營改增后房地產企業的稅務籌劃研究

【摘要】房地產業作為國民經濟中占有重要地位、涉稅較多、稅負較重的一大行業，在營改增的稅制改革沖擊下，其管理和經營都將面臨著重大的挑戰。研究營改增對房地產業的影響，以及在增值稅稅制下優化其稅務籌劃的策略，將有助于房地產業的創新和發展。

【關鍵詞】不營改增；房地產業；稅務籌劃

1、引言

所謂“營改增”，指的是國家于 2012 年推行的將營業稅改為增值稅，即對項目統一征收增值稅來代替原來征收的營業稅的稅法改革。增值稅是一種對產品和服務增值的部分進行征稅的稅種，其最大的優點是可以明顯減少重復收稅的問題。

2、“營改增”稅制對房地產業的影響

2.1稅收負擔增加的稅務風險

“營改增”之前，房地產開發企業按照“銷售不動產”稅目征收營業稅，稅率為 5%?！盃I改增”之后，房地產開發企業由原來繳納營業稅改為繳納增值稅，稅率為 11%。僅從稅率方面看，“營改增”后稅率有大幅度的提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，僅對增值額征稅，而營業稅是對全部營業額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。但是，如果房地產業無法取得足夠的增值稅專用發票作為進項抵扣，將面臨著稅負加重的稅務風險。

2.2房地產業的財務風險加大

從房地產業的經營特點來看：第一，開發經營具有計劃性及復雜性。第二，開發建設周期長，投資數額大。第三，因工期影響等因素，經營風險大。以上的經營困難影響著企業能夠獲得的增值稅發票的時間和數量，而房地產業的稅負與進項稅額的抵扣直接關聯，因此，特殊情況下難免出現代開、虛開增值稅發票的行為，這樣也就容易造成房地產業的稅務風險。

2.3建筑成本現金流出增加的風險

從建筑業本身能取得抵扣項來源分析，其稅前工程造價相較營改增前變化不大，所以因稅率的提高，工程造價也有明顯的增加，而增加的部分勢必會通過提高建筑施工承包合同總額向房地產開發企業轉移，所以建筑成本現金流出會有明顯增加。

3、房地產業納稅籌劃方法的建議

3.1梳理上游合作企業名單，選擇合適的合作方

我國采用的是稅款抵扣的辦法，用公式表示就是：應納增值稅額 = 銷項稅額 - 進項稅額。由此可知，在遵守稅法的前提下，想達到控制應納增值稅稅額的目的，納稅人一方面可以降低銷項稅額，另一方面可以增大進項稅額。然而，就房地產業而言，不管采取哪種銷售方式，銷售價格一旦確定，銷售稅額也隨之確定了。那么，房地產業的稅收籌劃重點就應該放在如何擴大進項抵扣上。因此，房地產業可以在選擇合適的合作方上達到擴大進項抵扣的目的。稅法對于正常可抵扣的進項稅額有明確規定，即必取得增值稅專用發票。出于此種考慮，在報價差異不大的情況下，建議房地產企業選擇從一般納稅人處采購物資。因為一般納稅人具備開具增值稅專用發票的條件且稅率高，房地產業憑借該發票就可以抵扣較多進項稅額。相反，小規模納稅人通常情況下，只能提供增值稅普通發票或者由稅務機關代開的 3% 稅率的增值稅專用發票，房地產企業要么不能抵扣，要么抵扣稅額較少。在確保能取得增值稅專用發票的同時還應考慮發票取得的及時性，以保證進項稅額能夠均衡的參與抵扣。所以有必要對合作的供應商進行梳理分類，從優秀中選擇最優的合作方。總之，從擴大進項稅抵扣以減輕房地產業稅負的角度看，達此目的的一切方法都系于增值稅發票的收集上，而增值稅專用發票又必須從上游合作方手里獲取，因此，合作方的選擇實乃重中之重。

3.2調整房地產企業的經營模式

近年來，政府不斷加強對房地產企業的宏觀調控力度，讓房價已經逐漸實現了市場化。這種情況下，因為住宅項目本身的性質是居住使用，因此房地產企業很難將稅負轉移到消費者身上，進而造成企業在發展過程中依舊背負著較高的稅負。商業項目區別于以居住功能為主的住宅項目，作為以商業用途為主的地產，可以通過對價格的調控，將稅負轉嫁到消費者身上，降低企業的經營成本，進而降低企業的稅負。這樣的現狀，就要求企業在“營改增”后，調整企業的經營模式，實現企業的多元化發展，讓企業產品多樣化，實現住宅項目和商業項目同時穩定發展，全面降低企業的稅負。

根據市場情況，房地產公司還可以通過調整開發業態，開展多元化經營，將普通住宅、非普通住宅和商業辦公同步開發，適當增加精裝房，統考增值稅、土增稅、企業所得稅整體稅負，合理地進行納稅籌劃以減輕企業稅負。同時，市場需求是不斷變化的，房地產公司應當及時預判市場并把握市場脈搏，了解消費者需求，及時調整產品的開發業態和銷售模式，提高項目的去化速度，以加快資金回籠，降低企業稅負壓力。

3.3加強對增值稅發票的管理工作

“營改增”政策推行后，增值稅發票等同于貨幣資金，同時為應對項目竣工時的增值稅清算、土增稅清算和企業所得稅清算，對發票的管理工作就顯得尤為重要。所以，房地產企業應編制企業內部發票管理辦法并嚴格執行。首先是對于購入發票的管理，確保任用專業的財務人員來對增值稅發票領鉤、開具、保管和核對；其次是對從外部取得發票的管理，加強對業務部門經辦人員進行發票知識培訓；最后是對發票流轉環節做好流程管理，確保發票從房地產企業開具到客戶取得和從合作方開出到房地產企業財務部門統一保管整個過程有人負責?？傊康禺a業增值稅核算方法既新又雜，既需要財務人員不斷提高自己的專業水平，及時掌握稅收政策的最新動態，同稅務機關和專業培訓機構保持密切聯系，增進同行業的交流，向他們學習有價值、可借鑒的稅收籌劃方法；又需要房地產企業內招標部門和合同管理等部門重新設計招標文件和合同中涉稅條款，從源頭上控制稅務風險。

3.4做好企業采購籌劃方面工作

“營改增”工作開展后，房地產企業變成一般納稅人展開相應的納稅活動。全新的納稅政策下，房地產企業在采購過程中就要進行仔細的籌劃，而籌劃過程中首先就要考慮供貨方能否向企業提供可以進行進項抵扣的發票。如果在采購工作開始前，針對采購的材料和成本進行詳細的籌謀計劃，就能夠從根本上幫助房地產企業控制采購成本，優化房地產業企業采購工作的結構，進而降低了因為采購成本而產生的高額稅負。房地產企業開展采購工作時，除了要對采購的材料進行規劃，還要選擇合適企業的供貨商。在挑選供貨商時，企業可以通過兩種方式實現采購稅務籌劃，以某房地產業為例，該房地產企業在“營改增”后，根據新的形勢和政策，全面調整規范企業的采購業務流程，要求采購人員在采購材料過程中盡量集中采購，減少成本，并且對材料供應商的資格進行嚴格審查，選擇能夠提供增值稅進項稅專用票的供應商，保證采購材料質量的基礎上，將企業利潤最大化，減少企業不必要的成本支出。此外，將土地增值率降低至 20%以下，可以免征土地增值稅，因此，企業在采購成本中可以合理安排增加建筑安裝成本，進而有更多抵扣金額來降低土地增值率，已達到享受稅收優惠政策的目的。

結語：

房地產業關乎千家萬戶，很多家庭奮斗一輩子的目的，不過是渴望一套房子的夢想。我國社會經濟的發展，推動著稅收政策的相繼變化，而“營改增”稅改政策對房地產業的影響又是廣泛而深刻的，正確處理好增值稅下的納稅籌劃，是房企為順利過渡并向前發展所要打的一場攻堅戰。文章站在“營改增”稅改政策對房地產業影響的角度，提出了稅務改革的方法，以期房地產業能在新稅制下能得到更好的發展。

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