力能到保證，也能使雙方在交易的過程中，能夠得到安全的保障。應加大對不動產登記和房屋交易管理的重視，使我國不動產行業能夠得到更好的發展。在對不動產登記及交易的管理方面，應從各個角度去考慮，將更好的完善我國不動產登記與交易的相關制度。

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作者簡介：

魯剛（1977-），男，山東省聊城市人，民族：漢，職稱；高級工程師，學歷：在讀研究生，研究方向：企業管理，學科專業；mba，單位；山東建筑大學商學院2014級mba。