基于土地儲備制度的城市房地產開發用地供給管理研究

【摘要】目前而言，我國現代化和市場化的發展一個突出的表現就是城市房地產用地規模和用地需求的上升。在中國特色社會主義發展的情況下我國房地產用地的供給開發一般都是在土地儲備制度的存在情況下進行合理的調配和開發的。現今在城市化建設發展速度不斷上升的情況下，強化基于土地儲備制度現狀下城市房地產開發用地的供給管理具有非常必要的現實意義。

【關鍵詞】土地儲備制；城市房地產；開發用地；供給管理

隨著我國社會主義市場化經濟的發展，強化城市化的發展水平和發展規模是現今我國在社會主義建設過程中的重要建設方向。對于整個城市化的建設來講，其最為重要的一個表現就是城市用地規模的不斷擴大。城市用地對于城市的建設是一種重要的依托資源，我國自改革開放對城市用地進行改革之后，其一直實行的都是雙軌制。雙軌制即主要通過市場交易方式和政府劃分土地兩種方式對城市規劃建設配備土地的方式。在城市的建設過程中，城市房地產的開發作為主要的建設主體，其開發建設一方面能夠促進城市用地市場的完善，另一方面能夠將有限的用地發揮無效的社會效益和經濟效益。所以，基于土地儲備制度強化對城市房地產用地供給管理不僅對于城市的建設還是對于土地的利用來講都是非常重要的。

1、城市房地產開發用地供給管理的運作模式介紹

2001年國務院提出有條件的政府可以實行土地收購儲備制度，這一制度的實行強化了法律法規在土地使用權的調節轉換機制，這一機制的出現對城市房地產開發用地的供給管理起了積極的推動作用。現今城市房地產開發用地基于城市土地儲備制度下其主要的供給管理模式主要包括雙軌制即有償出讓和無償劃撥的兩種方式。土地儲備制度的設置在一定程度上規范了城市有償出讓的方式，但是其卻不能從根本上改變無償劃撥的存在現狀。雙軌制作為現今城市房地產開發用地主要的管理模式，從而能夠在一定程度上促進用地供給管理的合理流動，但是其對市場運行規則的干擾是不能忽視的。

2、土地儲備制度的城市房地產開發用地供給管理的方式分析

2.1政府的行政干預與市場相結合

我國的城市房地產用地的發展起步發展較晚，城市用地合理的開發市場機制尚未完全建立起來，由于市場規劃建設機制的不成熟導致我國政府對城市房地產用地開發供給管理的參與管理力度是比比較強的。政府行政干預在一定條件上能夠改善市場調節不合理的現象，規劃城市開發用地的供給管理。

2.2政府對市場土地供給的宏觀調控

在雙軌制的實行下，政府是城市房地產開發用地供給管理的主要供應主體，所以通過宏觀調控對市場用地進行規劃管理，其強制定比較強。現今政府宏觀調控的首選主要是通過開發規劃控制、產業供地政策和宏觀調控政策三個方面進行。

2.3城市房地產開發用地供給管理存在風險

基于土地儲備制度的城市房地產開發用地的供給管理能夠明顯的體現政府在其中的作用，現今存在政府不合理的政策出臺 ，導致房地產開發用地供給管理村咋制度失靈和政府失靈的現象。政府作為主要的規劃管控者，政府失靈則會引起普遍失靈，這樣將會為城市房地產開發用地的供給管理形成嚴重的風險。

3、土地儲備制度下城市房地產開發用地供給管理存在的問題分析

3.1制度性缺陷

這一缺陷主要是由于雙軌制的存在造成的。最為主要的表現就是雙軌制的存在不能夠對城市大量存在的閑置土地進行科學的規劃管理，并且其對城市用地規模不斷上升的情況不能進行有效的控制。在一定程度上雙軌制的可以具體細化為產權和供給雙軌制的存在，多種制度的存在擾亂了城市用地市場，打破了市場經濟公開、公平的現象，造成了現今城市用地中不合理競爭現象的出現。

3.2技術性缺陷

這一缺陷主要指的是政府在土地儲備制度的情況下，在有關城市用地規劃建設方面用地決策的技術性缺陷。政府作為城市房地產開發用地供給管理主要的調解者，其在決策的過程中以投資建設目標為主要依據，忽略了用地的長遠利益，導致其在供給管理方面的決策隨意性比較大，完全不符合用地開發管理的科學持續發展的要求。

4、改進城市房地產開發用地供給管理提高的措施分析

4.1完善儲備制度

為了對城市房地產開發用地供給管理創設良好的制度環境，改善制度上的缺陷，各級政府應強化土地儲備制度的，積極的分析其中存在的問題，在當前城市化房地產開發用地供給管理的基本需求和實際情況下進一步建設適合我國城市開發建設適用性較強的儲備制度。具體而言，就是以增加土地存量的供應、方式國有土地資產的流失等為目標完善儲備制度。

4.2強化政府調控的能力，提高土地供應的市場化程度

土地儲備制度下政府應積極的強化其調控能力嚴格根據城市房地產開發土地市場供給管理的需求進行實時的調控，強化土地供應由分散向集中管理的方式轉變，積極的改善政府所扮演的角色，強化政府對土地調控的主動權，完善法律法規，促進城市房地產開發用地的合法性，以此為土地供應市場化程度的提高奠定基礎。

4.3促進法律法規的完善，依靠法律條件規范房地產用地供給市場

土地儲備制度下城市房地產開發用地供給管理中存在的一個突出問題就是房地產開發用地的違法交易現象的出現，違法交易破壞了城市用地良性的市場競爭，對于土地儲備制度的完善也是極為不利的。所以，政府及相關部門應積極的出臺相應的法律法規，以權威性高的法律法規規范城市房地產的開發尤其是不斷上升的房價，強化逐級管理與規范，以此為城市房地產開發用地供給管理提供良好的制度環境。

結語：

綜上所述，土地儲備制度下城市房地產開發用地的供給管理需要積極的改變制度性缺陷和技術性缺陷，在雙軌制的基礎上不斷強化政府的調控，完善儲備制度，從法律法規的完善、政策宏觀調整的完善等方面促進土地儲備制度房地產開發用地供給管理的強化，為城市房地產用地的開發建設奠定可持續發展的基礎。

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