房地產庫存影響因素探討

【摘要】近期，房地產行業正處于發展瓶頸期，整個房地產市場房屋存量正在不斷上升，市場所面臨的庫存壓力愈來愈大。由于房地產庫存的持續增長，使得整個行業發展受到了嚴重阻礙，也給我國經濟建設帶來了較大的負面效應。房地產庫存現象影響因素較多，是多種因素共同作用的結果。為保證房地產行業乃至社會經濟穩定發展，解決房地產庫存問題刻不容緩。基于此，本文對房地產庫存影響因素進行了綜合性分析，并提出了相關建議，以供參考。

【關鍵詞】房地產；經濟；庫存；調控

1、我國房地產庫存現狀概述

經過一段時間的調整，目前我國房地產市場呈現了一定的回暖趨勢，但房地產庫存問題依然較為嚴重，且地區分化十分明顯。部分城市由于庫存壓力較大，已經對區域經濟發展產生了一定影響。從市場整體情況來看，房地產去庫存并不樂觀，房地產庫存量依然呈現出持續增長的態勢。相關統計表明，2013年至2014年間，全國商品房待售面積超過50000m2；至2015年末，全國商品房待售面積已經超過70000 m2。庫存量的急劇上升給行業發展帶來了極大阻力，房地產去庫存刻不容緩[1]。與此同時，房地產銷售增速出現了明顯下滑，使得庫存壓力繼續增大。全國房價的快速上漲，已經遠遠超出了普通老百姓的購買能力。特別是在三、四線城市，多數購房者都抱有觀望的態度，房地產市場交易較為冷淡。再加上部分樓盤價格虛高，使得商業性用房囤積數量愈來愈多。我國房地產庫存分化現象也較為嚴重，一、二線城市的市場庫存有所下降，市場逐漸回暖，但三、四線城市庫存量還在不斷上升，庫存分布不均衡將進一步延長去庫存周期。

2、房地產庫存相關影響因素分析

2.1供需不平衡

與任何行業市場一樣，房地產市場也必須遵循相關市場經濟規律，才能保持健康的發展態勢。房地產市場是通過維持地產、房產供需平衡來實現市場健康發展的。但我國房地產市場存在著較為嚴重的供需不平衡情況。某些房地產開發商在項目開發過程中，忽視了市場的主導性需求，偏向于開發高檔住宅，使得中小戶型等主要類型房源數量不斷下降[2]。但多數居民消費者的購房需求卻集中于普通中小戶型房源，這樣便造成了市場供需不平衡，會讓房地產庫存現象進一步惡化。

2.2房地產質量問題

對于普通居民消費者而言，房地產質量是其最關心的問題。房地產本身就是一種特殊的商品，其質量不僅體現在施工方面，還包括功能、環境、服務等。有學者認為，我國部分地區商品房之所以存在空置率過高的情況，與房屋質量因素存在密切關聯[3]。部分住宅小區由于交通環境、品質等問題，并未得到普通消費者的認可，房屋整體設計也無法滿足消費者的需求，這類住宅自然難以銷售出去。

2.3房價過高

房價過高是導致房地產庫存量急劇上升的關鍵因素之一。商品房價格的快速攀升，已經超出了普通居民的消費水平，過高的房價嚴重抑制了居民的消費需求及購買力。從市場角度來看，當房地產供需能保持相對平衡狀態時，市場價格也將處于相對穩定的狀態，不會出現價格波動過大的情況，但這種狀態不可能一直保持。當市場環境出現較大變化時，房地產需求也會發生較大變化，但供應則無法立即適應這種變化[4]。價格的不斷攀升，會讓需求量不斷下降，但供給量依然會保持原有的狀態，便會出現供大于求，使得房屋剩余面積不斷增加。

2.4有效需求不足

從商品角度來看，當商品價格處于一定水平時，購買力是有效需求的決定性因素。對于普通居民而言，購買力與居民的經濟收入水平密切相關。目前，我國房地產市場對房地產商品的有效需求不足是造成商品房控制率過高的主導因素之一。過高的房價抑制了普通居民對商品房的消費意愿；經濟收入水平偏低則影響了普通居民的實際購房能力。再加上資產分布不平衡，使得城市住房供求關系變得十分不健康。

2.5市場機制存在缺陷

盡管我國房地產市場已經發展多年，但整體住房金融體系還是不夠完善，市場機制存在一定缺陷，特別是二、三級市場發展相對較為緩慢。由于二、三級市場未能形成健全的市場運作機制，導致市場指向性功能及服務功能無法充分發揮作用。同時，商品房買賣及租賃市場管理不夠到位，進一步影響了市場秩序，導致新建商品房流通比例較低，最終造成了商品房空置率上升。

3、房地產高庫存帶來的危害分析

房地產高庫存不僅會影響整個行業的健康發展，還會對區域經濟、社會經濟發展產生一定影響，其危害具體表現為以下幾個方面[5]：（1）房地產高庫存會帶來較大的經濟下行壓力。我國經濟增長主要是以投資為驅動力，在所有固定資產投資當中，房地產開發投資占比高于20%，再加上產業鏈相關投資，占比將超過40%。由此可見，房地產經濟在我國國民經濟當中占據了重要地位。當房地產市場出現高庫存時，房地產企業資金壓力會驟升，進而影響到土地投資。當行業整體投資量回落時，會對供應鏈上、下游產業如鋼鐵、建材等造成影響，使得相關產業投資增速不斷下降。總體上來看，房地產高庫存會影響固定資產投資，使得經濟增速放緩而帶來經濟下行壓力。（2）房地產高庫存會加大地方財政壓力。在部分地區，房地產屬于典型的支柱型產業。房地產庫存占據了開發商的大量資金，不僅會影響開發商購買土地的積極性，而且會對地區土地收入產生直接影響。這也就意味著地方政府財政資金來源受到了一定限制，會給地方財政帶來較大壓力。（3）房地產高庫存會增加銀行體系風險。多數銀行對房地產抵押物具有較強的依賴性。在正常的市場行情當中，房地產具有較好的抵押品屬性。在房地產市場快速發展的過程中，銀行所發放的房地產貸款比重逐漸加大，并且很多金融活動也與房地產市場密切關聯。若房地產庫存持續增加，可能會導致房價下降，其抵御風險的能力也會有所減弱，這在一定程度上會增加銀行體系的風險。同時，房地產庫存的持續增加會使銀行不良貸款率上升，甚至會引發金融風險。

4、促進房地產去庫存的相關建議

目前，我國經濟正處于發展瓶頸期，在供給側結構性改革背景下，房地產去庫存是重要的任務之一。在房地產去庫存過程中，應遵循市場手段與政府調控相結合、近期統籌與遠期統籌相結合、統一與個別相結合、需求與供給雙向乏力的原則，采取有效的措施來化解房地產庫存問題。

4.1調整房地產調控政策

目前，一、二線城市與三、四線城市庫存差異較大。在實施房地產調控政策過程中，切不能“以偏概全”，而是要充分把握不同地區房地產庫存情況的特點，做到“有的放矢”。對于庫存壓力較小的一、二線城市而言，需采取微調性政策。一方面，要繼續堅持限購政策，并通過差異化稅收、信貸等相關手段來控制市場房價，避免房價快速上漲，以消除房地產經濟泡沫[6]。另一方面，要密切關注二手房及房屋租賃市場。可適當放寬相關限制政策，促進二手房及房屋租賃市場穩定發展。對于庫存壓力較大的三、四線城市而言，要盡快完善普通居民住房稅收、信貸政策，并消除過時的限制性政策，促進房地產市場消費。還可采取降低放貸成本及首付比例、加大公積金松綁等措施來緩解普通居民的購房壓力，逐步化解地方庫存壓力。

4.2發展區域經濟來吸引勞動人口流入

加快區域經濟發展對于緩解房地產庫存壓力具有重要的意義。地方政府要繼續加快區域經濟建設步伐，提升人均收入水平，吸引勞動力流入。區域經濟愈發達，也就意味著居民收入水平愈高，市場需求便能夠得到有效釋放，以此來提升房地產市場的活躍度，這對于緩解區域房地產具有積極的作用[7]。通過發展區域經濟，可吸引更多的勞動力，并使其轉變為房地產去庫存的消費主力。目前來看，西部地區去庫存壓力要遠大于東部發達地區，去庫存周期明顯更長。因此，國家更應該重視西部地區經濟發展，盡可能緩解區域經濟差異過大的現象，增強部分地區居民的購買能力，這樣才能釋放出更多的潛在購房需求。

4.3完善市場發展環境

一方面，要鼓勵房地產企業兼并重組，以此來提升行業集中度。政府可頒布相關政策，引導具有品牌優勢的大型房地產開發商實施并購重組，形成集團企業，增強其市場整合能力，協助政府進行市場調控。同時，要鼓勵房地產企業轉型升級。房地產企業應結合市場需求，調整產品結構，將庫存房轉變為功能性地產如電商基地、旅游基地、文化地產等，通過多元化的銷售策略來緩解庫存壓力。另一方面，政府部門要繼續加強去庫存組織協調，通過構建房地產庫存信息監測平臺來掌握庫存動態。同時，要不斷優化服務功能，通過簡化行政審批環節來縮短房地產預售審批周期，促進商品房銷售，以此來緩解庫存壓力。

結語：

房地產去庫存是一項周期性、系統性的工作，需要一個漫長的過程。在政府加強市場宏觀調控的同時，房地產企業也應該做出積極應對，共同維護市場秩序，通過發展區域經濟，增加潛在購房需求，讓庫存壓力得到緩解，為未來房地產行業健康發展奠定基礎。

參考文獻：

[1]周幼曼.我國房地產去庫存態勢分析及相關對策建議[J].新金融，2016（09）：32-37.

[2]徐勇.化解房地產庫存的對策建議[J].中共石家莊市委黨校學報，2016（06）：31-34.

[3]牛犁，胡祖銓.我國房地產庫存現狀及去庫存政策建議[J].發展研究，2016（04）：14-18.

[4]胡祖銓.我國房地產去庫存研究[J].宏觀經濟管理，2016，（04）：22-25.

[5]宋婉秋，景剛.經濟新常態下我國房地產去庫存研究[J].科技創業月刊，2016（05）：46-47.

[6]牛播坤.二手房或成中國房地產救命稻草[J].中國房地產業.2015.4