商業地產開發運營模式的分析與選擇

【摘要】為了保證商業地產開發運營狀況的良好，商業地產開發運營模式一定是適合項目本身的。而商業地產項目的持續性發展也依賴于其獨具特色的商業地產開發運營模式。國內有很多商業地產項目發展成功的案例，本文就武漢市光谷世界城為例說明在商業地產開發運營中所遇到的問題和相關的解決措施。

【關鍵詞】商業地產開發運營狀況；商業地產開發運營模式；持續性發展

隨著我國經濟的大發展，房地產業的發展空間也在不斷的拓展。商業地產如何在我國的大環境下持續性發展，迎接這個挑戰，這需要商業地產開發運營模式的準確和恰當性。國內有很多的房地產開發項目的運營模式很不恰當，商業地產的前期策劃不夠精確導致后期運營遇到難題。由于商業地產的開發運營階段發展周期較長，運營復雜，因此選擇合適的開發運營模式是非常重要的，同時成功的商業地產項目的品牌價值對于企業的綜合競爭力的提升是有幫助的。

1、商業地產前期SWOT分析

SWOT分析能夠有力的展現武漢光谷世界城項目建設的前期優劣勢，保證項目的前期策劃的順利進行。從優勢、劣勢、機會、威脅等方面展開全方位對比，通過對比發現項目發展的優劣勢并和競爭對手展開對比，找到項目開發的難點，尋求發展的突破點，為項目發展的前期保駕護航，為項目后期發展的運營模式提供選擇，為后期發展方案的調整提供參考。

1.1優勢

由于項目建設點臨近城市主干道，因此是商業聚居區，人流量大，項目的可達性強。且該項目的占地面積大，項目涵蓋了餐飲、休閑、教育培訓、百貨等多個商業形態，商業項目發展性強。處于光谷商圈的核心位置，交通便利，公交線多達40條，且臨近地鐵線，消費者出行活動便利。在518平方公里的光谷園區輻射范圍內，積聚了48所高等院校，56個國家級科研院所，65個國家重點學科，11個國家重點實驗室，10個國家工程研究中心和多家研發機構，許多國際大型高科技企業，51名兩院院士，20多萬名各類專業科技人員，100多萬在校大學生和教師。如此密集的人口意味著大量的商機和強勁的購買力。

1.2劣勢

商業區不在傳統的老商業區，是新型商業區。由于周邊商圈距離較近所以商業圈的輻射范圍小。建設面積過大，因此建設強度大，建設時間長。由于建設周期過長，期間的不定性因素就會增多，對于商業地產發展帶來不利影響。

1.3機會

由于處在人流大的地段因此發展潛力較大。且提出了“資本特區”的發展戰略，有利于吸引科技企業落戶光谷，帶動該區的經濟發展。國家的大環境良好，有利于商業地產的發展。城鎮化的不斷加快也為商區提供了潛在的消費群體。

1.4挑戰

客戶資源有限，價格競爭激烈，如何通過獨特的品牌商戶來吸引消費者是一大挑戰。資金來源的不穩定性又是商圈發展的一大難題。資金渠道的穩定性也是項目發展的一大助力，而尋求可靠穩定的資金來源也是目前的一大挑戰。

2、保證項目后期持續運營的活力的措施

2.1規模定位

武漢光谷世界城的商業體量和規模是非常龐大的，涵蓋了零售、餐飲、兒童、

休閑娛樂、教育培訓等全方位業態。但是，商業地產項目并不是體量規模越大就越好。也不是所有商圈都適合引進大體量的商業地產項目。商業地產項目的規模，更多的取決于宏觀與微觀因素的影響。通常情況下，消費客群在商場內購物的時間不會過久，步行消費的距離也不會過長。因此，規模較大的商業地產項目需要在合適的區域規劃合適的業態，除了零售業態，也要補充餐飲、娛樂休閑等配套業態，使顧客能夠實現購物、吃飯、休閑娛樂的一站式消費。此外，商業地產規模大小也會受到商圈購買力的影響。商圈的人口數量、收入及消費水平決定了商圈的購買力，這就要求商業地產項目的規模與所在商圈的購買力契合，利于項目的良性發展。

2.2明確的項目定位

商業地產的商業性決定了它的項目定位，商業屬性推動了消費市場的發展。商業地產應該依據目標客群的種類和形態，來劃分目標市場，期望能最大限度的滿足各類別的消費需求。商業地產的客群定位為消費者、經營者和投資者。

2.2.1消費者定位

消費者定位是項目定位最基礎的環節。在進行項目開發之前對商圈所在區域的潛在消費者和目標消費者做一個市場研究，分析消費群體的消費能力，消費追求，消費價值觀，收入，年齡，人口數量。不斷地深入了解消費者的需求，正確的做出消費導向，提高項目的經濟利益。

2.2.2經營者定位

首先和商業地產項目特點要相符，契合運營模式，保證項目的增值。在進行經營者定位時要綜合考慮各種因素，例如，光谷商圈的范圍、項目經營的差異化、項目建筑的特色、準備引進品牌的規模化效應等。

2.2.3投資者定位

通過對項目的投資者進行全面調研，對光谷區域的商業價值和投資回報進行詳細的研究，才能對投資者的需求有比較準確的了解。同時，對投資者的偏好、預期年收益以及對風險的承受能力也需要調研。周邊的競爭項目也是目前武漢光谷世界城開發運營商需要分析的，在做投資者定位時應該盡量避免周邊項目的影響。

3、未來商業地產的發展方向預測分析

3.1房地產投資信托基金

根據相關的信托法，助力房地產投資信托基金。目前由于信托基金的投資門濫太高以及發展不太成熟國內只有少數幾家財團成立了信托投資公司。大多數開發商無法從獲得規模資金。在國外，商業地產運營基本實現了以為核心的良性資金循環體系。房地產投資信托基金可以保證商業地產的資金來源，擴大資金規模。

3.2專業化發展

未來的商業地產發展將走向更為行業化和專業化。由于一些專業的批發市場的不斷發展壯大，交通不斷發展，商業區的輻射范圍更大，小商品城的商品集散的功能將越來越強，這也讓商業發展更為的規模化。

結論：

商業地產的發展速度在不斷地加快，商業地產項目涉及了市場調研、項目定位、前期設計開發、招商及運營管理等等一系列的環節，商業地產的運作是一個及其復雜的過程，除了自身的管理，還要密切關注社會經濟的發展變化，要通過調整來適應市場的變化。本文用SWOT模型分析了商業地產發展前期的優劣式，為商業地產的后期發展提供參考，并展望商業地產的未來發展。

參考文獻：

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