泡沫語境下房地產稅的立法思考與推進

【摘要】我國自房地產市場化以來，百姓選擇多樣化的同時也逐漸吹大了房地產市場的泡沫。雖然國家和地方政府多次調控，但是房價總體呈現不斷上漲的趨勢，尤其是國家提出去庫存的政策下，房地產市場出現了瘋漲勢頭。針對如何保證房地產市場的健康發展，理論界有不同觀點，但是房地產稅的提出成為一個重要工具，本文通過房地產稅的立法思考提出了如何在當前環境下推進房地產稅提出了應對策略。

【關鍵詞】泡沫；房地產稅；語境

房地產業成為我國國民經濟的支柱行業。2016年國務院實行房地產去庫存、銀行負利率、資產配置荒的背景下，更多資金流向了房地產市場，全國一線城市房地產價格不斷創新高，二線城市房地產價格也是緊隨其后，房地產市場泡沫越吹越大。房地產市場泡沫化，工業經濟不景氣，宏觀經濟嚴重依賴房地產業現狀下，國家管理者出現了降房價與保經濟的兩難選擇，在稅收調控手段中房地產稅成為一個重要的選擇。

1、房地產稅提出原因

房地產稅在我國是一個綜合性的概念包括了房產稅、個人所得稅、企業所得稅、城鎮土地使用稅、印花稅、契稅、耕地占用稅等與房地產有關的全部稅種。房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。為了調控不斷泡沫化的房地產市場，2011年上海和重慶率先試點向居民住宅征收房產稅。在中央提出穩定住房消費的政策環境下，房產稅一開始就被賦予了降房價的使命。房產稅有三大功能，即取得財政收入、調節收入分配和調節經濟運行。為政府取得財政收入是房產稅最原始、最本質的首要功能，其他功能都是以此為基礎的。既然房產稅的首要功能是取得的財政收入，所以期待當前的房產稅能起到抑制房價泡沫的作用無異于本末導致，效果肯定是無源之水，無本之木。其次是由房產稅的稅種定位決定。房產稅在我國稅收體系中屬于非主體稅種，占我國稅收收入的比重不大，重慶與上海房產稅試點地區甚至出現了稅收成本高過稅收收入的爭論，一個非主體稅，稅收負擔不重的前提下對房地產市場應該是不痛不癢的影響。

基于以上分析房產稅是承受不起降房價的重擔，在此語境下，提出房產稅是為了健全稅收體制，房地產稅才是改革的方向。

2、房地產稅立法思考

如何科學立法，保證房地產市場健康發展，筆者認為正在動議中的房地產稅可以有兩個角度值得觀察。

2.1以社會為本位，立足整體利益促進社會協調發展

房地產稅是綜合性的稅收，分別散布于房地產的開發、持有、交易等環節。房地開發環節涉及的稅種主要有增值稅及其附加、印花稅、房產稅、城鎮土地使用稅和個人所得稅及企業所得稅。房地產轉讓環節涉及的稅種主要有增值稅及其附征稅費、契稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅和土地增值稅。房地產持有環節涉及的稅種主要有房產稅、城鎮土地使用稅。交易環節稅種主要有增值稅、印花稅、企業所得稅和個人所得稅。我國房地產稅大多聚集在開發環節和交易環節，但是這兩個環節的房地產稅收存在征收效率和監管問題，例如土地增值稅是先由房地產開發商在預售前提前預交，在銷售結束后再進行清算。目前房地產開發周期比較長，預交土地增值稅都是按照最低情況計算，后續清算不順暢。房地產的持有環節稅種較少，存在稅率較低，針對單位個人自用情況設置了大量的減免稅等稅收優惠。房地產稅內容多，但是在我國屬于非主體稅，占到我國稅收收入不到5%。未來隨著土地資源的減少，地方政府土地財政收入也會減少，如何保證地方財政收入和實現社會整體發展和諧穩定是一對矛盾。

2.2合理配置，促進稅收公平

我國稅制存在過多倚重間接稅，直接稅比較少的問題。我國的房地產稅大部分是間接稅，具有很強的隱蔽性，也就是說購房群體來說房價泡沫的背景下，能讓他們切身感受到自己負擔的直接稅是不多的。這個現實帶來的后果是購房群體認為自己負擔稅收較輕并且能享受各種優惠的條件下，不斷利用杠桿把資金投入房地產市場，情緒化的市場直接吹大房地產泡沫。另一方面，市場秩序的遵守者，部分理性公民由于沒有參與吹泡沫，雖然沒有承擔不多的稅負，但是在不斷上漲的房價背景下利益卻受到損害。如何完善稅制，加大直接稅的征收，直覺上讓房地產吹泡沫的人承擔該承擔的稅負，減少過多的稅收優惠，促進稅收公平是房地產稅立法思考的角度。

3、房地產稅的推進

3.1合理歸類房產，確定征稅范圍

我國目前開征房地產稅是針對合法的有完整產權的建筑，如果只對合法的建筑開征房地產稅，產權不健全的和違法建筑卻在逃避稅收，明顯是稅收不公。違法建筑雖不受法律保護，但是由于執法不嚴也是實際存在的。政府可以嚴禁新建違法建筑，對既有的符合規劃的建筑可以在補交稅費的前提下給予轉正，對歷史遺留的產權不完整的建筑補全手續一并納入征稅范圍。

3.2優化稅制，保證地方政府財政收入

土地財政是地方政府的無奈選擇，土地總有賣完的時候，完善地方稅收體系是保證地方經濟社會發展的必然。立法機關首先要梳理稅制。目前我國房地產主要成本在土地的出讓環節的費用，現在房地產稅收負擔并不算重，但是現在政府既收取土地出讓費由收取土地使用稅存在重復征稅嫌疑。如果土地財政逐步退出，房地產稅要保證財政收入。只有把收取的土地出讓費用逐步轉移到稅收環節才能維持地方財政，這就需要合理設置稅種，在開發環節、持有環節、交易環節合理布置房地產稅，加大末端環節計稅，把賣地費用轉移過來部分應該通過加大稅率、減少減免稅來實現財政收入。

3.3培養社會稅收習慣

“非稅”觀念在深深地影響著人們的行為。房地產稅是地方稅，改革房地產稅角度之一是用稅取代費，這樣勢必會讓公眾感覺到稅負在加重，會引起反彈。這就需要充分尊重百姓的知情權和監督權，每個年度對這個稅怎么征？錢怎么來？用到哪里去？都應該有暢通渠道公示。

參考文獻：

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作者簡介：

馮胤卿，性別：男，籍貫：山西長治，出生日期：1982.1，職稱：講師，學歷：研究生，工作單位：山西大學商務學院會計學院。