城市土地價格空間分布布局及其影響因素

[摘要]我國在城市土地價格空間的分布布局上面正處于一個變化發展的時期，雖然他的發展狀態還不是很成熟，但是城市土地供給是城市擴張的重要支撐.城市不同類型的土地價格空間分布特征對于城市土地的合理開發具有極其重要的意義，因此我們必須要對我國城市土地價格空間分布布局方面未雨綢繆，及時進行布局上面的研究整改。隨著我國各方面行業力量的逐漸膨脹，我國對城市土地價格空間的制定也正在處于一種全面更新以及擴建的迅速發展時期，由此我們更應該抓住這一千載難逢的機會著力的去進行城市土地價格控制實施的效應、變化與思考。

[關鍵詞]城市土地；價格空間；分布布局影響因素

本文主要是通過列舉某城市規劃主城區土地價格空間分布布局上的相關實踐與調查數據，來說明我國城市土地價格空間分布布局的相關問題及其影響因素。眾所周知，我國是一個國土面積龐大、南北極跨度極大的經濟發展型國家，與此同時它具有極其豐富的資源，也具有比較原始的生態環境，因此對于他的城市土地的管理也是極為復雜的，就目前來說，我國城市土地規劃部門一般都比較看好通過城市價格空間發生的變化來對城市土地價格的空間分布布局進行相應的分析。因此城市土地價格空間分布的合理規劃對于分析我國復雜的國土地勢與面積來說它具有一定的優勢，但是他也會存在著許多不為人所看好的劣勢，比如我國的城市土地價格上下浮動的頻率總體來說還是快的，它的自我改進能力不強，基礎的價格調控模式十分落后，而且隨著近些年來我國城鄉化的發展趨勢，已經加劇了他自身的調節難度。

1、城市地價隨時間所發生的變化分析

城市地價的演變是一個動態的時空復合過程。城市土地價格具有時效性、空間性。時效性是指具體地塊單元的地價隨時間的變化而變化：而空間性除土地位置的固定性外。還表現在由地價突變增長點或城市中心帶動周邊區域土地價格呈波動上漲的趨勢。城市空間格局演變意味著地價影響因素的變化.整體上導致地價空間分布和地價與影響因素相關關系的動態變化：對個別地塊而言.則導致該地塊地價水平上漲或下降。傳統的數量分析模型現已被較為廣泛地應用于國內各城市的地價評估工作中。但單純的數量分析模型存在如下缺點：①忽略了空間區位的固定性與獨特性對地價的影響。不能反映城市土地市場動態演變的空間過程及其變化趨勢：②無法識別土地市場變化的熱點或敏感區域.不利于政府規劃政策的實施及其宏觀調控：③由于空間演變影響城市地價的空間結構演變，統計區域劃分的不確定性決定了簡單的空間分區統計比較方法已不再適用于基準地價變化分析。

2、城市地價空間分析的重要意義

自古以來，土地就是我國人民賴以生存的重要基礎，同時它也是人類生存與發展的基本條件，土地是一個有歸屬感的東西，無論環境還是人文怎樣變化，他都會在那里，千秋繁雜，萬古不變，由此土地上所存在的任何一個東西或者物件，包括樹木、山林，建筑古物等等，都是這片地方所獨有的，這都是這些地方人文情感的寄托。除了對情感上的寄托，土地合理的規劃對整個國家經濟的發展也是至關重要的，我們在進行城市土地價格空間的規劃時，首先要調查清楚整個土地的資源狀況，做出合理而又科學的評價，然后再應用合理的管理模式去加強對城市土地資源的規劃、管理與保護和利用，進而來通過這些方式去維護我國社會經濟與文化的快速、健康的發展，由此做好土地的管理具有很重要的意義。

2.1城市地價變化區域分為突變和平穩變化區

地價突變區的確定主要根據各特征剖面曲線上相鄰特征點間的剖面坡度來確定。首先計算各主要交通干道上地價最高點到地價最低點之間沿城市地價動態變化監測的空間分析方法研究道路方向的平均坡度g，作為判定地價是否突變的域值。當特征剖面曲線上的相鄰特征點T1和T2間剖面坡度G的絕對值大于域值g時，則將特征點T1（G>0）或T2（G<0）作為突變區域的分界點，如P1和P2就是特征曲線上兩個地價突變點。然后.將通過地價最高點的所有特征曲線上的地價突變點連接并進行封閉.就獲取以該地價最高點為中心的城市地價變化的突變區域。采用沿主要交通干道的特征剖面曲線確定地價突變點，獲取對所有以類似特征曲線極值點為中心的地價突變區，能夠較好地解決地價空間異向分布對樣本插值影響所帶來的誤差。

2.2城市地價的空間變化時序分析

由空間對象和與它們對應的區域組成.區域表示了平面上距域。地價平穩變化區域主要是因為影響城市整體地價水平的因素.如物價、供需狀況等變化所導致的.其變化幅度與當地的房價指數變化基本保持一致：地價突變區域是指由于城市規劃、環境改善、交通條件的改變以及其他因素發生變化導致土地價格產生變化.使地價變化幅度較周邊區域土地地價變化幅度有很大差異。地價呈非線性變化或局部突變現象。

3、監測樣本數據統計分析

我們在進行土地價格空間分布分析時，我們需要提前通過檢測樣本數據來得到一些統計數據，比如說通過空間位置獲取地價監測點武漢市漢陽區2000年定級因素的總分值。并利用總分值和地價關系模型計算監測點的標定地價。將該監測點實際發生地價修正到基準期日（2000年）、標準容積率2.0以及最高使用年限70年，保證監測點的修正地價與標定地價內涵一致。區域主要集中在經濟發展較為發達的中山大道、步行街為中心的區域：2001年度.土地交易較2000年總體輪廓向外有所擴張.除了上一年度的樣本最密集地區即漢口江漢北路以北.由于拆遷改造工程的實施.武昌積玉橋也成為新增的城市房地產開發熱點。

結語：

隨著我國改革開放的步伐逐漸加快且范圍越來越廣，我國的社會、經濟、文化已經處于一個急速發展的時期，在這種良好的發展環境中，我國的各行各業也明顯出現了可喜的勢頭，因此我們城市的發展要想繼續保持這一發展速度，就勢必要依賴于我國城市城區的合理規劃，比如說城市土地價格分布布局的合理規劃。城市土地價格空間分布布局的進行要著力于自己內部更好實施方案的建立，切實的去做到在內部做大做強，在外部樹立好形象的目標。只有這樣，我國的國民經濟才能擁有永遠不會枯竭的發展源動力，只有這樣，我們房地產業才能拋開那些泡沫經濟，達到迅速而又平穩的發展。