房產(chǎn)測繪成果的流程及質(zhì)量管理

[摘要]隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟以迅雷不及掩耳之勢崛起，土地使用、房產(chǎn)測繪等政策性及技術(shù)性較強的工作在房屋建筑項目中受到高度的重視，對房產(chǎn)面積測繪的精度要求越來越高，加上房產(chǎn)測繪市場的不斷開放，越來越多的測繪單位加入了房產(chǎn)測繪大軍，測繪質(zhì)量成果的準確性、科學性成為房產(chǎn)測繪市場管理的重要內(nèi)容。本文簡略地闡述了房產(chǎn)測繪的工作流程，提出控制房產(chǎn)測繪質(zhì)量的對策。

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)測繪；質(zhì)量；技術(shù)

近年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)如火如荼地發(fā)展起來，土地的占用面積與房產(chǎn)面積測繪的精度涉及到房產(chǎn)權(quán)屬問題，受到許多民眾的高度關(guān)注，政府也對房產(chǎn)測繪工作制訂了相應(yīng)的管理制度，確保復(fù)雜的房產(chǎn)測繪工作為房地產(chǎn)管理提供出準確地圖形以及公平、公正、可靠的測繪成果數(shù)據(jù)。

1、房產(chǎn)測繪的任務(wù)與作用

房產(chǎn)測繪是運用一定的測量手段、科學的測繪方法對建筑物的外型、占地面積等因素進行資料搜集，然后制成合乎房產(chǎn)要求的圖紙，其根本目的在于將繪制取得的數(shù)據(jù)與信息快速地錄入城市與房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，為住宅建設(shè)的交易雙方提供有價值的數(shù)據(jù)依據(jù)。從事房產(chǎn)測繪工作的主要內(nèi)容包括：房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)測量、測算房產(chǎn)面積、房產(chǎn)變更測量、房產(chǎn)要素測量、以及房產(chǎn)圖繪制和房產(chǎn)平面控制測量等。

我國的房地產(chǎn)測繪隨著房地產(chǎn)行業(yè)的進步逐步走向成熟，規(guī)范性地進行測繪工作得到不斷完善，標準統(tǒng)一、測繪數(shù)據(jù)準確率進入了房地產(chǎn)交易平臺，為交易內(nèi)容的充實和交易的順利進行，奠定了基礎(chǔ)，同時，對統(tǒng)計采集房地產(chǎn)的信息資料提供了便利，房產(chǎn)管理人員要對房產(chǎn)管理精細化，對房產(chǎn)信息了解得詳細且全面是必須的，而測繪工作則具備提供這些信息的來源條件，比如：詳細的形象繪制每一處房地產(chǎn)所占據(jù)的土地面積、建筑結(jié)構(gòu)等狀況。在住房制度改革的政策下，全面精細的房產(chǎn)測繪成果為結(jié)算房屋價格提供了重要的理論依據(jù)。

2、影響房產(chǎn)測繪的因素分析

首先，房產(chǎn)測繪仍舊采用原有的規(guī)范和標準，在實踐過程中已表明它已不能適應(yīng)現(xiàn)代復(fù)雜大型建筑發(fā)展的數(shù)據(jù)量的處理要求，許多的測繪數(shù)據(jù)只能依靠測繪技術(shù)人員的實踐經(jīng)驗或理解來處理日常的房產(chǎn)測繪工作，使房產(chǎn)測繪質(zhì)量受到影響，加上測繪儀器落后、資質(zhì)等級偏低，造成測繪成果的差錯率較高。

其次，測繪人員的專業(yè)技術(shù)水平欠缺；大型的建筑工地需要測繪成果的準確性，工作人員的技術(shù)水平?jīng)Q定了測繪程序的監(jiān)督水平和測繪項目數(shù)據(jù)的質(zhì)量。但目前的測繪工作人員專業(yè)水準令人堪憂，責任心缺乏。

3、房產(chǎn)測繪質(zhì)置控制及測繪成果的流程

3.1房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制

在房產(chǎn)測量的過程中，為了獲得精準的房產(chǎn)測量結(jié)果，要運用數(shù)字化測圖技術(shù)，采集房產(chǎn)相關(guān)的信息，在軟件系統(tǒng)的數(shù)據(jù)計算和處理之下實現(xiàn)圖形生成、編輯、繪制，并在測繪的過程中，要對基本的測量控制點位、界址點進行測量，運用坐標解析法，進行房產(chǎn)測量計算，測算房屋面積以及用地面積，具體還要注意以下問題的質(zhì)量控制：（1）合理區(qū)分層高與凈高。由于在《房產(chǎn)測量規(guī)范》之中，并沒有給層高設(shè)定允許誤差值，因而，在房產(chǎn)測量操作中，就要以凡是有層高的依層高為準，沒有層高的依凈高為準。（2）明晰并解決對稱邊長的實地丈量不一致的問題。對房產(chǎn)進行實測操作時，會存在前后墻、左右山墻的邊不相等的情況，這就使規(guī)則多邊形的房產(chǎn)變?yōu)椴灰?guī)則，為此，要針對這一現(xiàn)象，進行測量、繪圖計算，對于因測量造成不一致的要再次量測：對于實際上存在不一致的，要進行繪圖和面積計算。（3）共有面積分攤問題。先計算房產(chǎn)的總建筑面積、房屋套間建筑總面積，得出共有共用的面積，再按分攤系數(shù)計算各戶的分攤面積，采用逐級分攤的方式進行操作，盡可能地使房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)準確無誤。

3.2房產(chǎn)測繪成果流程

首先，基層上報測繪成果；在房產(chǎn)測繪工作開展之前，被測繪單位提交申請資料，得到批準后開始測繪。測繪人員在實地考察完畢，運用計算機繪圖軟件將房產(chǎn)的測繪數(shù)據(jù)輸入進去，計算出房產(chǎn)樓棟的面積，繪制樓棟的立體、平面圖紙，涵蓋建筑物施工編號、樓盤的名稱、棟號和相關(guān)人員等信息，系統(tǒng)將計算的測繪成果自動E傳給各管理部門，以備上級管理部門對測繪成果的確認。

其次，各相關(guān)管理部門的審核；測繪成果的拍板定案不是只由一個部門確認即可，要經(jīng)過幾個部門的審核才能確認的。經(jīng)過互聯(lián)網(wǎng)將測繪部門審核后的測繪數(shù)據(jù)上傳到臨時成果庫，這個臨時成果庫的安全機制可以保證測繪數(shù)據(jù)的管理，各相關(guān)管理部門具有的審核權(quán)限人員直接進入到臨時成果庫中調(diào)閱進行審核工作，對于測繪數(shù)據(jù)合乎要求的直接收錄到成果庫，而不合乎要求的測繪數(shù)據(jù)則返回到測繪機構(gòu)，要求進行重新測繪并加以認真修改。

第三，房產(chǎn)測繪成果審核及共享；測繪數(shù)據(jù)經(jīng)過了多方部門的審核提交，在成果庫中存檔。達標的測繪成果由保障系統(tǒng)及專人管理，相關(guān)人員根據(jù)房產(chǎn)測繪生產(chǎn)的需要，在系統(tǒng)平臺上同時調(diào)選多項的測繪成果資料，共享測繪成果，完善實際測繪數(shù)據(jù)的資料，輔佐測繪工作的進行。

4、加強房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)置管理對策

住房商品化體制的建立，使房產(chǎn)測繪不只是單純?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)服務(wù)，還成為房屋價格結(jié)算的重要依據(jù)，所以，房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量不容忽視，探其影響因素，分析產(chǎn)生原因，制定改善措施是規(guī)范房產(chǎn)測繪行為的有力工具。

4.1提高測繪人員的技術(shù)素質(zhì)，增強質(zhì)量意識

高質(zhì)量的測繪成果反映了測繪單位的技術(shù)水平。測繪人員的素質(zhì)高低與測繪成果質(zhì)量息息相關(guān)。從測繪工作環(huán)節(jié)的起點到結(jié)束，測繪單位從上到下的參與成員就要樹立質(zhì)量管理意識，高度認識測繪成果質(zhì)量的重要性，將質(zhì)量保證視為己任，不斷加強房產(chǎn)測繪技術(shù)，提升科學素養(yǎng)，經(jīng)常開展業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)，避免人為的因素影響測繪質(zhì)量。測繪人員在接受各種相關(guān)資料過程中，要進行嚴格的審核把關(guān)，對已有的資料比對實際情況，檢查測繪成果數(shù)據(jù)的關(guān)鍵點，制定切實可行的技術(shù)實施方案。

4.2完善房產(chǎn)測繪審核手段，建立測繪信息系統(tǒng)平臺

房產(chǎn)測繪成果是一項具有法律效應(yīng)的政策性資源，測繪成果數(shù)據(jù)在經(jīng)過了相關(guān)部門的審核批準，就不能輕易修改。審核流程的程序化，保障房產(chǎn)測繪的成果審核驗收，必須在二級檢查驗收合格后在成果庫中存檔，確保房產(chǎn)檔案的完整性。同時，建立房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)平臺保證信息統(tǒng)一、準確是十分必要的，房產(chǎn)信息的管理涉及到多方部門，部門之間應(yīng)加強合作，按照統(tǒng)一的技術(shù)標準和測繪操作規(guī)程進行歸檔、測繪、審核、質(zhì)檢等工作，利用房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)平臺，能夠使多方管理部門對測繪信息進行自動化、統(tǒng)一性的辦公，有效地規(guī)范了審核、操作等行為，對測繪成果質(zhì)量進行控制，保障了房產(chǎn)測繪成果的準確性。

房產(chǎn)測繪工作是一項復(fù)雜的工作，內(nèi)容較多，技術(shù)性很強，隨著我國房產(chǎn)測繪管理體制的改革，房產(chǎn)測繪從行政管理中分離出來，實施測、管分離制度。所以，建立一整套科學的、規(guī)范化的房產(chǎn)測繪成果管理體系，規(guī)范測繪市場，理順房產(chǎn)測繪成果的流程，強化測繪質(zhì)量管理，促使我國的房產(chǎn)測繪成果的精細化、現(xiàn)代化，更好地發(fā)揮測繪事業(yè)在宏觀調(diào)控的重要作用。