房地產開發企業多項目管理研究綜述

【摘要】項目管理是為使項目實現所要求的質量、所規定的時限、所批準的費用預算而進行的全過程、全方位的規劃、組織、控制與協調。房地產開發指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。因此，房地產開發本身就是基于某個工程項目的基礎上進行開發、建設并實現本身所需的回報而建立發展起來的營利性企業，它完全依賴于項目，因項目的持續而持續，因項目的存在而存在，所以房地產開發就是一個最具代表性的項目管理。本文主要對房地產開發企業多項目管理研究進行分析研究。

【關鍵詞】房地產開發企業；多項目管理；分析研究

1、多項目管理概念以及多項目管理特點

多項目管理的主要工作內容是明確企業組織當中所有的項目類型，并對所有項目的類型進行全過程管理。企業可以在相同時間點對大量項目進行選擇、對項目進行控制，提升項目建設計劃的科學性，讓項目執行以及項目管理更加協調，提升項目綜合執行效果。多項目管理工作形式主要是通過項目群以及項目組合等形式進行管理。因為多項目管理是需要通過組織內部來進行統一性協調管理的，所以相關工作人員可以從組織擬定的日常工作發展戰略角度出發，讓組織項目擬定的工作計劃可以體現在日常發展戰略要素中，并為日后的工作提供助力。

企業項目管理特性也是非常明顯的，在戰略性方面多項管理是企業日常戰略管理的主要體現形式之一，所以作為企業來說必須要擬定一些和企業發展目標相一致的工作理念，結合組織戰略目標等形式來提升企業組織戰略目標的落實效率。在動態性方面，通過多項目管理的形式對組織戰略目標性問題進行處理，轉變企業環境，讓戰略性目標根據不同企業的實際情況而進行優化。組織戰略目標也應當全面落實到所有的項目點上，保證企業項目目標以及企業組織戰略目標的落實。還可以根據企業的變化情況來調整項目開展情況，并對項目效益以及項目的資源等進行處理。在資源利用性能方面，和傳統項目管理過程中假定資源保障工作效果不同，假定項目的開展需要合理的調配企業資源，讓企業找到最適合自身發展的項目實施組合，并通過相應的模式來獲取最大的經濟效益。在整合性方面，因為多項目管理工作的開展需要工作人員始終處在合作的條件下，不論是技術還是各方面知識都要做到共享，所以長時間這樣的工作狀態可以形成一種比較強大的合作工作理念，提升項目溝通性以及項目開展的有效性。

2、房地產開發企業多項目管理的重要性

2.1 有利于確保項目按期完成

為了確保房地產開發項目的規范化進程，必須對房地產開發項目進行科學合理的規劃和管理，以此保障房地產開發項目能夠順利完成。為了有效提升房地產開發項目管理的科學性和規范性，必須對房地產項目開發全過程進行統籌管理。

2.2 有利于提升項目效益

房地產項目開發和管理的主要目標是提升項目開發效益，對此，在房地產項目開發過程中必須對項目施工質量進行有效控制和管理。另外還需要對項目工期進行有效管理，確保工程施工能夠在計劃時間內完成，在最大程度上降低施工成本，提高項目開發效益。

3、加強房地產開發企業多項目管理的有效措施

3.1 嚴格落實房地產開發項目市場調查工作

市場調查對于房地產開發項目具有重要作用，因而這就要求廣大地產開發企業應當嚴格落實項目開發前市場調查工作。對此，筆者認為地產開發企業可以從以下兩方面著手做好市場調查工作：首先，房地產開發項目市場調查定位要準確，例如所開項目是高端或是改善型定位、購房人群定位在普通工薪階層或高層白領等，從而在提升所獲取調查數據準確性基礎上為下階段可行性報告制定奠定基礎。其次，開發企業在獲得較為準確的市場調查數據后，應根據其從經濟合理性研究和技術可行性研究兩個方面著手制定出市場可行性報告。以該報告中經濟合理性研究為例，開發企業除了應注重對所開發項目投資與回報分析外，更應當通過組織相關專業人員對項目經濟合理進行嚴格論述，以此確保建筑企業實現經濟效益最優。

3.2 構建起完善的建筑質量管理體系

第一，開發企業應當結合具體的房地產開發項目在遵守國家相關法律法規基礎上根據設計圖紙、施工方案針對建設中的每一環節制定出相對應的質量要求以及管理目標，隨后將各環節中管理職責落實到具體人員；第二，由于建筑質量管理體系中實施的主體是各相關責任人，因而該管理體系中還應當針對他們的管理制定出切實有效的考核機制。為此，筆者認為企業可以就此制定獎懲相結合的工作考核機制，即將各級管理人員個人績效、獎金等與工作考核成績相掛鉤，對于考核成績優良的人員給予適當的獎勵，反之則施以扣發績效或獎金處罰。通過該機制在有效提升各級管理人員工作積極性的情況下保障房地產開發項目質量；第三，完善建筑質量管理體系中的監理制度。監理作為保障房地產開發項目質量的重要手段，因而在構建完善的建筑質量管理體系中該環節的建設必不可少。首先，明確監理領域，即監理單位根據具體的房地產開發項目實施建設全面監理，并針對設計圖紙、施工方案中重點建設內容采取施工全過程監理。其次，為避免職權不明、責任不清以及監理工作被干擾等問題，除了監理單位要與開發企業簽訂職責明確的合同外，雙方還可以通過建立有效的溝通交流機制及時向開發企業反映相關問題。

3.3 嚴格進行項目成本管理

項目成本用以保證在批準的預算內完成項目所需要的過程，由資源計劃編制、成本估算、成本預算、成本控制所構成。成本控制直接決定企業是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個房地產開發過程中，從前期的土地開發一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理措施降低成本。但是，建筑安裝成本依然是房地產開發項日中的重要部分，占整個房地產項目開發成本的35%～ 45%，建筑安裝成本能不能得到有效控制，是房地產項目成本控制的重點，其中尤其應該重視降低材料成本。

結語：

目前，我國房地產行業仍處于高速發展期，但由于諸多原因的限制，房地產開發企業多項目管理水平仍然有待提高。房地產開發企業應積極思考自身項目管理中存在的問題，加強項目可行性分析，加強項目開發中的財力支撐，加強企業管理水平，從而使企業獲得長期、可持續的發展。

參考文獻：

[1]李良生.綜合分析房地產項目管理現階段存在的問題[J].民營科技.

[2]趙增輝.項目管理基本思想和方法在房地產中的應用分析[J].科技創業月刊.