房地產開發成本管理研究

【摘要】房地產開發項目涉及的內容廣泛，這也就導致整個開發過程的成本構成的較為復雜，制定有效的成本管理措施，促使房地產開發項目的成本可以得到有效的抑制，進而擴大房地開發項目的成本管理效率，實現房地產開發項目的經濟效益與社會價值。本文對房地產開發成本管理進行了探討。

【關鍵詞】房地產開發；成本管理；措施

開發成本管理成為房地產企業工作的重心，對房地產的發展以至國民經濟的健康發展有重要意義。隨著建筑業的不斷發展，施工單位將面臨嚴峻考驗，房地產開發成本管理中發揮了它的發展具有決定性的作用。

1、房地產開發成本的構成

房地產開發成本，主要是指房地產企業在從事房地產開發的過程中需要投入的全部的成本費用，其相當于建筑工程的施工成本或者工業產品的制造成本。如果需要對房地產開發的完全成本進行計算，還必須包括相應的財務費用、管理費用和銷售費用等。

1.1土地使用金：主要是房地產開發商從政府部門購置土地使用權所投入的費用，其影響因素包括了土地面積、所處地段、建筑容積率、出讓年限以及周邊環境因素等。

1.2拆遷安置費：主要是對出讓土地使用權所造成的單位或者個人的經濟損失進行補償，包括了房屋征收安置費和征收補償費兩部分。

1.3前期工程費：包括了房地產開發項目的設計規劃費用、場地平整費用、“三通”（水、電、路）費用，需要結合具體的標準以及工程量進行計算。

1.4建安工程費：指直接進行建筑安裝工程建設的成本費用，包括建筑工程費、設備及安裝工程費以及室內裝修工程費等，可以依照相應的經驗進行估算，也可以采用單元估算法、概算指標估算法等方法進行計算。

1.5基礎設施費：包括水、電、氣、道路、綠化、環衛等的工程費用。

1.6稅費：稅費指房地產項目開發建設過程中所需要負擔的各種稅金或者其他相關費用，需要依照建筑所處區域的相關標準進行估算。

1.7不可預見費：一是基本預備費，指在房地產開發過程中遭遇特殊情況所需要增加的費用，二是漲價預備費，即人工、材料以及設備價格上漲時的預備費用。

2、房地產開發成本管理的措施

2.1實施事前投資決策管理，建立企業成本管理目標

決策的正確性是成本管理的關鍵，決策的正確與否直接影響著成本管理的成敗。而在正確的決策之前，企業一定要建立一個明確的成本管理目標，也就是房地產企業在開發項目之前，就要建立一套明確的、完善的成本管理目標和具體的成本管理方法，對開發項目的前、中、后三期的成本進行合理的估算，并落實到項目預算和決算中，作為開發項目成本執行的標準，待項目完工后，據此來評價項目經理的業績。

2.2規劃設計階段管理

規劃設計階段一定要考慮成本的管理。此階段的成本管理關系到整個項目過程的成本管理。目前很多知名的大企業在規劃設計階段將開發實行方案設計落實到人頭，方案設計與施工圖設計分開的做法。這樣可以在將兩部分成本分開管理，有利于成本的有效管理。三通一平工程費用，也是前期工程費管理的重點，在規劃設計階段一定要對其成本加以管理。土、石方工程一般工期較短，也沒有復雜嚴格的質量要求，在規劃時可以實行總價招標，以此來降低過程中不必要的成本開支。施工用水、用電線路的敷設，一定要兼顧小區建成后生活用水、用電的需要，切忌重復建設，增加成本。

2.3 招投標過程成本管理

首先，選擇最為適合的施工企業。在招投標過程中， 如果三級施工單位的情況能夠滿足開發項目的實際需要，能夠滿足工程項目本身施工要求即可，就不用在找尋更高水平和資質的施工企業。這是因為在對預算編制過程中，資質較高的企業收取的費用也會相對較高，因此房地產企業所要支出也會更高，這樣一來就提升了房地產企業的開發成本。其次，做好招標文件的編制文件。相關人員一定要在編制招標文件之前對相關數據、資料等進行收集、整理和探究，并結合市場行情、工程圖紙、以及行業規范等來對工程造價進行確定，然后還對有關條款、文件等進行多次推敲，進而可以對工程造價進行管理。再次，要對招標參考價格進行合理的編制。在實際招標過程中一定要對招標參考價格進行合理編制，并且還要保證其精準性以及合理性、符合市場規律性，只有這樣才能將其自身作用充分發揮出來。

2.4 施工階段的成本管理

2.4.1 嚴格執行設計文件，按流程操作

施工階段管理造價的核心工作就是嚴格執行設計文件，嚴格按照國家規范和工藝流程操作和施工，杜絕質量隱患，減少返工及浪費。

2.4.2 嚴格管理圖紙外變更，嚴格經濟簽證

實施變更審批制度，少變更或不變更。對于根據現場情況非做不可的工作，要對費用進行評估，以對總投資影響最小的方案為最優方案。同時，嚴格簽證制度。工作發生要及時簽證（ 3d以內） ，簽證要實事求是。另外，對施工單位及材料供應商不履行約定義務的及時提出反索賠，使成本得到有效管理。

2.4.3 完善工程款審批流程，管理進度款支付

建立健全的投資管理系統，加強監理單位對工程清款的管理，在質量合格的基礎上，做好工程量的審核工作。讓監理單位先把關，房地產開發企業再進行審核，以管理工程量和避免工程款超付。由于監理單位擁有了簽字權，利于日后的監督管理工作。

2.4.4 從技術措施上管理工程造價

在對主要施工技術方案做好論證的基礎上，嘗試采用新材料、新工藝，依靠技術方案降低工程造價。如配套管網施工，各專業共用一個溝槽大開挖比分別挖填溝槽節省很多土方回填及二次挖土量，房地產企業應做好各專業管網主管單位的溝通協調工作，盡可能將不同專業管線路徑進行優化和歸集，共用同一溝槽，統一開挖，統一回填。

2.5 項目完工以后的成本管理

首先，要對有管資料進行收集。按照完整性原則來進行收集，為成本管控提供參考。其次，要按照合同項目來進行有效結算，同時還要對這些資料進行收集整理，然后編制成相應的結算文件，為其他類似項目提供參考依據。

結語：

總之，成本管理貫穿于房地產開發的全過程，只有從項目選址、項目設計、工程施工、項目管理等各個方面做好全方位的管理，才能實現房地產開發利潤的最大化。

參考文獻：

[1]邊霞，魏萍.房地產開發成本管理探析[J].現代經濟信息，2016（16）.

[2]陳曦.房地產開發成本因素分析[J].內蒙古科技與經濟，2015（02）.

作者簡介：

矯靜奇（身份證：320586199006202133）。