房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程質(zhì)量管理探討

【摘要】隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，大量的房地產(chǎn)開發(fā)項目逐漸涌現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量成為人們關(guān)注的焦點，當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題時，造成資源浪費，同時引發(fā)購房者與開發(fā)商之間的矛盾。因此，實行房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程質(zhì)量管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)管理的重點內(nèi)容。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項目；全過程管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期準備及管理

1.1對項目的可行性進行評估

在房地產(chǎn)開發(fā)項目確定之前，首先要對這個項目的投資價值進行評估，以便于進行選擇，是否進行投資。而對開發(fā)項目的價值評估主要是以數(shù)據(jù)為主，并輔以市場的調(diào)研、企業(yè)的投資方向及企業(yè)的投資區(qū)域等方面，用多種評定方式進行開發(fā)項目的價值評估，為后來的投資工作做好準備工作。可行性研究中，各種產(chǎn)品歷史沉淀數(shù)據(jù)的多少、數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析的質(zhì)量，將對決策方向產(chǎn)生影響。所以，現(xiàn)在幾大標桿公司都是流程管理，數(shù)據(jù)直接在系統(tǒng)中沉淀，階段性的統(tǒng)計分析不僅是對在建項目的動態(tài)控制，同時也是企業(yè)后期發(fā)展的數(shù)據(jù)經(jīng)驗的沉淀和積累。

1.2開發(fā)土地的競拍

在進行開發(fā)土地的競拍之前，要對競拍土地的位置、對建筑物高度的限制以及地質(zhì)條件等進行考察和分析，并把考察到的內(nèi)容進行整理，使其成為測算市場價格的依據(jù)，進而制定出一份項目策劃書。當(dāng)?shù)玫椒康禺a(chǎn)開發(fā)公司的管理層認可后，進而促進土地使用權(quán)的獲得。土地出讓招拍掛制度，在競爭中土地產(chǎn)生的溢價，變相的蠶食了開發(fā)利潤，結(jié)合企業(yè)自身狀況，合理的底價確認，這些都需要專業(yè)的資產(chǎn)評估。按照土地評估的基本原則，土地價值由地段、政府指導(dǎo)價、地幅沿街深度等指標綜合評判。但國內(nèi)目前的土地價格除地段因數(shù)外，由于企業(yè)追求規(guī)模效應(yīng)、資本市場融資需要等等因素，大多被動性的拍賣叫價抬升，造成的情況就是“面粉比面包貴”。后期開發(fā)過程中，對容積率上限的“技術(shù)性突破”、建筑用材、裝修等成本扣了再扣，砍了再砍，建筑的品質(zhì)難以提高，所以，招拍掛之前，需要詳細的、高質(zhì)量地產(chǎn)評估分析。

1.3項目的審批工作

房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得土地使用權(quán)后，除了要進行市場調(diào)研、分析消費群體以外，還要對開發(fā)項目進行申報，以取得開發(fā)的資格。而開發(fā)項目的審批工作需要一段時間，此時就應(yīng)該進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計工作。項目設(shè)計工作的質(zhì)量好壞，對以后的項目施工過程有著極其重要的指導(dǎo)作用，是促進開發(fā)項目高質(zhì)量完成的前提條件。設(shè)計階段的管理，要嚴控限額設(shè)計，因為設(shè)計階段決定了房地產(chǎn)項目開發(fā)中近80%成本投入。特別是對于所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的施工圖紙的設(shè)計，一定要選擇社會信譽高的設(shè)計單位，為開發(fā)項目打好“地基”。同時也要做好項目圖紙的評審工作，當(dāng)發(fā)現(xiàn)問題后要及時調(diào)整所出現(xiàn)的問題。

設(shè)計階段，從方案圖到施工圖，各階段的圖紙設(shè)計質(zhì)量，對審批工作的影響很大。雖然現(xiàn)在各種設(shè)計軟件可以代替人做大部分工作，但演算結(jié)果是否符合規(guī)范要求，各種指標是否滿足當(dāng)初的設(shè)定，都需要設(shè)計人員進行仔細的核對，而開發(fā)商從自身的利益視角，又會提出一些在規(guī)范邊緣游走的要求，比如車位配比、棟號間距、贈送面積處理等，相關(guān)這些指標，是審圖報批階段重點關(guān)注的事宜。同時，最近國家及地方不斷的在提高保溫節(jié)能的要求，如增加樓板保溫等，消防局也在不斷的提高防火設(shè)防措施，如進戶門寬度凈寬不低于900mm，增加室內(nèi)防火避難間等。新要求下新材料也不斷的出現(xiàn)，設(shè)計院如何對新工藝進行研究，對工藝做法的描述、定義等，均會影響后期產(chǎn)品的質(zhì)量和成本。

1.4項目的投標與招標

建筑施工單位的質(zhì)量與開發(fā)項目的質(zhì)量有著密切的聯(lián)系。故而，房地產(chǎn)開發(fā)公司要根據(jù)所開發(fā)的項目特征對建筑施工單位的資質(zhì)進行嚴格審核與篩查。并為通過篩查的建筑施工單位發(fā)送招標邀請，使擁有良好施工技術(shù)的建筑單位能過承包起整個項目的建筑工作，從而保障項目的質(zhì)量得到保證。

目前市場上大多是清單招投標，開發(fā)商提供的工程量清單，是施工單位投標報價的基礎(chǔ)。而開發(fā)進度要求、設(shè)計圖紙深度不夠等因素，模擬清單招標的情況并不少見。開發(fā)商采用模擬清單，容易出現(xiàn)清單子項描述與實際不符、無法描述的部分大多以包干價的情況暫定。雖然在商務(wù)談判中根據(jù)設(shè)計院提供的概算指標可以對施工單位進行競爭性壓價，但這些居于經(jīng)驗值的處理，并不能保證價格是否符合預(yù)期，以及后期讓施工單位找到索賠的借口。所以，清單的準確性，對甲乙雙方都很重要，如何提高清單的編制質(zhì)量，需要成本管理人員對圖紙要很熟悉，對工藝做法要清楚，這樣才能以合理的價格邀請到真正合格的合作伙伴，為后期產(chǎn)品建造打好基礎(chǔ)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目過程中的管理

2.1設(shè)計管理

2.1.1設(shè)計交底

動手實施項目之前，組織參建各方參加的圖紙會審會議極其重要，一方面，讓設(shè)計單位介紹設(shè)計思路及重點，以及從設(shè)計的視角提出對施工的要求和注意事項；另一方面，施工單位、監(jiān)理單位等從現(xiàn)場實施的角度，提出對施工圖的疑問、工藝工法的合理化建議；第三方面，開發(fā)商的各專業(yè)工程師，從公司利益角度出發(fā)，提出不需要的產(chǎn)品鍍金條款。綜合各方的意見后，爭取在實施前解決大部分設(shè)計方面的問題，對進度管理、質(zhì)量管理及成本控制打好“基礎(chǔ)”。

2.1.2單項深化設(shè)計

每一幢建筑，均是由不同的材料搭建模塊，然后在總裝成成品。如陽臺欄桿、幕墻、門窗、保溫等等。根據(jù)多年項目實施經(jīng)驗，這里提出門窗、保溫一體化深化設(shè)計的概念。由于外墻外保溫的運用，而建筑門窗為滿足通風(fēng)排煙、采光照明等的要求及建筑立面效果的需要，形式各異，與外墻之間的關(guān)系錯綜復(fù)雜，同時也順帶著外墻外保溫之間發(fā)生不同的交接關(guān)系，這些交接節(jié)點處理不好，很容易產(chǎn)生滲漏。所以，在門窗深化時，除了窗型、型型材五金件的控制外，關(guān)注與外墻保溫的節(jié)點關(guān)系尤為重要。

2.1.3室外綜合管線的平衡

室外綜合管線，指的是建筑以外建設(shè)用地范圍內(nèi)鋪設(shè)的雨污水管線、強弱電、燃氣、供水等管網(wǎng)。這些管網(wǎng)相互穿越，互相交叉，而各管網(wǎng)為了后期維修的需要，均設(shè)置窨井，各種管網(wǎng)的窨井對道路、景觀鋪裝、綠化種植產(chǎn)生很大的影響。所以，對室外管網(wǎng)進行綜合平衡設(shè)計，允許的條件下取消部分窨井，對提升小區(qū)的綠化景觀品質(zhì)有很好的作用。

2.1.4設(shè)計變更的管理

實施過程中的設(shè)計變更時不可避免的，每一個專業(yè)的變更，往往牽扯著其他專業(yè)隨之而變化。所以，變更管理實際上是 對各建筑、結(jié)構(gòu)、水電安裝等專業(yè)的統(tǒng)籌管理，要做到不漏項，需要責(zé)任建筑師具有很好的專業(yè)敏感度及整合各專業(yè)的綜合能力。

2.2以合同為準繩，國家及地方規(guī)范為原則的進度、質(zhì)量、安全管理

2.2.1進度管理

過程中進度控制在合同約定的前提下，嚴控關(guān)鍵線路及里程碑節(jié)點，結(jié)合付款節(jié)點要求，對施工單的人料機配置提出要求，適當(dāng)?shù)膲嚎s工期，為不可預(yù)見的影響因素留出余量。一般情況下，要本著前緊后松的原則，盡可能的提前完成，為后期質(zhì)量檢查及整改留出時間。

2.2.2質(zhì)量管理

積極推行樣板引路制度，即在大批量鋪開施工之前，要求施工單位先做樣板，明確工藝做法及企業(yè)內(nèi)部質(zhì)量驗收要求，經(jīng)過監(jiān)理、開發(fā)商驗收合格放行之后，再開始大面積施工。通過樣板引路，施工單位可以避免不必要的返工浪費，開發(fā)商可以避免因返工產(chǎn)生的工期延誤，是一個雙贏的制度。作為開發(fā)商現(xiàn)場管理，還應(yīng)關(guān)注防滲漏節(jié)點的處理和抗裂構(gòu)造措施，比如設(shè)計要求在平面大陰角處設(shè)置的45度斜向放射抗裂構(gòu)造鋼筋等，是雖小但決不能忽視的關(guān)鍵問題。另外，現(xiàn)在精裝修交付成為主流，大批量房源、各種不同房型同時開始裝修，裝修質(zhì)量控制時，材料樣板封樣保存?zhèn)洳椋_保用材符合設(shè)計、消防、環(huán)保的要求，同時，還要整個各專業(yè)之間的協(xié)同配合。總之，質(zhì)量管理是過程中細小工作的量的累積到質(zhì)的變化，也是細節(jié)決定成敗的關(guān)鍵。

2.2.3安全管理

施工現(xiàn)場的安全，施工單位為主體，監(jiān)理單位為第一監(jiān)督責(zé)任人，同時，開發(fā)商也要對此重點關(guān)注和監(jiān)管。一般工程現(xiàn)場出現(xiàn)問題較多的主要是：

1）臨時用電的私拉亂接，機械設(shè)備防雷接地不到位造成安全隱患；

2）各種臨邊、洞口的封堵和圍護，如電梯門洞、樓梯臨時扶手、預(yù)留洞口等，即經(jīng)常強調(diào)的“四口五臨邊”這些位置的圍護出問題，安全生產(chǎn)就是一句空話。2010年上海某項目，由于樣板房的搶工期，樓梯間的臨邊圍護被裝修單位擅自拆除，正式欄桿扶手又遲遲不到位。導(dǎo)致一工人在轉(zhuǎn)運材料過程中腳底打滑，從一樓跌入地下室，由于搶救不及時，導(dǎo)致工人死亡。建筑工地每年都會有這樣那樣的事故發(fā)生，歸根結(jié)底都是疏于防范和對安全維護措施的不正確使用。開發(fā)商現(xiàn)場管理過程中，組織監(jiān)理、施工單位進行每周例行的安全大檢查，發(fā)現(xiàn)問題并及時要求整改很有必要。另外，建筑工地動火審批，消防器材按規(guī)范要求配備也很重要，上海某建筑保溫施工時一把大火就說明了問題。

2.2.4變更管理

過程中變更的管理尤為重要，不僅有助于開發(fā)商動態(tài)成本的管理，變更及時處理和下發(fā)，也是保障現(xiàn)場施工進度的條件之一。開發(fā)商現(xiàn)場管理人員來講，提前發(fā)現(xiàn)圖紙問題并及時處理在施工之前是基本功，也是一個優(yōu)秀的管理人員的基本專業(yè)素質(zhì)。

2.2.5成本管理

首先要在短時間內(nèi)完成施工圖預(yù)算，這樣才能測算出項目開發(fā)的目標成本，以及在此基礎(chǔ)上確定的不可預(yù)見費用；其次，動態(tài)成本的管理及監(jiān)控，在變更實施之前，要對發(fā)生的成本有一個預(yù)評估，核查成本的變化是否在目標成本的框架范圍內(nèi)，一旦突破框架，要及時預(yù)警和進行原因分析，再決定變更是否實施。第三，部門及專業(yè)之間的步調(diào)協(xié)同，專業(yè)工程師應(yīng)具有相當(dāng)高的專業(yè)素養(yǎng)，提前發(fā)現(xiàn)問題并上報或組織不同之間進行討論，結(jié)論第一時間提交成本部門測算變更金額，避免事后處理導(dǎo)致成本核價或商務(wù)談判過程中的被動。

成本管理另一項重要的工作即縱橫向之間的比較和積累，管理好戰(zhàn)略采購及采購計劃。不同公司之間，公司內(nèi)部不同項目之間采購成本的階段性對比分析，及時發(fā)現(xiàn)成本突變的因子，為以后的招采工作積累數(shù)據(jù)。同時，嚴格按照批準的采購計劃組織采購工作，避免因時間緊迫倒逼成本讓步而導(dǎo)致價格上升。當(dāng)然，也要因項目開發(fā)進度的快慢，適時的調(diào)整招采計劃，及時為項目服務(wù)。

3、竣工交付及后期物業(yè)管理

3.1項目工程的驗收

3.1.1當(dāng)項目工程在竣工后，開發(fā)單位就要進行工程的驗收

而驗收的重點應(yīng)該是對于工程質(zhì)量進行檢驗。《大型房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程質(zhì)量管理要點探討》中有寫：“在進行工程的驗收過程中，要按照嚴格的標準進行驗收工作，將所有問題都處理掉，以保證日后的使用。”因此要對施工單位的竣工報告、負責(zé)監(jiān)督的負責(zé)人的質(zhì)量監(jiān)督報告等進行嚴格把關(guān)，減少后期出現(xiàn)更多麻煩的現(xiàn)象發(fā)生。

3.1.2交付

房地產(chǎn)市場從黃金時代走到現(xiàn)在的白銀時代，業(yè)主對商品房的認識不再是四面墻圍合的居住空間，隨著生活水平的提高，對居住的要求也越來越高。在房價不斷飆升創(chuàng)新高的今天，一套房可能就是一家?guī)状说姆e蓄，所以，對房屋質(zhì)量及瑕疵的挑剔也無可厚非，特別是當(dāng)今網(wǎng)絡(luò)信息社會，信息的傳播更為廣泛和及時。更多的時候，開發(fā)商面臨的問題是房子好賣房難交。一家成熟的房地產(chǎn)商，都有自己內(nèi)部的交付標準，如萬科的KPI考核指標為戶均報修0.3條。每到交付日，全公司動員演練交付風(fēng)險、交付預(yù)案、物料的準備一一核查等都是目前房產(chǎn)交付的基本流程。

3.1.3物業(yè)服務(wù)及管理價值挖掘

現(xiàn)在的物業(yè)服務(wù)不再是簡單收取物業(yè)費，停車管理這些簡單工作了。如何讓業(yè)主入住后有尊貴感，如何維護好提升小區(qū)的品質(zhì)，創(chuàng)造物業(yè)的升值空間等，業(yè)主的要求越來越高，很多物業(yè)公司服務(wù)內(nèi)容也逐漸在細節(jié)上細化，如推行管家式服務(wù)、協(xié)助老人、小孩的出入，節(jié)日鮮花盆栽的問候、季節(jié)性的溫馨提示等，總之感情牌一定是要打好的。同時，對二次裝修擾民的管理、垃圾清運等，又涉及到向業(yè)主收取費用，處理不好影響到物業(yè)費的收繳，所以，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，需要在很多方面下功夫。

結(jié)語：

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個復(fù)雜的工程， 而建筑行業(yè)經(jīng)過不斷的發(fā)展及科技更新，大部分仍然是手工勞作的產(chǎn)品，質(zhì)量缺陷及瑕疵難以避免。如何從拿地到交付及后期物業(yè)服務(wù)上提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，需要企業(yè)內(nèi)部流程的治理，專業(yè)技術(shù)人員提高的責(zé)任心及技術(shù)能力和管理水平；物業(yè)公司自身產(chǎn)業(yè)價值鏈的延伸及價值挖掘，盡可能的給物業(yè)公司早一點“斷奶”，減少資金的占用等各個環(huán)節(jié)的優(yōu)化提升，住宅的質(zhì)量相信會隨之而不斷提高。

房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，有保值增值的一方面，但根本的用途是居住，所以，高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品，讓社會少一分糾紛，多一分和諧，也必將為企業(yè)帶來高回報的收益和較好的社會口碑，一個和諧的小區(qū)和人文環(huán)境，不僅是小業(yè)主的訴求，更是房地產(chǎn)開發(fā)商的終極追求目標。