淺議剩余法在城鎮(zhèn)居住用地地價評估中的應(yīng)用

【摘要】土地價格評估，可以被視為為了在規(guī)定地時間和所要達(dá)到的目的而去評價和估計土地的所需權(quán)益和價值的一門學(xué)問。因此，要想準(zhǔn)確估算土地價格的關(guān)鍵點就在于土地估價方法選擇和運(yùn)用上。本文簡要介紹了剩余法的基本概念以及公式和在城鎮(zhèn)居住用地地價評估中的估算步驟和優(yōu)缺點，為其在城鎮(zhèn)居住用地地價評估中的實際應(yīng)用和得出科學(xué)的評估結(jié)論提供依據(jù)。

【關(guān)鍵詞】剩余法；地價評估；應(yīng)用

我國土地市場的政策變化和價格波動，是由土地制度改革、住房制度改革、房地產(chǎn)市場的不斷變化幾方面綜合作用和影響的結(jié)果，使得城鎮(zhèn)居住用地的價格也跟隨形式不斷地變化而演變。城鎮(zhèn)居住用地的價格一直以來被認(rèn)為是房價的基本構(gòu)成，已經(jīng)變成人們普遍關(guān)注的議題而受到政府和開發(fā)商越來越多的高度關(guān)注和重視。城鎮(zhèn)居住用地的價格是依據(jù)互相競爭的開發(fā)商在對不同環(huán)境、不同地方區(qū)域的地皮的特點和開發(fā)潛力，進(jìn)行綜合調(diào)查和整理分析后得到一個人們可以承受的可支付的成本。開發(fā)商必須首先解決對城鎮(zhèn)居住用地的價格的評價和估計，但是其估計和評價的方法多種多樣，各有優(yōu)缺點利弊，在城鎮(zhèn)居住用地的價格的評價和估計的過程當(dāng)中，經(jīng)常被廣泛大量使用的一種地價估計方法就是剩余法。本文簡要介紹了剩余法的基本概念以及公式和在城鎮(zhèn)居住用地地價評估中的估算步驟和優(yōu)缺點，為其在城鎮(zhèn)居住用地地價評估中的實際應(yīng)用和得出科學(xué)的評估結(jié)論提供依據(jù)。

1、剩余法的概述

剩余法一般意義上被認(rèn)為是一種對滿足開發(fā)潛能的不動產(chǎn)進(jìn)行評價和估計的一種有效方法，人們又稱作其為倒算法、假設(shè)開發(fā)法。具體的來說所謂剩余法就是通過把土地最大利益化使用所產(chǎn)生的總收益減去總成本和正常投資利潤之后得出土地價格的一種估計和評價的途徑。換個角度理解就是，從長期歷史的演化來出發(fā)，土地如果不經(jīng)過使用就沒有啥價值，只有經(jīng)過人們的不斷的投資開發(fā)才能賦予其一定的使用價值，也就是說土地的具體形式或開發(fā)后的使用價值決定了其土地自身價值，而且這個決定作用具有唯一性。因此，土地的價格等于土地與開發(fā)后的價值除去建筑物本身的價值，具體的計算公式如下：地價=樓價-建筑費-專業(yè)費用-利息-利潤-稅收。對該公式做一下幾點分析：1）建筑費用。經(jīng)過把社會常規(guī)性的發(fā)生費用和行業(yè)習(xí)慣費用經(jīng)過預(yù)算可獲得。2）專業(yè)費用。所謂的專業(yè)費用可以分為建筑師、工程師、測量師以及行政規(guī)費、稅費及其他費用等，一般以建筑費的一個百分率（I）表示，即專業(yè)費=建筑費×I。3）利息和利潤。依據(jù)等量相同資金取得相同利潤的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，把全部預(yù)付的資金作為計算的基點。土地的價格之所以要包括在預(yù)付的資本之內(nèi)是因為要在開發(fā)和銷售之前進(jìn)行預(yù)支付。全部預(yù)付資本=建筑費+專業(yè)費+地價，假設(shè)正常利率為R，利潤率為P，則利息=（建筑費+專業(yè)費+地價）×R，利潤=（建筑費+專業(yè)費+地價）×P。把專業(yè)費用，利息和利潤代入總公式可以得到，地價={樓價-建筑費×（1+I+R+P+IR+IP）-稅收}/（1+R+P）。在計算的過程當(dāng)中，必須時刻注意到貨幣的時間價值作用導(dǎo)致不同時期的地價和樓價，以及建筑費、專業(yè)費、稅費、利息、利潤等會發(fā)生變化波動，所以應(yīng)該將發(fā)生在各個不同時期的費用與收入全部折現(xiàn)后在計算。

2、剩余法在城鎮(zhèn)居住用地地價評估中的估算步驟

一般在城鎮(zhèn)居住用地的地價評估過程當(dāng)中，剩余法可以總結(jié)為以下幾個過程：（1）調(diào)查清楚即將評價和估計土地的詳細(xì)狀況：土地地理環(huán)境、存在情況、使用需求、權(quán)利狀況等。（2）仔細(xì)選擇開發(fā)使用的方法和形式：確認(rèn)其使用目的、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等。（3）針對開發(fā)后具體的取得收益的形式，例如出售、出租等，使用市場比較法和收益還原法確定不動產(chǎn)的總價格。（4）使用比較法或者建筑工程概預(yù)算法估計建筑費，使用比率估算專業(yè)費等各項成本費用和開發(fā)商的利潤。（5）估價額的最終獲取。將以上獲取的所有數(shù)據(jù)直接的代入原始公式計算出開發(fā)商實際在開發(fā)時所支付的最多的費用：土地價格=不動產(chǎn)的總價格-開發(fā)費用-專業(yè)費用-未知費用-利息-出租和出售費用-上稅金額-開發(fā)商實際所得利潤；土地的估價額就是計算得出的剩余值中減去取得土地使用權(quán)的相關(guān)法律、估價及登記發(fā)證費用等，最終由估價師確定價格。

3、剩余法在城鎮(zhèn)居住用地地價評估中的優(yōu)缺點

3.1 剩余法在城鎮(zhèn)居住用地地價評估中的優(yōu)點。（l）使用范圍較大。剩余法除了在城鎮(zhèn)居住用地地價評估中使用之外，還可以用來對房地產(chǎn)項目進(jìn)行開發(fā)和評價估計，是目前被當(dāng)作房地產(chǎn)開發(fā)使用工程評價和估計當(dāng)中最常用的方法。為了能給投資方提供一個科學(xué)的決斷，房地產(chǎn)開發(fā)項目需要進(jìn)行數(shù)據(jù)整理，然后通過剩余法計算分析得到依據(jù)結(jié)果。一般可以用剩余法實現(xiàn)幫助投資者得到準(zhǔn)確的開發(fā)土地的最高預(yù)算費用、預(yù)期利潤、未知性的最高費用。（2）剩余法在評價估計土地潛在價值方面具有其他方法不具備的獨有優(yōu)勢。（3）可以評價估計我國大多數(shù)坐落于新開發(fā)區(qū)或者城市郊區(qū)的難于采用市場比較法進(jìn)行評價和估計的土地價格，而且開發(fā)商經(jīng)常是通過剩余法來確定投標(biāo)政府土地的價格。（4）通過剩余法開發(fā)商能夠科學(xué)準(zhǔn)確的估算出土地的潛在升值空間。

3.2 剩余法在城鎮(zhèn)居住用地地價評估中的缺點。由于在目前的環(huán)境當(dāng)中充滿了太多的可變因素，主要是建筑成本、相關(guān)稅費、投資利息利潤等費用方面難以較為準(zhǔn)確的估算，從而導(dǎo)致了剩余法在預(yù)測土地價格的時候存在一些漏洞并且比較粗糙。這些東西可以反映在使用剩余法對土地使用權(quán)出讓投標(biāo)的報價，進(jìn)行評價和估計時所報出的不同價格。

結(jié)語：

在目前環(huán)境下，剩余法的使用比較穩(wěn)定和成熟，但隨著未知因素的突然出現(xiàn)，我們不得不把未知的風(fēng)險考慮到在使用剩余法對城鎮(zhèn)居住用地地價進(jìn)行評估的過程當(dāng)中。因此，為了相對準(zhǔn)確地預(yù)測未來的房價，我們必須要能夠關(guān)注到相關(guān)文件、房產(chǎn)政策、經(jīng)濟(jì)狀況、期限、地域開發(fā)、投資理念以及供求關(guān)系等諸多因素，才能夠?qū)Τ擎?zhèn)居住用地地價的發(fā)展趨勢進(jìn)行科學(xué)的評估。

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