房地產(chǎn)住宅項目精裝修管理分析

[摘要]隨著我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)步與科學(xué)技術(shù)的提高，許多行業(yè)都得到了很大的發(fā)展，而作為解決我國人口問題的重要行業(yè)房地產(chǎn)近年來也發(fā)生了很大的變化，尤其是在人們生活水平不斷提高的同時，房地產(chǎn)住宅項目精裝修越來越普及，已經(jīng)形成了一套獨(dú)特的裝修體系。本文將具體分析房地產(chǎn)住宅項目管理存在的問題出，并據(jù)此提出相應(yīng)的對策建議，從而為我國住宅項目精裝修管理人員提供借鑒。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；住宅項目；精裝修管理

隨著我國房地產(chǎn)的快速發(fā)展以及人們生活水平的持續(xù)提高，也促使了房地產(chǎn)住宅項目日益向精裝修這個方向發(fā)展。對于那些小業(yè)主來講，因?qū)b修深入了解不夠，在房地產(chǎn)精裝修設(shè)計管理等方面還未能做到有效把控，特別是隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的日益擴(kuò)大，其管理難度也日益增大，一旦處理不好這些問題，都將對我國房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)和銷售帶來極為不利的影響。鑒于此，本文將深入分析房地產(chǎn)住宅項目精裝修管理存在的問題，并提出相應(yīng)的管理對策和建議。

1、房地產(chǎn)住宅項目精裝修管理存在的問題

1.1建設(shè)過程缺乏協(xié)調(diào)

由于全裝修住宅建設(shè)管理組織架構(gòu)中裝修由單獨(dú)部門管理，協(xié)調(diào)配合程度低，或者雖屬同一部門，但裝修設(shè)計師、裝修工程師后期才開始介入，并且裝修設(shè)計和裝修施工單獨(dú)發(fā)包，導(dǎo)致全裝修住宅建設(shè)管理主要存在以下問題：首先是設(shè)計與施工脫節(jié)。在施工后出現(xiàn)尺寸不合理等情況導(dǎo)致發(fā)生設(shè)計變更，影響精裝修質(zhì)量。其次是建筑設(shè)計與裝修設(shè)計脫節(jié)，主要原因是建筑施工單位和裝修單位分屬于不同企業(yè)，相互之間無法協(xié)調(diào)。價值房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理人員也是分別由建筑設(shè)計師和室內(nèi)裝修設(shè)計師負(fù)責(zé)對接及設(shè)計管理。最終導(dǎo)致裝修施工時拆除、破壞土建、安裝施工成果，造成資源的浪費(fèi)，甚至出現(xiàn)裝修效果和房間功能布置無法改變的缺陷。最后是土建安裝施工與裝修施工脫節(jié)。

1.2施工質(zhì)量保障不到位

精裝修住宅建設(shè)過程存在過個施工界面，土建與裝修施工界面、安裝與裝修施工界面、土建與安裝施工界面等。各個施工環(huán)節(jié)的交叉，已經(jīng)嚴(yán)重影響了精裝修的質(zhì)量。主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：首先是施工界面移交時間延后，導(dǎo)致精裝修工程施工時間被人為縮短，為趕工期大量存在搶工現(xiàn)象，影響了裝修質(zhì)量。其次是跨專業(yè)施工流水化程度低。由于精裝修住宅建設(shè)管理的組織架構(gòu)和承發(fā)包模式的限制，缺乏系統(tǒng)化的管理制度，導(dǎo)致實際施工無法實施。最后是各項工序交叉，施工工作面沖突。精裝修住宅施工過程中，存在土建單位的某些工序安排在裝修施工完成后進(jìn)行，導(dǎo)致無法有效保護(hù)精裝修的施工質(zhì)量。

1.3精裝修材料質(zhì)量有待提高

在精裝修施工管理中，缺乏有效的成品保護(hù)機(jī)制，是影響裝修質(zhì)量的重要因素。例如精裝修住宅項目多使用的易損傷材料、設(shè)備較多，如墻面乳膠漆、木地板、石材墻磚、櫥柜衣柜等。而在后續(xù)施工過程如果缺乏成品保護(hù)措施，或者管理力度不夠，非常容易導(dǎo)致裝修成品被破壞。加之裝修施工單位為節(jié)省成本，在成品保護(hù)措施方面偷工減料，甚至不做成品保護(hù)最終導(dǎo)致成品損傷破壞，無法修補(bǔ)復(fù)原，降低全裝修住宅品質(zhì)和客戶滿意度。

2、房地產(chǎn)住宅項目精裝修管理對策

2.1做好對住宅設(shè)計前的準(zhǔn)備工作

在對住宅的精裝修任務(wù)開始之前，要先保證準(zhǔn)備工作的完成，要先為此次精裝修做出一個總體的設(shè)計，然后再將總計劃分成每個細(xì)節(jié)計劃，分給這個精裝修隊伍的每個人手里，讓他們每個人都能有自己的任務(wù)，從而更好的進(jìn)行團(tuán)隊合作。

在進(jìn)行設(shè)計之前，有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)商所提供的材料庫的產(chǎn)品規(guī)格、產(chǎn)品樣式、產(chǎn)品品質(zhì)以及產(chǎn)品安裝方式等，精裝修設(shè)計人員一定要進(jìn)行深入了解，特別是在確定有關(guān)衛(wèi)生間和廚房設(shè)備的空間尺寸之前，一定要先對這些設(shè)備進(jìn)行排列之后方可確定，這樣就可有效避免廚房用具、潔具進(jìn)場以后因尺寸不符而無法進(jìn)行正常安裝等情況的出現(xiàn)。此外，為有效確保土建施工能達(dá)到精裝修的要求，在實施土建施工之前，一定要先把精裝修設(shè)計方案制定出來，這樣就不會因裝修需要而讓土建施工出現(xiàn)較大規(guī)模的改變。

2.2加強(qiáng)對建筑裝修環(huán)節(jié)監(jiān)督

為了保障施工的質(zhì)量，應(yīng)該對建筑行業(yè)的各項施工環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的監(jiān)督工作，實現(xiàn)對各項監(jiān)督環(huán)節(jié)的有效管理，成為當(dāng)前建筑施工過程中的重要問題，實現(xiàn)了對監(jiān)管部門的有效管理。加強(qiáng)對企業(yè)各項環(huán)節(jié)的有效監(jiān)督，是當(dāng)前精裝修工作施工的重要步驟，成為當(dāng)前建筑施工的關(guān)鍵內(nèi)容。

對精裝修施工工作進(jìn)行監(jiān)督的過程中，可以采用觀察外觀和手測等方式進(jìn)行施工工作，以便能夠?qū)ㄖ┕ぶ械母黜棴h(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控，并結(jié)合相關(guān)的數(shù)據(jù)信息，來實現(xiàn)對企業(yè)各項工作的監(jiān)督活動，實現(xiàn)對各項工作的考評，展現(xiàn)出了對裝修環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督的重要性。

2.3加強(qiáng)對材料質(zhì)量的控制

精裝修工程之中比較重要的就是材料，材料直接影響到了精裝修的質(zhì)量與裝修結(jié)果，所以材料在精裝修過程中有著無比重要的作用，因此這里也才將對材料的質(zhì)量控制放在了第一位。對于材料的質(zhì)量控制主要是從三個方面來考慮：

第一是材料確定和后期的大批量采購一定要去工廠簽字確認(rèn)。

第二是對于材料的檢驗必須要有嚴(yán)格的制度，檢驗材料的主要應(yīng)該包括其品種、規(guī)格、大小即尺寸等方面的內(nèi)容。除此之外，還應(yīng)該包括其外觀，對于住宅的精裝修，雖然質(zhì)量是其關(guān)鍵，但外觀也絲毫不可懈怠，買家選擇一處住宅的首要因素就是其外觀，第一眼看上去的直觀感受主要由材料的外觀所決定，所以對于外觀的選擇和檢驗也極其關(guān)鍵。

第三是材料的使用必須要按照一定的制度進(jìn)行，材料要進(jìn)行使用，首先是要看其檢驗是否合格，其次是看其是否經(jīng)過相關(guān)人員的簽字。

結(jié)論：

房地產(chǎn)項目的精裝修管理不是技術(shù)問題，而是管理問題。現(xiàn)階段的工程質(zhì)量管理，主要依靠施工階段所進(jìn)行的工程質(zhì)量檢驗，沒有進(jìn)行系統(tǒng)化的預(yù)防和管理。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)從設(shè)計、招標(biāo)、材料采購、施工工藝、施工工序等各方面進(jìn)行預(yù)防，形成貫穿項目開發(fā)全過程的工程質(zhì)量體系管理。只有通過全過程的管理，才能保障精裝修工程的質(zhì)量，保障業(yè)主的合法權(quán)益。