淺析房地產工程項目全過程管理控制

【摘要】隨著經濟的快速發展，人們掀起了一股“購房熱”的浪潮，這也在一定程度上加快了房地產工程的發展，而在房地產工程項目中要想得到高質量的發展就必須加強管理。本文針對房地產工程項目施工前、施工中及竣工后全過程的管理控制，從各方面進行了詳細的分析與研究，為今后房地產工程項目的有效管理提供借鑒。

【關鍵詞】房地產；工程項目；全過程；管理控制

1、房地產工程項目準備階段的管理控制

1.1項目預測評估

在進行項目投資以前要對項目進行預測評估，主要是根據之前的經驗及一些實際的數據，再結合工程項目的實際情況及市場調研的結果進行預測評估，確定項目投資的方向、產品及區域，再編寫項目建議書。

1.2土地競投

在進行土地競拍時，首先應對該地的位置、建筑高度限制、容積率等進行一定的考察和分析，把此類產品的一些數據收集整理后作為依據來測算市場價格。公司管理層確定了項目建議書以后，編制土地競拍報告，獲取土地使用權。

1.3項目全程策劃

在項目開展前一定要對整個項目的全程進行詳細的策劃，其中應當包括從立項到規劃、設計、生產、銷售和售后服務的全過程策劃。策劃的內容應當包括市場調研、可行性研究報告、產品定位、市場定位、經濟效益分析與營銷推廣等具體的實施過程，為項目的順利開展提供一定的保障。

1.4項目立項

主要工作有市場調研、細分產品類型、確定目標消費群體范圍、進行項目策劃和可行性研究，詳細測算項目投資，編制、報批可行性研究報告，獲取立項批復等。在這個過程中，一些工作可以同時進行，以便節約時間，如全程策劃的工作成果可用于進行項目立項審批。全程策劃階段的投資估算內容涵蓋項目立項的投資測算內容。

1.5規劃設計

項目設計對未來的項目施工具有重要的指導作用，高質量的項目設計是高質量完成項目的基礎。規劃設計應當包括方案設計、擴初設計、施工圖設計，在進行設計方案選擇時需要根據項目全程策劃的具體內容進行，同時采取競賽等方式來選取較為優秀的設計方案，通過招標方式優選設計單位負責設計，最終提供高質量的設計圖紙，還必須取得建設工程規劃許可證等政府許可證書，同時在項目設計過程中應該做好項目評審，及時調整項目中出現的問題。

2、房地產工程項目在施工階段的管理控制

2.1安全管理

加強安全管理是保證工程項目順利進行的前提，在進行施工中一定要加強安全管理，確保施工人員的生命安全。施工前對施工人員進行專業的安全知識培訓，在了解安全問題及危險系數的情況下來逐步提高施工人員的安全意識，同時在施工中監管人員應當時刻對施工現場進行安全檢查，有效地識別、評價施工現場所有施工過程和場所存在的危險源和環境因素，時刻將“安全第一”記在心上，在檢查中應及時的發現安全隱患，并采取應急措施，盡力將危險系數將到最低，保證人員的人身安全，確保施工中的安全得到保障。

2.2進度管理

施工的工期在工程項目的合同里都有明確的標定，在實際的施工中首先應當制定相應的長期目標及短期目標，按部就班的進行施工，確保能夠按時完工，切不可出現“兩頭緊”的現象，一些施工方可能會在施工前期急忙趕工，想著盡早完成工程，進而去接手下一個工程，或是一些施工方前期不緊不慢，到了工程后期在加班加點的趕工，這兩種情況都會嚴重影響工程的質量，使工程項目的質量達不到國家所規定的要求。因此要加強對進度的控制，按照事先設定的施工目標一步步的進行施工，在確保工程質量的前提下按時完成工程項目。

2.3成本管理

在房地產工程項目中房地產企業主要以盈利為目的，因此為了獲得更大的受益就會盡力的去減少工程成本，而在減少成本的同時常常會出現工程質量下降的現象，施工方經常將成本與質量對立起來，如果想要降低成本就必須降低工程質量，一些房地產商為了自身的利益就會毫不顧忌工程質量，為人們的安全帶來隱患。因此要加強成本管理的控制，在保證工程質量的前提下使工程的成本將到最低。在施工中可以引進低消費、低消耗的新工藝新設備，降低消耗，這樣既可以保證工程質量又可以降低成本。

2.4質量管理

工程質量直接關系著施工人員及使用者的生命安全，因此要加強質量管理控制。首先，在工程材料的選取上，材料的供應商一定要是有一定信譽的，這樣可以在一定程度上確保材料不是殘次品，在選購時一定要加強對材料質量的嚴格檢驗，按照國家規定的材料進行選取。其次，施工人員的質量安全意識要高。質量管理者要加強對施工人員質量安全知識的培訓，提高施工技術的同時，增強施工人員的質量安全意識。最后，加強施工中質量的監管。在施工中必須有專門的人員對質量進行監管，要做到能夠及時的發現質量問題，并及時的進行補救，確保工程質量達標。

3、房地產項目在竣工階段的管理控制

3.1市場推廣和營銷

1）編制項目營銷策劃書，內容包括項目定位、項目定價、市場推廣、銷售方案等。

2）進行總體營銷策劃。負責部門根據“項目營銷策劃書”中有關項目營銷的內容和要求、設計文件及規劃許可證等前期資料對項目營銷工作進行總體策劃。

3）組建項目售樓部。售樓部的資源配置應考慮樓盤銷售面積，銷售地點，銷售期限等因素合理配置。

4）進行銷售過程營銷策劃。項目售樓部按照項目營銷策劃的總體要求，在項目開盤前可進行具體營銷策劃。在銷售過程中根據銷售進展情況，售樓部可根據實際情況進行持續策劃，根據客戶的信息調整策略等。

5）制定商品房銷售窗口表。由負責部門組織項目售樓部在開盤前完成辦理商品房產權備案證及銷售許可證。負責部門組織相關部門進行銷售房價內部核定，并向物價部門申報核準。售樓部根據物價部門核準的銷售價格制定“商品房銷售窗口表”，由營銷部門負責人審批后公布。

6）項目銷售實施。

3.2物業管理

物業管理狀況關系到小區居民的日常生活，也關系到企業的形象，因此應該制定物業管理的方案，制定物業管理的指標。物業管理工作應該和工程做好銜接，使物業管理保持良好的運行狀態。

結語：

總之，房地產工程項目施工前的管理控制主要是對土地競拍及項目預測、立項、設計管理的控制，在施工中則主要是對成本、質量、進度及安全管理的控制，工程完工后要加強對市場推廣營銷及物業管理的控制，加強工程項目全過程管理的控制，提高房地產工程項目整體的競爭力。

參考文獻：

[1]李建忠.淺析房地產工程項目全過程管理控制[J].中華民居（下旬刊），2012（10）.

[2]連其文.淺析房地產工程項目全過程管理控制[J].建材與裝飾，2014（10）.