房地產長效機制的關鍵在供給側（下）

二、住房價格與供地數量沒有關系嗎

近日有位官員在眾目睽睽之下道出了一個令人瞠目結舌的結論：供地數量與住房價格并沒有必然的關系。很顯然，這一結論既違背經濟學常理，也與實際狀況南轅北轍。

可能沒有人會有勇氣否認住房是一種商品。在市場經濟條件下，作為商品的價格，其供求關系是價格形成和變化的基本影響因素。必須承認，我國房價上漲的原因的確十分復雜。人口眾多、城鎮化、土地財政、貨幣投放過多、傳統觀念及行為、戶籍制度以及住房制度等等都對房價上漲產生影響，但基本的影響因素和關鍵的決定力量仍是供求關系。

事實上，目前我國的廣大三、四線城市房價雖然也漲多跌少，但價格基本上較為平穩，絕對水平并不高。一半左右的二線城市房價上漲壓力并不大，價格較為平穩，房價也基本可以接受。房價上漲較快和壓力較大的主要是一線城市和部分二線城市以及城市圈內的少數三、四線城市。由于人口流入，居民收入增長以及上漲預期引導，加上城市圈的效應，這些城市的首次置業需求和改善性需求增長明顯較快，而土地供給增長則較為緩慢、甚至明顯減少，供求關系的不平衡帶來了市場較大的價格上漲預期，激發投資性和投機性需求，推動房價大幅上漲。

鑒于住房商品的不可移動性，從全國角度討論住房供求關系和房價沒有實際意義，還會產生政策誤導效應，因此分析典型城市供求關系是個合理的路徑。

北京作為我國的首都是政治、經濟和文化中心，又是一個特大型城市，長期以來住房需求持續較快增長。2000年以來多輪房價上漲，北京的漲幅經常名列前茅。但與此同時北京的土地供給持續減少；從2010年供地2310萬平方米減少到2016年僅供應435萬平方米；與此同時地價上漲較快，2017年一季度達到17%，其中住宅用地價格增速為20%。2017年初北京公布了《北京市2017年國有建設用地供應計劃》，連續第六年削減供地計劃，住宅用地計劃供應量僅為去年一半，其中商品住宅供地量較去年減少了七成，遂成為同期北京房價上漲的重要推動因素。

與北京很相似，上海作為一個國際大都市，長期以來首次置業需求和改善型需求持續增長較快。但與此同時，土地供給同樣持續減少。2011年起土地供應量逐年縮減，從2011年的3147萬平方米減少到2016年的891萬平方米。再加上上海人口雖與北京相當，但城市面積大大小于北京；而崇明島作為生態島開發基本上已無可能，而該島又占到上海市面積的較大比重，因此人們對未來上海房價上漲抱有較大的預期，投資和投機性需求時常作祟。長期以來，上海經常出現“面粉比面包”貴的現象，足以證明土地供給不足導致住房供給不足，最終推高房價。

與北京、上海的案例相反，重慶作為新建直轄市，大量人口在農村，在城鎮化發展加快的過程中，購房需求持續大幅增長，按理重慶的房價應該持續大漲，但事實恰恰相反。在控制房價上漲方面，重慶與其他一、二線城市不一樣，在需求方面采取相關措施的同時，比較注重供求平衡和市場價格管理，關鍵的舉措是保障土地供給。近年來，重慶每年新增商品房開工面積和商品房銷售面積一直名列全國前茅，差不多都在2000萬平方米左右。尤其是將土地供給與房價上漲掛鉤，給市場一個清晰的土地供給計劃；從而通過影響預期，基本上抑制了投資投機性需求。

毋庸置疑，貨幣投放過多也是房價持續大幅上漲的重要原因之一。因為在通脹發展的預期下，人們一定會選擇保值增值的資產進行投資，至少可以對沖貨幣貶值風險。貨幣投放過多影響房價實際上也是通過影響供求關系來實現的，即推動需求明顯擴大導致住房供求關系失衡。但這種機制在那些供求關系較為平衡、價格不存在上漲預期的商品領域基本不發生作用，貨幣投放過多未必會帶來該商品價格的持續大幅上漲。這種案例枚不勝舉。貨幣因素對價格的推動必定是在供求關系緊張的商品上才會體現出來。

經過近40年改革開放，市場經濟有了很大發展的今天，除了住房還有什么商品是持續地供不應求的呢？一、二線城市與廣大三、四線城市的房價對比，北京、上海與重慶的房價對比，應該可以得出住房價格與供地數量之間關系是十分密切的結論。

預期對住房價格變化具有重要影響，這一點無需理性預期理論強調，市場上差不多都已公認。但房價上漲的預期從何而來呢？難道是某人或某個利益集團振臂一呼，市場上就從者甚眾了嗎？預期從來就不是憑空產生的。人們可以運用某些方法管理預期、改善預期，但影響商品價格預期的決定性因素仍是供求關系。外匯匯率是如此，大宗商品價格是如此，黃金價格是如此，比較特殊一點的住房價格也是如此。

任何脫離市場供求關系的商品價格預期所帶來的價格波動，如果有的話也只可能是曇花一現。市場永遠是敏感的，先知先覺的。正是因為制度性因素和結構性因素，導致住房供給在一些城市會長期與需求不相匹配、供不應求，才形成了這些城市房價會有持續大幅上漲趨勢的預期，于是投資性需求和投機性需求得以聚集，房價上漲就不可避免。有誰見過那些土地供給充足、供求關系平衡的城市房價上漲的預期十分強烈呢？在這樣的城市大搞住房投資或投機那無疑于自尋死路。

規范發展租賃市場應該有助于房地產平穩健康發展。但切不要以為是由于租賃市場的不發達才有了房價上漲，恰恰相反，是房價持續大幅上漲抑制了租賃市場的發展。對于住房需求者來說，租房是一種消費，而買房則是消費與可能的投資相結合的行為。在房價運行平穩、未來不存在大幅上漲預期、實質是供求關系較為平衡的情況下，顯然是租房合算，因為手頭的資金可以用于其他方面的投資，獲取相應的回報；而在房價平穩的情況下，買房則是沒有回報的。而當供不應求，房價上漲較快并有持續上漲預期的情況下，甚至房價上漲帶來的回報大大超過其他投資平均回報率的情況下，顯然買房是最好的選擇；既可以滿足消費需求，又可以獲得不菲的投資回報。可見，在那些房價持續大幅上漲的一、二線城市，住房租賃市場發展緩慢的根本原因是住房供不應求價格上漲過快。

三、土地供給與房價上漲比例掛鉤不失為長效調控機制

2016年底，中央經濟工作會議明確提出，要“加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制”。并要求“落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標”。

近期，住建部和國土資源部聯合發布通知，要求各級國土資源部門要按照“顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停”五類調控目標，加強住宅用地年度供應計劃編制和實施工作監督指導：要求各地編制住宅用地五年規劃和三年計劃，并向社會公布。通知還明確提出了一些量化要求，土地消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

這表明有關管理部門已經十分重視住房用地供給問題，并采取切實措施加強管理和調控。然而，減少供地，減少多少？增加供地，增加多少？顯著增加，什么水平才是顯著增加等等問題，表明這些相關的要求基本上仍是定性的。在定性的要求下，地方政府在管理上仍有較大的回旋余地和變通空間。回顧過往，中央對地方住房用地管理的方法與此是一脈相承的。

中國房地產市場存在著一對基本矛盾，即需求側的市場經濟與供給側的計劃經濟之間的矛盾。土地使用在很大程度上地方政府說了算，而人口流向和住房需求則由市場經濟規律主導。毋庸諱言，將更多的土地批給工業用地可帶來招商引資效應、地價高些可增加賣地收入、房價走高有助于持續帶來較多稅收收入。而地方官員通常不可能在某地長期為官，在考量和選擇相關政策時一般不會著眼得太長遠，除了少數覺悟很高和具有戰略眼光的官員以外。

由此，城鎮化中大城市的“吸入”效應和收入水平較快增長與地方政府在土地供給方面的短期行為和體制機制的“作繭自縛”之間的錯配，形成了部分城市住房供求關系持續緊張的根源。而這種狀態不可能通過地方政府自發地采取措施來加以解決，通常是中央政府三申五令直至發出嚴厲警告后，部分城市才不得不擠出些土地來平抑市場。而多年來調控的經驗已經證明，中央政府的定性調控方式約束力十分有限。

土地供應與房價上漲比例掛鉤可以作為調控部分城市房價上漲的重要手段。重慶房價水平較低并較為平穩，得益于該市采取了這一舉措。這種做法就是房價上漲較快就相應加大土地供應量，房價上漲幅度與土地供應增長幅度之間保持一定的比例關系。其實質是在供給端保障充足的土地供應量的前提下，使供給隨市場的供求關系變化而相應增加或減少，在動態中來平抑市場價格。這種機制具有很好的預期管理作用。因為未來土地隨房價上漲而相應增加供給必將導致供求關系變化，促使未來房價回落；投資和投機就不會去冒房價回落的風險，預期就會較為穩定。在這種機制發生效應的市場，投機性和投資性需求將受到很大抑制；“房子是用來住的，而不是用來炒的”的目標就有可能實現。由于這種機制能有效地管理預期，調控很可能不必真正投入太多土地，房價就可以穩定。這種機制還可以通過相應減少供給及其產生的預期效應來管理房價的過度下跌。

土地供應與房價變動比例掛鉤機制，可以作為一種全國性的管理方式，先在近年來市場供求關系很緊、房價持續大幅上漲的一、二線城市加以推行。隨著時間的推移，有關管理部門可以根據各大城市房價變動情況，將符合條件者進一步納入。相關部門對采取這種機制的城市進行考核，對于沒有認真按照此機制運行而導致房價依舊大幅上漲的城市，可以酌情給予懲罰。措施涉及范圍包括重大基建項目審批、財政轉移支出安排以及地方政府債券發行審批和規模管理等等。對于推行這種機制的城市，應允許其在土地供給方面深入推進改革，包括耕地置換、工業用地的改造等等。在具有較為充足的土地供給的條件下來推行這一機制，應該可以收到較好的效果。還可以考慮將城市房價目標上漲率與實際上漲率之差額作為考核干部的監測指標，在干部升遷時作為參考，以督促干部的相關行為。

從中國的國情看，房地產市場長效管理機制的建立，除了需求管理和市場價格管理外，最為關鍵的仍是供給管理。

供給管理主要解決三個問題。

一是真正確立供給側最為重要的理念，切實尊重經濟規律，并以此為出發點來謀劃相關的體制機制改革。從近日某官員的言論來看，缺乏這種理念而對政策卻有較大影響的人還大有人在。

二是通過落實強制性舉措，督促地方政府持續保持土地供應的意愿，避免官員不作為和短期行為。

三是通過城市土地管理制度改革，保障房價過快上漲的城市擁有充裕的土地資源，以有效平抑市場供求不平衡，合理引導市場預期。