房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵在供給側(cè)（下）

二、住房?jī)r(jià)格與供地?cái)?shù)量沒(méi)有關(guān)系嗎

近日有位官員在眾目睽睽之下道出了一個(gè)令人瞠目結(jié)舌的結(jié)論：供地?cái)?shù)量與住房?jī)r(jià)格并沒(méi)有必然的關(guān)系。很顯然，這一結(jié)論既違背經(jīng)濟(jì)學(xué)常理，也與實(shí)際狀況南轅北轍。

可能沒(méi)有人會(huì)有勇氣否認(rèn)住房是一種商品。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，作為商品的價(jià)格，其供求關(guān)系是價(jià)格形成和變化的基本影響因素。必須承認(rèn)，我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因的確十分復(fù)雜。人口眾多、城鎮(zhèn)化、土地財(cái)政、貨幣投放過(guò)多、傳統(tǒng)觀念及行為、戶(hù)籍制度以及住房制度等等都對(duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生影響，但基本的影響因素和關(guān)鍵的決定力量仍是供求關(guān)系。

事實(shí)上，目前我國(guó)的廣大三、四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)雖然也漲多跌少，但價(jià)格基本上較為平穩(wěn)，絕對(duì)水平并不高。一半左右的二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲壓力并不大，價(jià)格較為平穩(wěn)，房?jī)r(jià)也基本可以接受。房?jī)r(jià)上漲較快和壓力較大的主要是一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市以及城市圈內(nèi)的少數(shù)三、四線(xiàn)城市。由于人口流入，居民收入增長(zhǎng)以及上漲預(yù)期引導(dǎo)，加上城市圈的效應(yīng)，這些城市的首次置業(yè)需求和改善性需求增長(zhǎng)明顯較快，而土地供給增長(zhǎng)則較為緩慢、甚至明顯減少，供求關(guān)系的不平衡帶來(lái)了市場(chǎng)較大的價(jià)格上漲預(yù)期，激發(fā)投資性和投機(jī)性需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)大幅上漲。

鑒于住房商品的不可移動(dòng)性，從全國(guó)角度討論住房供求關(guān)系和房?jī)r(jià)沒(méi)有實(shí)際意義，還會(huì)產(chǎn)生政策誤導(dǎo)效應(yīng)，因此分析典型城市供求關(guān)系是個(gè)合理的路徑。……