淺析智能化住宅建筑現(xiàn)狀及針對(duì)公租房項(xiàng)目管理的智能化設(shè)計(jì)構(gòu)想

[摘要]智能化住宅建筑通過(guò)對(duì)建筑物的結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)和管理四個(gè)基本要素以及它們的最優(yōu)組合來(lái)提供一個(gè)具有安全性、舒適性、高效性、便捷性的人性化信息環(huán)境。由于北京市公租房項(xiàng)目自身獨(dú)特的特點(diǎn)，智能化設(shè)計(jì)將會(huì)成為應(yīng)用的必然趨勢(shì)，應(yīng)該考慮在傳統(tǒng)智能化住宅建筑的基礎(chǔ)上，較低成本地實(shí)現(xiàn)人員管理和控制。

[關(guān)鍵詞]智能化；住宅；公租房；保障房管理

1、智能化設(shè)計(jì)在住宅建筑中的應(yīng)用現(xiàn)狀

住宅建筑智能化設(shè)計(jì)通過(guò)對(duì)建筑物的結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)和管理四個(gè)基本要素以及它們之間的內(nèi)在聯(lián)系的最優(yōu)組合來(lái)提供一個(gè)具有安全性、舒適性、高效性、便捷性的人性化信息環(huán)境。當(dāng)前住宅建筑內(nèi)的智能化設(shè)計(jì)主要分為網(wǎng)絡(luò)通訊和報(bào)警系統(tǒng)兩部分。

1.1網(wǎng)絡(luò)通訊的智能化設(shè)計(jì)

網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)的應(yīng)用是智能住宅的核心部分，它通過(guò)網(wǎng)絡(luò)將住宅區(qū)內(nèi)的各個(gè)系統(tǒng)連接在一起，實(shí)現(xiàn)了小區(qū)自身內(nèi)部與外部的溝通，物業(yè)可以及時(shí)地為居民提供良好的服務(wù)。網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了住宅區(qū)內(nèi)各個(gè)用戶(hù)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)連接及通信工具連接，為居民提供了方便。

1.2報(bào)警系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)智能化

一般的智能住宅的報(bào)警系統(tǒng)由災(zāi)情自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、安全防盜系統(tǒng)和緊急呼救系統(tǒng)構(gòu)成。

1.2.1災(zāi)情自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

災(zāi)情自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)中的火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)，主要是將火災(zāi)探測(cè)器安裝在樓道內(nèi)、電梯口處以及居民家庭內(nèi)并與住宅區(qū)的報(bào)警系統(tǒng)連接，一旦發(fā)生火災(zāi)，報(bào)警系統(tǒng)就會(huì)啟動(dòng)，及時(shí)通知物業(yè)及消防部門(mén)進(jìn)行滅火措施。另外在廚房?jī)?nèi)安裝的天然氣泄露報(bào)警設(shè)備也屬于災(zāi)情自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，當(dāng)住宅戶(hù)的天然氣發(fā)生泄露時(shí)，通過(guò)聲光報(bào)警，及時(shí)提醒業(yè)主、物業(yè)及消防部門(mén)進(jìn)行安全防護(hù)。

1.2.2安全防盜系統(tǒng)

安全防盜系統(tǒng)包含的門(mén)禁設(shè)備，主要是在住戶(hù)的門(mén)框上安裝門(mén)磁設(shè)施，住戶(hù)可以用鑰匙正常開(kāi)門(mén)，但是發(fā)生有人撬門(mén)的情況，設(shè)備就會(huì)發(fā)出警報(bào)，警報(bào)會(huì)及時(shí)地傳到住宅區(qū)的保安那里，保安可以及時(shí)地到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。安全防盜系統(tǒng)還體現(xiàn)在對(duì)講設(shè)備的安裝和使用上，在家庭中安裝對(duì)講機(jī)，有人來(lái)訪時(shí)須先通過(guò)對(duì)講機(jī)進(jìn)行確認(rèn)才可以讓來(lái)訪者進(jìn)門(mén)。視頻監(jiān)控也是防盜系統(tǒng)的主要設(shè)施，其主要在住宅區(qū)的入口和出口處、停車(chē)場(chǎng)和道路上安裝攝像頭，保安可以看到視頻中路段上人們的行為，有效防止盜竊行為。

目前，北京很多住宅小區(qū)已經(jīng)部分完成了建筑安防監(jiān)控和小區(qū)門(mén)禁，并設(shè)置了與之對(duì)應(yīng)的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)智能化的系統(tǒng)。但是現(xiàn)有的智能化系統(tǒng)只是滿(mǎn)足了監(jiān)控事后調(diào)取、門(mén)禁即時(shí)開(kāi)啟這類(lèi)簡(jiǎn)單的物業(yè)方和業(yè)主方的需求，對(duì)系統(tǒng)未來(lái)應(yīng)用的擴(kuò)展性和穩(wěn)定性等因素考慮較少。結(jié)合小區(qū)項(xiàng)目管理和控制的智能化設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)將成為進(jìn)行后期運(yùn)營(yíng)管理中的重點(diǎn)核心。

2、當(dāng)前北京公租房項(xiàng)目的特點(diǎn)和智能化需求

目前北京市公租房歸政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)格的形式向中低收入家庭出租。北京市目前推行的公共租賃住房與過(guò)去的直管公房存在著很多不同之處：一是建設(shè)用地跨出主城區(qū)，小區(qū)分布較廣；二是保障對(duì)象打破“戶(hù)籍限制”，居住群體素質(zhì)差異性較大，人員的流動(dòng)性頻繁；三是公共租賃住房周轉(zhuǎn)保障性要求更強(qiáng)，迫切需要解決承租家庭入住后的實(shí)際困難問(wèn)題。隨著北京公共租賃住房普遍進(jìn)入交付期，如何管理好數(shù)量龐大的公共租賃住房，既能做到服務(wù)到位、管理高效，又能使房源有效流轉(zhuǎn)，已經(jīng)成為擺在所有公共租賃住房管理者面前的重要課題。由于公租房項(xiàng)目租賃戶(hù)有些家庭經(jīng)濟(jì)條件不好，教育水平參差不齊，有部分租戶(hù)沒(méi)有形成繳納租金的概念，造成公租房項(xiàng)目出現(xiàn)租賃戶(hù)欠繳租金，追繳困難、租期到期退出難等情況，傳統(tǒng)追繳方法對(duì)于公租房這一新興事物力度不夠，需要結(jié)合智能化設(shè)計(jì)促進(jìn)公租房管理問(wèn)題的解決。

3、針對(duì)北京公租房項(xiàng)目結(jié)合智能化的具體設(shè)計(jì)構(gòu)想

公共租賃住房小區(qū)具有獨(dú)特性，不能簡(jiǎn)單照搬普通智能化住宅建筑設(shè)計(jì)方案，應(yīng)該考慮在傳統(tǒng)智能化住宅建筑的基礎(chǔ)上，較低成本地使用現(xiàn)有網(wǎng)絡(luò)，訪客機(jī)、小區(qū)門(mén)禁、單元梯控門(mén)禁和入戶(hù)門(mén)禁進(jìn)行集成應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)人員管理和控制。通過(guò)智能化設(shè)計(jì)、信息化建設(shè)促進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化管理體系的形成。建議公租房項(xiàng)目智能化應(yīng)用時(shí)可以考慮“2+1”門(mén)禁系統(tǒng)、可視抓拍系統(tǒng)、小區(qū)服務(wù)系統(tǒng)等功能設(shè)計(jì)，運(yùn)用技術(shù)手段提升公租房運(yùn)營(yíng)管理水平。

3.1“2+1”門(mén)禁系統(tǒng)

公租房項(xiàng)目中，門(mén)禁卡、人臉識(shí)別和數(shù)字密碼取代傳統(tǒng)的鑰匙，承租戶(hù)通過(guò)門(mén)禁卡和人臉識(shí)別獲得所對(duì)應(yīng)的單元門(mén)權(quán)限，通過(guò)數(shù)字密碼解鎖方式進(jìn)入戶(hù)門(mén)。人臉識(shí)別系統(tǒng)以人臉識(shí)別技術(shù)為核心，采用區(qū)域特征分析算法，利用計(jì)算機(jī)圖像處理技術(shù)從視頻中提取人像特征點(diǎn)，利用生物統(tǒng)計(jì)學(xué)的原理進(jìn)行分析建立數(shù)學(xué)模型，將捕獲得到的人像或是指定的人像與數(shù)據(jù)庫(kù)中已登記的某一對(duì)像作比對(duì)核實(shí)確定其是否為同一人。

租戶(hù)的租金繳納情況與門(mén)禁卡及數(shù)字密碼鎖權(quán)限直接對(duì)應(yīng)。當(dāng)房租即將到期時(shí)，租戶(hù)通過(guò)門(mén)禁卡和人臉識(shí)別方式進(jìn)入單元門(mén)時(shí)，門(mén)禁識(shí)別系統(tǒng)將發(fā)出提醒；當(dāng)發(fā)生短期房租拖欠時(shí)，戶(hù)門(mén)密碼鎖部分會(huì)暫時(shí)失效，需要租戶(hù)到物業(yè)公司或管理服務(wù)站進(jìn)行短期激活，一般一次激活有效期為3天，通過(guò)這種方式提醒住戶(hù)繳納費(fèi)用；租金拖欠兩個(gè)月，失去單元門(mén)權(quán)限（即無(wú)法打開(kāi)單元門(mén)）；拖欠超過(guò)三個(gè)月，物業(yè)公司或管理服務(wù)站的短期激活權(quán)限也將失效，租戶(hù)只有補(bǔ)交租金后方可進(jìn)入房間。要想正常地居住在公租房?jī)?nèi)，就必須按時(shí)交納房租，從而有效地通過(guò)技術(shù)手段解決公租房租金收繳難的問(wèn)題。此外，通過(guò)門(mén)禁卡將租戶(hù)人臉識(shí)別信息綁定，可以有效防止轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、群租等違規(guī)使用公租房的行為。

3.2可視抓拍系統(tǒng)

每個(gè)單元門(mén)安裝相應(yīng)的智能視頻設(shè)備，當(dāng)訪客呼叫住戶(hù)時(shí)，住戶(hù)不僅可以通過(guò)門(mén)禁室內(nèi)機(jī)與訪客對(duì)話，還能通過(guò)攝像頭實(shí)時(shí)對(duì)單元門(mén)口的情況進(jìn)行監(jiān)控。抓拍系統(tǒng)還會(huì)對(duì)門(mén)禁系統(tǒng)的使用情況進(jìn)行數(shù)據(jù)記錄，保存在數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)，也就是說(shuō)，哪個(gè)人在什么時(shí)候使用哪張卡開(kāi)了哪扇門(mén)都會(huì)有詳細(xì)記錄。在公租房管理部門(mén)及轄區(qū)公安部門(mén)設(shè)置數(shù)據(jù)終端，以便需要時(shí)調(diào)用相關(guān)數(shù)據(jù)，通過(guò)科技手段助力公租房項(xiàng)目?jī)?nèi)的治安維穩(wěn)、防止轉(zhuǎn)租等日常管理工作。

3.3小區(qū)服務(wù)系統(tǒng)

針對(duì)租住公租房的老齡、大病、重殘等人員，可以在智能系統(tǒng)的終端上，設(shè)置專(zhuān)門(mén)的物業(yè)和社區(qū)呼叫按鈕，當(dāng)公租房承租戶(hù)需要服務(wù)或發(fā)生緊急情況時(shí)，可以直接按下按鈕呼叫社區(qū)和物業(yè)；社區(qū)和物業(yè)接到呼叫后，通過(guò)系統(tǒng)馬上就可以知道租戶(hù)的住址及基本信息，及時(shí)進(jìn)行妥善處理。

由于公租房項(xiàng)目自身獨(dú)特的特點(diǎn)，智能化設(shè)計(jì)將會(huì)成為應(yīng)用的必然趨勢(shì)。住宅產(chǎn)業(yè)化的系統(tǒng)推進(jìn)，也必將促進(jìn)住宅科技含量的不斷提升，隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)迅速發(fā)展，在公租房項(xiàng)目的智能化實(shí)施中，應(yīng)該堅(jiān)持以人為本的思想，健全完善標(biāo)準(zhǔn)化管理體系，從實(shí)際需求出發(fā)，進(jìn)行功能設(shè)置，合理考慮實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)性，努力為公租房租住家庭營(yíng)造一個(gè)安全、智能、舒適的居住環(huán)境。