加強不動產登記管理工作淺析

【摘要】不動產統一登記工作是市場化的必然趨勢，是一個長期優化的過程，不動產統一登記應該遵循服務第一、快捷使用、循序漸進的三項原則，加強人員培訓的同時，出臺相關法律法規對不動產統一登記工作進行監督和優化，發現問題并及時解決問題，改善當前不動產登記多頭管理的混亂局面，從而優化我國不動產登記的工作環境，促進我國不動產登記的統一化、有序化，促進社會不動產產權明確化的同時保障公民利益和社會公平。這對于普通公民、政府相關部門甚至整個社會而言，都具有重要的意義。

【關鍵詞】不動產；登記工作；人員管理

1、我國不動產統一登記制度的困難

1.1登記審查義務履行不完善

從各國在進行不動產登記審查時采取的方法來看，無非有兩種，即形式主義和實質主義，但是我國的《物權法》對審查的過程只是進行了簡單的規定，而對于在實際工作中如何落實確沒有詳細的說明，致使相關部門的職責不清，所以在具體的登記過程中，相關人員對于這一工作并沒有認真對待，導致一些錯誤登記的情況時有發生，使權利人的利益得不到有效地保障；同時隨著我國經濟的進一步發展，不動產登記活動越來越多，而在我國還沒有建立起完善的誠信體系，所以在具體的登記過程中出現了大量的假冒偽劣情況。

1.2登記人員專業素質不足

不動產統一登記過程中重要的一環即為登記審查制度，審查過程嚴格且審查程序復雜，分散登記的過程各個不同登記部門之間采取各個不同的檢查方法，具有不同的登記效率和登記公信力，每個登記程序的人員只需要掌握該程序的處理方法即可，而不動產統一登記則截然不同，需要員工掌握不動產登記全部過程的完整處理方法和措施，要求掌握的專業技能更加全面，且要求掌握的專業知識也更加廣闊。登記人員的專業素質如何提高，專業技能如何得到培訓是不動產統一登記工作開展的基礎，但我國不動產統一登記不僅缺少綜合性的人才輸入，而且缺少能夠提供培訓和提升的途徑。

1.3工作結構比較分散，工作效率不高

現在，我國對不動產進行登記的機構是比較分散的，而且工作的效率不高。這主要是由于我國不動產登記的范圍是比較廣的，而且登記的種類是比較多的，并且由于我國的疆域是比較廣的，不同的地域的土地不動產的登記是給土地行政部門的工作是帶來很大的困難的，而且在實際工作的過程中也容易出現各種問題。

1.4不動產交易與登記部門職責后續銜接出現障礙

不動產登記全面改革后，房產管理部門負責房屋交易與產權管理，不動產登記機構負責不動產登記，原來由房產管理部門辦理的交易登記一體化的流程被劃分成交易、登記兩塊，意味著群眾辦理交易、抵押等事務必須兩頭跑，如果交易審核有異議，產權轉移辦證就會卡殼。河南省鄭州市從2016年8月25日正式啟動不動產登記以來，到9月21日，近一個月的時間里，河南省鄭州市全市不動產登記中心僅發出了42份不動產權證書和47份抵押證明，有5，174件卷宗積壓，特別是二手房交易嚴重受阻，多次出現“買房人得不到房、賣房人得不到錢”的尷尬局面。原因在于不動產登記中心依據《不動產登記暫行條例》第十六條“要求申請人在進行不動產登記時，應當提交相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書。”要求群眾在申領不動產權證時必須提交不動產權屬證書的原件。而房管局在辦理二手房交易登記時，則要求收回舊的房產證。理由也很充分，要確保房屋交易的安全，防止“一房二賣”、辦理抵押等風險。于是房管部門、國土部門的“房本之爭”，讓鄭州市二手房交易一度陷入僵局。全國各地此類情況并不少見。

1.5不動產登記檔案的移交問題

在實際工作中，存在著不動產登記檔案在各部門之間移交程序繁瑣、移交時間過長、甚至在移交過程中資料損壞的問題。同時，在不動產登記檔案的移交過程中，各個環節沒有相應的責任人，造成不動產登記檔案移交時間冗余，各部門銜接困難，管理責任落實不到位的情況。只有實現不動產登記檔案在各部門之間的順利移交，才能更好地進行不動產登記工作。

2、我國不動產統一登記的對策性建議

2.1加強登記人員培訓

不動產統一登記工作的開展首先應該明確部門的工作責任，建立統一的登記機構，改變以往多部門共同負責、多頭管理的混亂局面，淡化登記機構的行政管理理念，增加為公眾提供服務的工作態度和工作職能。在政府部門的各登記人員間必須明確這一工作的服務職責，明確在促進不動產統一登記過程中，登記人員必須明確的義務和責任。加強不動產統一登記人員工作技能的全面化、綜合化培養，提高登記人員的綜合素質，加強各級專業技能和專業知識的培養和技術開發。

2.2簡化不動產登記的環節，提高工作的效率

由于我國對不動產的登記是以分別登記為主的，所以不動產登記的結構是比較多的，而且對于一些不動產登記結構的職能的劃分是不明確的，這就使得工作的效率是比較低的，所以我們要對不動產的登記制度進行改革，簡化不動產登記的環節。我們在簡化不動產登記的環節的時候，首先是要借鑒國內外不動產登記制度的進行改革的優秀經驗，然后還要不斷的結合我國不動產登記工作的實際的需要將一些環節進行簡化和完善，這樣才能夠大大的提高了工作效率。

2.3加強不動產登記工作監督

不動產統一登記工作的監督一方面來自立法、司法機構的審查監督，在完善了相關法律法規和條例以后，為統一登記工作提供法律強制性保障。與此同時，為了減少個人私利而產生的錯誤登記行為，在登記機構內部人員間，應該建立相互監督的機制，完善獎懲制度，避免錯誤產生。有關部門可以定期展開抽查工作，對不動產登記工作人員實行嚴格的挑選和淘汰制度，以季度或年度工作情況進行評判，對涉及違法違紀行為的工作人員實施嚴格的懲罰制度。

2.4開放不動產登記部門公眾信息平臺

隨著信息化的發展以及社會的進步，人們的生活和工作節奏都在加快。如何更好地服務于公民，需要我國的不動產登記部門不斷進行反思。開放的不動產登記部門公眾信息平臺，可以保證使用者全天候、不限時間、不限次數地查詢不動產登記部門發布的信息，同時可以減少不動產登記部門前臺的大量答疑時間，提高工作效率。同時，在開放公眾信息平臺的同時，不動產登記部門應該注意平臺的維護問題，及時發布相關的法律法規、信息動態，以便于該公眾平臺可以發揮其應有的作用。

2.5制定統一的不動產登記檔案移交方案

各級國土資源部門應該會同各相關部門，共同對移交不動產登記檔案資料的過程以及時間進行梳理，在各移交環節指定相關專業人員對不動產登記檔案的移交負責，落實并記錄每一個移交環節的移交責任與責任人，確保不動產登記檔案資料在移交過程中的完整性，為公民負責，為不動產登記工作的順利開展提供保障。

2.6統一不動產登記機關

為了使國家實行的不動產登記可以充分發揮其真正的作用，提高相關業務的效率和質量，應該將不動產機關進行合理的統一，打破原來的多頭管理局面，建立起具有行政管理權利的相對獨立的部門，使其更具威信力，從我國目前對不動產的管理情況來分析，應該將土地管理部門作為專門的登記機關，將其它機關的此項權利取消，主要原因是由于我國的不動產基本上都是建立在以土地為前提的基礎上的，通常是指建立在土地上的房屋，而且土地登記部門本身就屬于國家的行政機關，只要在其現行權利的基礎上進一步擴大其管理權限，就可以完成此項任務，這也體現了對國家資源的充分利用。

2.7不動產登記部門應該及時公開不動產登記信息

我國的相關法律中，并沒有明確指出對公民的不動產信息是否需要公開這個問題。因此，雖然在不動產登記制度中有提到對不動產登記信息應該進行公示和公信，但是在實際執行過程中，由于我國法律與不動產登記制度之間銜接的問題，導致不動產的信息公開始終流于文字，未得到實際的執行。因此，為了更好地體現不動產登記制度中公信與公示這兩個基本原則，簡化公民在進行不動產查詢過程中的繁瑣步驟，使我國全社會的不動產權屬狀況處于公開透明狀態，應當在相關法律法規中明確規定對不動產登記信息的公信與公示原則，改變傳統的不動產不予公開現象。對不動產登記信息進行公開有利于保護我國公民的不動產所有權，同時，對不動產登記信息進行公開，可以有效防止不動產交易的腐敗，有效降低權錢交易的現象。

結論：

不動產登記是房地產產權管理的核心環節。自實行不動產統一登記以來，解決了房地分設時存在的弊病與問題，更好地維護了房地產權人的合法利益，規范了房地產使用、管理秩序，促進了經濟發展與社會穩定。但由于近年來房地產市場迅猛發展，房地產規劃、開發、建設都較之以往有了較大變化，而不動產登記中的一些法規、技術和規范制訂相對滯后，這也給不動產登記帶來新問題。

參考文獻：

[1]馬安勝，姚華軍，袁國華.不動產統一登記的難點與政策建議[J].國土資源科技管理，2015，32（01）：64-68.

[2]喬雪峰.論不動產登記機關登記錯誤的賠償責任[D].湖南大學，2009.

[3]李旭.論我國不動產登記制度的統一[D].廣東外語外貿大學，2014.

[4]張園美.不動產登記錯誤賠償責任研究[D].湘潭大學，2013.