城市綜合開發3.0模式下的產業發展策略淺析

【摘要】隨著我國城鎮化的快速推進，城市綜合開發經歷了從1.0到2.0的進化，本文提出城市綜合開發3.0模式的設想并簡要探討，在關注城市基礎設施投融資建設和房地產開發的同時，更加關注城市規劃和項目策劃、產業發展和產城融合、資產運營和資本運作，對整體產業鏈進行資源整合和價值創造。

【關鍵詞】城市綜合開發；3.0模式；產業發展

1、城市綜合開發業務1.0到3.0的升級

近些年，我國城鎮化快速推進，城市綜合開發業務具有廣闊的市場前景，《國家新型城鎮化（2014-2020）》提出2020年常住人口城鎮化率達60%以上，與發達國家的城鎮化率通常在80%以上仍存在較大的發展空間。“城市綜合開發”即企業與地方政府深度合作，實現加快城鎮化發展的總體目標。城市綜合開發經歷了從1.0到2.0的進化，傳統的1.0模式下是以完成區域開發基礎設施投資建設為主要工作，通過所開發區域土地的出讓收入實現項目投資成本和投資收益的回收。此類項目由于進入門檻較低，市場競爭激烈，獲利能力越來越低。在1.0的基礎上發展了以一二級土地市場與房地產市場聯動為切入點的2.0模式，但隨著市場競爭的加劇，該模式的法律和政策風險也日益突出。有別于傳統的城市綜合開發建設，本文提出城市綜合開發3.0模式的設想并簡要探討，即在關注城市基礎設施投融資建設和房地產開發的同時，更加關注城市規劃和項目策劃、產業發展和產城融合、更加關注資產運營和資本運作，對整體產業鏈進行資源整合和價值創造。在此模式下，產業發展是實現產業和人口集聚的最關鍵一環，直擊政府痛點，也是企業提升核心競爭力的有力抓手。

2、對產業發展能力提升的思考

現階段國內城市綜合開發大多數面臨產業導入、人口聚集的難題，尚未形成產業發展的有效落地措施，有待進一步探索發展。本文試探討在城市綜合開發過程中實現產業發展的具體路徑設想。

（1）在前期通過合理確定區域產業定位，來指導區域產業導入及招商工作的開展。根據上位規劃要求、區域自然環境及地區資源的稟賦，謀劃區域的產業導入類型、產業導入方案，形成區域概念性規劃和產業發展規劃，指導區域產業導入及招商工作的開展。

（2）在產業導入過程中通過多樣化產業招商策略，來落實適合區域發展的落地機會。建立項目資源渠道，通過與國內外知名產業戰略合作，定期組織參與產業資本與各地政府的發展交流論壇，實現產業資本與地方政府需求的常態性溝通，尋找適合區域發展的產業落地機會。搭建并發展強大的“經銷商”渠道網絡，通過加入項目資源豐富的商協會、建立與行業相關的產業聯盟的戰略合作關系、委托專業招商代理協助精準對接項目、組建外腦智囊團等手段，搭建行業渠道、信息渠道及人脈渠道，挖掘整合項目資源，推動土地出讓，最終實現產業導入。

（3）根據企業需求，利用傳統優勢，提供體貼的產業運營服務。提供代建服務，降低企業建設成本；提供咨詢服務：企業生產、科研、市場營銷、財務管理、標準化等全過程服務；內資企業工商注冊、稅務登記\"一條龍\"服務；協助高新技術企業、產品和各類項目的申報；研究企業發展模式，指導和培訓進駐企業進行現代化管理，做好企業數據統計和科技中介機構的管理等。

3、提升金融創新能力實現產業發展

城市綜合開發3.0模式下的產業發展離不開金融創新的作用，從開發者的角度，根據區域產業發展的需求，設計不同的金融方案，通過提供特色金融服務，吸引產業在開發區域落地。具體路徑包括：有資金需求的企業，可與政府共同成立產業發展基金，對導入企業提供融資服務平臺，以資本的力量吸引產業在開發區域落地；對于投資回報高、又有資金需求的企業，通過開展風險投資，開發者可以財務投資人的角色對初創產業進行股權投資，可合理布局股權和資產結構；對于有個性化金融服務需求的企業，可通過金融投資公司對企業開展商業保理、融資租賃、售后回租、經營性租賃等業務；對于有剩余資金的企業，可吸納導入企業、聯合社會資本，開展市場化產業基金業務等。

同時為實現產城融合的長期目標，城市綜合開發主體可通過金融工具解決投資項目資本金，以較少的自有資金撬動多個投資項目的共同開展，滿足企業發展的資金需求。如使用社保基金等長期股權投資基金，更好發揮資本的杠桿作用；通過與金融機構進行債轉股模式減少自籌資本金；多渠道獲取低成本資金，開展結構融資、表外融資等融資方式。如提升信用市場評級水平發行永續債，使用信托、保險、債券融資、私募股權、資產證券化等多元化融資渠道。

提高資金使用效率，根據企業一定時期內的資產負債表特點去靈活運用各種不同的金融工具，開展企業的資金融通，優化公司資本結構和負債結構。

針對城市綜合開發項目資金需求量大，時間長的特點，可通過應收賬款保理（買斷）或股權收益權轉讓等形式，提前將收益變現，盤活資金，提高資金使用率，用置換出來的資金擴大投資。城市綜合開發中涉及的房地產項目具有資金需求較大，資金占用周期較短的特點，可通過基金的模式使項目出表，降低公司的資產負債率，同時形成自持資產后，可考慮將資產打包成REITs（房地產信托投資基金）進行資產證券化，回籠資金。項目配套涉及的基礎設施行業投資金額大、回收周期長、收益較低的項目，亦可通過資產證券化的方式將收益提前收回，提高資金利用率。使用買斷式保理和股權收益權轉讓來提前確認收益等。

結語：

無論是以何種路徑實現國家城鎮化的既定目標，其重點都在于產業的導入與培育。打破傳統思維定勢，在城市綜合開發3.0模式下探索產業發展并實現可持續發展，契合政府的發展目標，有助于拓展城市綜合開發運營商的發展空間，有助于防止新城鎮的產業空心化，又可解決城市功能配套不足的難題。本文探討了城市綜合開發3.0模式下的產業發展下對城市綜合開發的作用，提出以產城融合的發展路徑，希望在新型城鎮化的建設之路上，實現商業模式的創新，全面參與前端的城市設計、產業規劃環節和后端的產業導入、城市運營環節，從而實現真正意義上的城市綜合開發。

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