房地產供給側結構性改革實踐初探

【摘要】去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板是2016年我國經濟工作的重點，也是房地產行業供給側結構性改革的內容。因供給和需求的變化，以及行業發展環境的變化，房地產業急需供給側結構性改革。經過2016年的探索和努力，行業發生了一些好的變化，庫存去化效果明顯、土地供應方式有所創新、金融配套更加靈活、企業經營更貼近市場和消費者。2017年是深化供給側結構性改革之年，房地產業如何落實，需要在正確認識行業改革特殊性的基礎上，處理好供給側與需求側、當前與長遠、企業實踐與政府政策、房地產與產業鏈這四個方面的關系。

中央2015年底提出的供給側結構性改革總體要求和方案，是從長遠性和根本性出發，對現階段制約我國經濟發展主要問題的積極應對，同時改革也將對我國后續發展產生深遠影響。聚焦房地產業，經過近20年的快速發展，供需結構、市場環境已發生根本性變化，但也累積了不少問題，是需要去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板的重點行業，因此，供給側結構性改革對于房地產業尤為必要和迫切。

1、房地產供給側結構性改革的必要性

1.1供給和需求的變化促使房地產進行供給側結構性改革

供給數量上，2014年我國城鎮居民人均住宅建筑面積33.3平方米，戶均成套住房接近1套，已告別極度短缺，基本實現了供需平衡。這一變化決定了未來住房供應的對象應以改善型群體和新市民為主。改善性群體對住房品質、住區環境、醫療、教育、休閑等配套服務勢必提出更高的要求；而新生代農民工群體已然不能接受其父輩時代簡陋的居住環境，他們要扎根城市，長久生活。同時老齡化時代的到來，也要求為老齡群體提供更加適老化、更具宜養性的居住環境。反觀目前的住房供給，房價高企，規劃設計不合理、精裝修成品房比例低、配套設施不完善、物業服務單一等現象仍大量存在，難以有效滿足上述群體需求，造成供需錯配，資源浪費。

1.2行業發展的環境要求房地產進行供給側結構性改革

外部來說，經濟發展步入新常態，需要房地產業進一步優化資源配置，增強創新意識和創新能力，形成新的發展動能；互聯網等移動信息技術的快速發展，要求房地產業不斷滿足信息時代新的居住、消費需求，實現融合發展；BIM、住宅產業化等技術的研發實踐和標準體系的建立完善，也為房地產開發提高質量、綠色發展提供了技術支撐。內部來講，隨著融資成本、建筑原材料、人工成本，尤其土地成本的大幅增加，房地產開發成本不斷上升，企業經營利潤下降明顯；行業集中度提高明顯，恒大、萬科、綠地、萬達等500強開發企業，與中小房地產企業差距不斷拉大，與中小城市距離越來越遠，開發偏重大城市、大項目。成本上升，競爭加劇，企業生存壓力增大，迫使企業加快轉型升級，不斷提升產品和服務的質量，挖掘潛在市場和潛在客戶。

2、當前房地產供給側結構性改革的一些實踐

供給側結構性改革提出一年多來，中央政府要求各地因城施策實施調控，地方政府相繼出臺了以去庫存為主的房地產供給側改革實施方案，房地產企業也順應改革形勢，在提升產品品質、完善服務配套、增加有效供應、滿足有效需求方面進行了一些有益嘗試，取得了較好的效果。

2.1全國去庫存總體成效明顯

房地產去庫存是2016年經濟工作五大重要任務之一，2016年初，我國商品房待售面積73931萬平方米，待售面積和去化周期均達歷史高位，高企的庫存增大了系統性風險。在中央因城施策調控思路下，各地通過降低交易稅費、拓寬房企融資渠道、支持新市民在城市安家、加大棚改貨幣化安置、完善公共配套設施等多種途徑努力化解庫存，庫存去化尤其住宅成效明顯。2016年全年商品房累計減少2758萬平方米，其中住宅累計減少4791萬平方米（商業和辦公不降反增，分別增加940萬平方米和160萬平方米）。但寬松的貨幣環境加上金融杠桿的作用，去庫存呈現明顯分化態勢，一、二線城市房價上漲過快，偏離了“住”的屬性，中西部和東北地區的三四線城市去庫存問題仍比較嚴重；相比住宅，商業辦公庫存數量大、去化慢，還需積極應對互聯網對傳統業態的沖擊和改變。

2.2土地供應有保有限，積極嘗試制度創新

土地作為房地產開發的首要生產要素，是供給側結構性改革的入口。為配合全國房地產去庫存，土地供應有保有限，一方面繼續做活土地流轉市場，另一方面嚴格限制高庫存城市新增土地供應，同時適時調整用地性質，通過商改住、降低車位配建比等方式，改善庫存結構。針對土地出讓中“價高者得”、“地王”頻出等問題，2016年末北京等地采取了限地價、限房價，競企業自持面積的供地方式，是對創新土地供應方式的有益嘗試，也對發展住房租賃市場有推動作用，政策疊加效應明顯。

2.3企業經營更加貼近市場和消費者

一是隨著增量房市場向存量房市場的轉化以及國家加快發展住房租賃市場的政策推動，大型房地產開發企業開始介入住房租賃市場，提供專業的長租公寓服務，如萬科的“泊寓”，招商蛇口的 “壹棧”、“壹間”和“壹棠”，中海、龍湖、嘉華、陽光城等也都積極布局長租公寓。首開集團也計劃拿出3萬平米土地來進行住宅自持經營的嘗試。

二是以PPP模式為主的特色小鎮建設如火如荼，科技小鎮、養老小鎮、農林小鎮、文化旅游小鎮等概念和實踐不斷涌現，小鎮選址一般在中心城市或城市群可以輻射到的周邊城市，一方面盤活了當地土地及特色資源，完善了基礎設施和產業等配套，注入了發展活力，另一方面也加速中心城市人口和產業功能外溢，推動區域平衡發展和新型城鎮化建設。

三是國家著力擴大消費，促使房地產業與養老、文旅、體育健康等新興產業結合更加緊密，發展更加多元。如養老地產業已創新發展出烏鎮雅園的學院式養老、親和源的會員制養老、太陽城的中國式CCRC養老等多種模式。專注地產+旅游的華僑城，經歷了四代旅游產品的更迭，不斷滿足不同時期消費者的旅游需求。

四是服務廣度進一步向產業內外延伸，從服務物業轉向服務人、服務產業。如在住宅物業引入互聯網提供社區O2O購物、點餐、金融理財等多元便捷服務，運營社區商業，方便居民生活消費，例如保利地產的“若比鄰”社區超市；商業地產運營中更加注重消費體驗，空間設計場景化，活動組織趣味化，線上帶動線下，活動帶動消費。如華潤置地在北京北五環的商業項目五彩城，不但親子游樂、教育品牌多、層次高，每周末還舉辦四五場以親子為主題的會員沙龍，活動有繪本課堂、趣味運動會、生日會、職業體驗等，親子類消費板塊帶動很強。寫字樓辦公中傳統呆板的辦公環境正在向更開放、更輕松的氛圍改變，在為創業者提供辦公空間的同時，更提供資金、資源支持、戰略咨詢、稅務籌劃等全方位創業服務。

五是新材料、新技術的應用和探索越來越普遍。出現了一些鋼結構、木結構建筑的嘗試，如好家環境公司在常州住房和城鄉建設部（武進）綠色建筑博覽園內投資打造了“建得起、用得省、造得快、壽命長、安全、健康”的木結構示范屋。3D打印、BIM技術、SI內裝體系、裝配式建造等建造技術更加成熟，綜合應用更加廣泛。龍信集團的龍鑫家園，是上述多項技術綜合應用的典型，項目具有很好地經濟、社會和環境效益。

2.4金融配套支持更加多元和靈活

國家層面，不管是2016年年初促進樓市去庫存還是年末穩定市場的調控，均堅持差別化的住房信貸政策，通過調整首付款比例和利率杠桿來促進或穩定消費。

地方層面，積極創新住房公積金制度，提高制度價值。一是實行住房公積金資產證券化，2016年上半年，包括上海、蘇州等8個地方嘗試發行了住房公積金資產證券化產品，總計獲得390.14億元的充裕現金，為基本住房群體提供了強有力的資金支持。二是擴大住房公積金繳存及使用范圍。安徽蕪湖縣大膽創新，允許農村轉移人口一次性躉交相當于6個月公積金繳存額后，即可申請使用公積金貸款，該縣2015年10月試點至2016年8月底，已有560戶繳存住房公積金，受理貸款申請465筆，發放貸款406筆，共9026萬元，使用公積金貸款購房的占農村轉移人口進城購房的26%，有效促進當地房地產去庫存。

企業層面，平安銀行深化事業部改革，提升金融供給有效性，農業銀行不斷優化“農民安家貸”產品，助力新市民圓住房夢。開發企業則通過與險資、銀行合作，通過成立基金、發行企業債券、抵押貸款證券（MBS）、私募、REITS、眾籌等多種方式，不斷拓寬間接融資渠道，滿足資金需求。如金科集團繼2015年將旗下68個物業的物業服務費打包成ABS出售，成功募集15億元資金后，2016年底又將購房尾款資產證券化，募資18億元支持企業發展。

3、深化房地產供給側結構性改革要注意的問題

2017年中央提出要繼續深化供給側結構性改革，中央經濟工作會議指出“房子是用來住的、不是用來炒的”，要求綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的長效機制，這為深化房地產供給側結構性改革提出了明確方向，但知易行難，基于供給側結構性改革推行一年來的實踐和情況，如何貫徹執行好這一要求，要注意以下幾個方面：

首先要正確認識供給側結構性改革。改革是頂層設計，是制度架構，具有重要性、長期性、長久性和艱難性，因此要做好打持久戰的準備，不能因某些方面推進的速度慢、效果不明顯而懷疑甚至否定改革。同時，與鋼鐵、煤炭、石油等行業不同，房地產業供給側結構性改革具有特殊性：庫存和產能不能像傳統行業一樣“關、停、并、轉”，只能通過進一步優化資源配置、提升品質性能來化解；涉及的產業鏈較長，占用的資金較大，必須是牽一發而動全身的改革，只注重某一局部、某一鏈條的小修小補難以達到改革目的。

其次在推進過程中要做好四個結合。一要將供給側改革與需求側改革相結合。這也是我國供給側結構性改革不等同于西方供給學派的地方，要通過優化供給的改革，解決供需錯配矛盾，創造、引導消費，同時要結合需求側改革，提振和促進消費，以此減輕供給端壓力，助推改革。二要將防范當前風險與做好長遠設計相結合。房地產供給側結構性改革的路徑已明確，要以五大發展理念為思想，以技術為手段，以建筑和服務為產品，不斷適應、滿足并引導人們的居住、工作、生活需求。因此，要在制度上做好長遠設計，引導行業向此方向發展。同時，要對當前形勢和問題有正確認識，及時防范發展中的資金、價格、庫存、制度等風險。2016年對“首付貸”的叫停、對房屋中介違規經營行為的整頓及穩定樓市發展調控政策的密集出臺和加碼都是對發展中突出問題的及時應對。三要將制度改革和企業創新相結合。供給側結構性改革的重點和難點是制度改革，包括土地制度、戶籍制度、公積金等金融配套制度，要勇于破除部門利益，綜合統籌，同時在制度改革中要充分發揮市場主體能動性，尊重地方和企業首創精神，用創新實踐推動制度改革。四要將房地產業改革與產業鏈改革相結合。房地產業是一個資源整合型行業，涉及面廣，產業鏈長，包括土地獲取、規劃設計、施工建造、裝飾裝修、物業服務等。房地產業的供給側結構性改革，說白了就是將提升產品、優化服務的理念和要求落實在上述各個節點中，缺一不可，規劃設計不合理，出來的產品就不受歡迎，部品部件不節能，就達不到綠色宜居要求，等等。

綜上，房地產供給側結構性改革的大幕已拉開，任務已明確，需要全行業共同努力，用改革的態度和決心不斷實踐，繼續前進。

參考文獻：

[1]中國房地產業協會《房地產供給側結構性改革實踐與探索》北京建筑工業出版社2017

[2]國家統計局公開數據

[3]《北京土地出讓方式重大變化：試點“控地價、限房價”》，來源：21世紀經濟報道

[4]《住房公積金資產證券化開閘 負利差風險猶存》來源：微信公眾號中國房地產報

[5]《金科獲準發行18億購房尾款資產支持證券》，來源：觀點地產網

[6]《蕪湖：創新引領蕪湖供給側結構性改革》，來源：人民網-安徽頻道