試析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)控制

【摘要】隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸規(guī)范、房地產(chǎn)商越來(lái)越多，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，加之房地產(chǎn)項(xiàng)目本身具有投資大、施工周期長(zhǎng)、資產(chǎn)固定等特點(diǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目存在多種風(fēng)險(xiǎn)。基于這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)充分重視自身風(fēng)險(xiǎn)管理工作，全面加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理力度，針對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)選取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，進(jìn)而最大程度上減免風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的不良影響，推動(dòng)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。本文對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行了探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；風(fēng)險(xiǎn)控制；措施

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有效實(shí)施和完成的基本保證和關(guān)鍵業(yè)務(wù)，只有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行有效和全方位的管理，才能在設(shè)施房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，以更加精確、合理的投入獲得更好的收益，促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

1、當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)

1.1 質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

通過(guò)長(zhǎng)期的研究可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)是由三個(gè)方面共同作用與影響的：①該房地產(chǎn)項(xiàng)目參加人員整體素質(zhì)，包括管理、施工、監(jiān)督等各個(gè)部門(mén)的人員，如果參與人員的責(zé)任意識(shí)較低，將會(huì)極大程度上影響項(xiàng)目的最終質(zhì)量；②材料設(shè)備的影響，眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程最需要的部分就是材料與設(shè)備，如果在項(xiàng)目開(kāi)展途中因制度、管理等方面的疏忽而使用了質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的材料，環(huán)境的變化極易導(dǎo)致各種質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)；③項(xiàng)目設(shè)計(jì)與工藝，如果項(xiàng)目的設(shè)計(jì)不符合地域標(biāo)準(zhǔn)或地質(zhì)要求，或者項(xiàng)目施工的工藝不健全，不達(dá)標(biāo)，同樣會(huì)產(chǎn)生質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 投資風(fēng)險(xiǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上就是房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的部門(mén)及行業(yè)較多，過(guò)程較為復(fù)雜，所需資金也比較充足，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本較高，而這些成本想要收回且獲得利潤(rùn)，項(xiàng)目必須如期投入使用，因此，投資風(fēng)險(xiǎn)也是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中風(fēng)險(xiǎn)的主要類型。造成投資風(fēng)險(xiǎn)的因素有三：①設(shè)計(jì)方案的改變，如果項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)及決策階段出現(xiàn)失誤，必須要更改或修改設(shè)計(jì)方案，將會(huì)直接增加項(xiàng)目成本，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)；②項(xiàng)目建設(shè)期施工條件的不確定性，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目施工地區(qū)不固定，各方面條件也會(huì)隨時(shí)變化，當(dāng)施工條件改變時(shí)，投資也要相應(yīng)增加，相比預(yù)期投入更多；③社會(huì)經(jīng)濟(jì)變化，如果材料、設(shè)備、人工等市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)變化，或者國(guó)家政策及市場(chǎng)要求有所變動(dòng)，將直接影響項(xiàng)目的成本投入，產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)。

1.3 施工風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中包括施工過(guò)程，也就是工程建設(shè)時(shí)期，在這一階段的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)被稱為施工風(fēng)險(xiǎn)。造成施工風(fēng)險(xiǎn)的主要原因是房地產(chǎn)公司自身、項(xiàng)目承建公司、材料供應(yīng)商等，這些原因共同作用之下會(huì)使原本設(shè)計(jì)計(jì)劃的項(xiàng)目周期延長(zhǎng)，無(wú)論是資金還是技術(shù)方面，都會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目延期，加之不可預(yù)測(cè)且不可抗的自然災(zāi)害存在發(fā)生可能，施工風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率僅次于投資風(fēng)險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中風(fēng)險(xiǎn)控制的措施

2.1提前有效回避風(fēng)險(xiǎn)源

就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身而言，基本上一直秉持“高風(fēng)險(xiǎn)、高收益”的模式。可對(duì)于現(xiàn)代社會(huì)來(lái)講，這種模式的開(kāi)展，不僅會(huì)受到很多地方的反感，同時(shí)容易觸及到多方的利益，本身產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)就極為嚴(yán)重。建議在日后的工作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，可以提前有效回避風(fēng)險(xiǎn)源。第一，針對(duì)項(xiàng)目的落實(shí)區(qū)域進(jìn)行分析，搜集相關(guān)的信息、數(shù)據(jù)、事件等等，尤其要與相關(guān)部門(mén)積極的聯(lián)系，在得到中肯的建議后，決定是否要繼續(xù)執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。第二，在日常的項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，一定要對(duì)社會(huì)、國(guó)家、市場(chǎng)、消費(fèi)者等多方情況進(jìn)行關(guān)注。例如，消費(fèi)者雖然表面上對(duì)房地產(chǎn)需求強(qiáng)烈，但其實(shí)際上是秉持“定缺毋濫”的態(tài)度來(lái)購(gòu)買(mǎi)的，大部分的房地產(chǎn)商都不可能通過(guò)簡(jiǎn)單的宣傳措施來(lái)促使消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)，一定要在性價(jià)比方面努力，才可以打動(dòng)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望。所以，日后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，要對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)源進(jìn)行充分的回避，還要找出主要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)類型，提前設(shè)定好相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)管控方案，更好的應(yīng)對(duì)突發(fā)情況。

2.2采用多樣化投資

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，還可以嘗試采用多樣化投資的方法來(lái)實(shí)現(xiàn)，在減少經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，盡量保持投資的較高回報(bào)率，為將來(lái)的長(zhǎng)久發(fā)展做好準(zhǔn)備。建議把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上。可投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫(xiě)字樓、商店和娛樂(lè)場(chǎng)等，以減少未來(lái)收益的不確定性。因?yàn)楦鞣N不同類型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較高的風(fēng)險(xiǎn)大，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，整體開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)又可獲取較高的收益率。

2.3風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)企業(yè)常用的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指通過(guò)轉(zhuǎn)讓、承包合同，將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至第三方，從而達(dá)到自身回避風(fēng)險(xiǎn)的目的。例如，房地產(chǎn)行業(yè)常將建筑工程施工中，一些專業(yè)性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)項(xiàng)目，承包給具備更高專業(yè)技能的施工團(tuán)隊(duì)進(jìn)行工程施工。一方面，房地產(chǎn)商達(dá)到了風(fēng)險(xiǎn)回避的目的。另一方面，由專業(yè)性施工團(tuán)隊(duì)進(jìn)行施工，可以相應(yīng)的提升工程質(zhì)量。

2.4風(fēng)險(xiǎn)自留

風(fēng)險(xiǎn)自留是指由項(xiàng)目直接承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的任何后果，當(dāng)然并不表示風(fēng)險(xiǎn)自留處于完全的被動(dòng)。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)采用風(fēng)險(xiǎn)自留方式時(shí)會(huì)有預(yù)備資金，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，這筆資金由于解決風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的不良后果；如果風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有發(fā)生，這筆資金可移作他用。風(fēng)險(xiǎn)自留分為主動(dòng)型和被動(dòng)型，主動(dòng)型是指房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前制定相關(guān)應(yīng)急措施。被動(dòng)型是指當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，接受風(fēng)險(xiǎn)后悔。

2.5風(fēng)險(xiǎn)減輕

風(fēng)險(xiǎn)減輕是指減輕風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)或發(fā)生后的不良影響，一般用于風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率較高且無(wú)法有效避免和轉(zhuǎn)移的情況。例如在建筑中設(shè)施，消防報(bào)警和煙霧報(bào)警系統(tǒng)以及噴淋系統(tǒng)的目的就是，最大程度地控制火災(zāi)對(duì)于建筑的不良影響。

總之，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)工作人員，在實(shí)際工作過(guò)程中應(yīng)當(dāng)掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中相關(guān)工作內(nèi)容，并且通過(guò)有效策略積極應(yīng)對(duì)，從而盡可能消除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，保證其能夠順利進(jìn)行。

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