房產測繪成果的流程及質量管理

[摘要]隨著我國社會經濟的不斷發展，房地產經濟以迅雷不及掩耳之勢崛起，土地使用、房產測繪等政策性及技術性較強的工作在房屋建筑項目中受到高度的重視，對房產面積測繪的精度要求越來越高，加上房產測繪市場的不斷開放，越來越多的測繪單位加入了房產測繪大軍，測繪質量成果的準確性、科學性成為房產測繪市場管理的重要內容。本文簡略地闡述了房產測繪的工作流程，提出控制房產測繪質量的對策。

[關鍵詞]房產測繪；質量；技術

近年來，我國的房地產行業如火如荼地發展起來，土地的占用面積與房產面積測繪的精度涉及到房產權屬問題，受到許多民眾的高度關注，政府也對房產測繪工作制訂了相應的管理制度，確保復雜的房產測繪工作為房地產管理提供出準確地圖形以及公平、公正、可靠的測繪成果數據。

1、房產測繪的任務與作用

房產測繪是運用一定的測量手段、科學的測繪方法對建筑物的外型、占地面積等因素進行資料搜集，然后制成合乎房產要求的圖紙，其根本目的在于將繪制取得的數據與信息快速地錄入城市與房地產信息管理系統，為住宅建設的交易雙方提供有價值的數據依據。從事房產測繪工作的主要內容包括：房產調查、房產測量、測算房產面積、房產變更測量、房產要素測量、以及房產圖繪制和房產平面控制測量等。

我國的房地產測繪隨著房地產行業的進步逐步走向成熟，規范性地進行測繪工作得到不斷完善，標準統一、測繪數據準確率進入了房地產交易平臺，為交易內容的充實和交易的順利進行，奠定了基礎，同時，對統計采集房地產的信息資料提供了便利，房產管理人員要對房產管理精細化，對房產信息了解得詳細且全面是必須的，而測繪工作則具備提供這些信息的來源條件，比如：詳細的形象繪制每一處房地產所占據的土地面積、建筑結構等狀況。在住房制度改革的政策下，全面精細的房產測繪成果為結算房屋價格提供了重要的理論依據。

2、影響房產測繪的因素分析

首先，房產測繪仍舊采用原有的規范和標準，在實踐過程中已表明它已不能適應現代復雜大型建筑發展的數據量的處理要求，許多的測繪數據只能依靠測繪技術人員的實踐經驗或理解來處理日常的房產測繪工作，使房產測繪質量受到影響，加上測繪儀器落后、資質等級偏低，造成測繪成果的差錯率較高。

其次，測繪人員的專業技術水平欠缺；大型的建筑工地需要測繪成果的準確性，工作人員的技術水平決定了測繪程序的監督水平和測繪項目數據的質量。但目前的測繪工作人員專業水準令人堪憂，責任心缺乏。

3、房產測繪質置控制及測繪成果的流程

3.1房產測繪質量控制

在房產測量的過程中，為了獲得精準的房產測量結果，要運用數字化測圖技術，采集房產相關的信息，在軟件系統的數據計算和處理之下實現圖形生成、編輯、繪制，并在測繪的過程中，要對基本的測量控制點位、界址點進行測量，運用坐標解析法，進行房產測量計算，測算房屋面積以及用地面積，具體還要注意以下問題的質量控制：（1）合理區分層高與凈高。由于在《房產測量規范》之中，并沒有給層高設定允許誤差值，因而，在房產測量操作中，就要以凡是有層高的依層高為準，沒有層高的依凈高為準。（2）明晰并解決對稱邊長的實地丈量不一致的問題。對房產進行實測操作時，會存在前后墻、左右山墻的邊不相等的情況，這就使規則多邊形的房產變為不規則，為此，要針對這一現象，進行測量、繪圖計算，對于因測量造成不一致的要再次量測：對于實際上存在不一致的，要進行繪圖和面積計算。（3）共有面積分攤問題。先計算房產的總建筑面積、房屋套間建筑總面積，得出共有共用的面積，再按分攤系數計算各戶的分攤面積，采用逐級分攤的方式進行操作，盡可能地使房產測繪數據準確無誤。

3.2房產測繪成果流程

首先，基層上報測繪成果；在房產測繪工作開展之前，被測繪單位提交申請資料，得到批準后開始測繪。測繪人員在實地考察完畢，運用計算機繪圖軟件將房產的測繪數據輸入進去，計算出房產樓棟的面積，繪制樓棟的立體、平面圖紙，涵蓋建筑物施工編號、樓盤的名稱、棟號和相關人員等信息，系統將計算的測繪成果自動E傳給各管理部門，以備上級管理部門對測繪成果的確認。

其次，各相關管理部門的審核；測繪成果的拍板定案不是只由一個部門確認即可，要經過幾個部門的審核才能確認的。經過互聯網將測繪部門審核后的測繪數據上傳到臨時成果庫，這個臨時成果庫的安全機制可以保證測繪數據的管理，各相關管理部門具有的審核權限人員直接進入到臨時成果庫中調閱進行審核工作，對于測繪數據合乎要求的直接收錄到成果庫，而不合乎要求的測繪數據則返回到測繪機構，要求進行重新測繪并加以認真修改。

第三，房產測繪成果審核及共享；測繪數據經過了多方部門的審核提交，在成果庫中存檔。達標的測繪成果由保障系統及專人管理，相關人員根據房產測繪生產的需要，在系統平臺上同時調選多項的測繪成果資料，共享測繪成果，完善實際測繪數據的資料，輔佐測繪工作的進行。

4、加強房產測繪成果的質置管理對策

住房商品化體制的建立，使房產測繪不只是單純為城市建設服務，還成為房屋價格結算的重要依據，所以，房產測繪成果的質量不容忽視，探其影響因素，分析產生原因，制定改善措施是規范房產測繪行為的有力工具。

4.1提高測繪人員的技術素質，增強質量意識

高質量的測繪成果反映了測繪單位的技術水平。測繪人員的素質高低與測繪成果質量息息相關。從測繪工作環節的起點到結束，測繪單位從上到下的參與成員就要樹立質量管理意識，高度認識測繪成果質量的重要性，將質量保證視為己任，不斷加強房產測繪技術，提升科學素養，經常開展業務技術培訓，避免人為的因素影響測繪質量。測繪人員在接受各種相關資料過程中，要進行嚴格的審核把關，對已有的資料比對實際情況，檢查測繪成果數據的關鍵點，制定切實可行的技術實施方案。

4.2完善房產測繪審核手段，建立測繪信息系統平臺

房產測繪成果是一項具有法律效應的政策性資源，測繪成果數據在經過了相關部門的審核批準，就不能輕易修改。審核流程的程序化，保障房產測繪的成果審核驗收，必須在二級檢查驗收合格后在成果庫中存檔，確保房產檔案的完整性。同時，建立房產測繪信息系統平臺保證信息統一、準確是十分必要的，房產信息的管理涉及到多方部門，部門之間應加強合作，按照統一的技術標準和測繪操作規程進行歸檔、測繪、審核、質檢等工作，利用房產測繪信息系統平臺，能夠使多方管理部門對測繪信息進行自動化、統一性的辦公，有效地規范了審核、操作等行為，對測繪成果質量進行控制，保障了房產測繪成果的準確性。

房產測繪工作是一項復雜的工作，內容較多，技術性很強，隨著我國房產測繪管理體制的改革，房產測繪從行政管理中分離出來，實施測、管分離制度。所以，建立一整套科學的、規范化的房產測繪成果管理體系，規范測繪市場，理順房產測繪成果的流程，強化測繪質量管理，促使我國的房產測繪成果的精細化、現代化，更好地發揮測繪事業在宏觀調控的重要作用。