小產權房的存在的問題與危害

（陜西省漢中市勉縣住房和城鄉建設管理局 723000）

小產權房的存在的問題與危害

張文濤

（陜西省漢中市勉縣住房和城鄉建設管理局 723000）

本文通過對現有小產房的形成的原因、存在的問題與危害、發展現狀，我國目前對小產權房的政策及目前其面臨的風險問題，法律方面的情況，和現實中的一些實際問題，來分析一下我國小產房的發展狀況、未來發展出路及現有問題合理的解決對策。

小產權房；問題；危害

隨著經濟的快速發展、城市化、工業化進程的加快，土地資源逐漸變得稀缺，尤其是城市建設用地漸漸減少，愈來愈多的農村人口大量流向城市的狀況下，城市用地出現了嚴重的供不應求的局面。導致土地價格的一路高漲，也致使城市價格日益飆升，這也正是促使了小產權房的發展，并且其發展也越來越繁榮。房價過高，是致其發展的重要原因之一。由于房價逐漸升高，使一些普通家庭難以購買房屋，但又為了自己的生存，會去選擇價格低廉的小產權房，這又再一次的助其發展。小產房成為民眾的焦點，政府、學者、房地產從業者、房屋購買者、農村集體組織、村民等給予各自利益與視角的不同，各抒己見，形成了強烈的觀點論爭與碰撞。

1 小產權房與正規商品房的區別

1.1土地所有權的性質不同

在土地所有權性質方面,小產權房和正規的商品房存在本質的區別。《土地管理法》對我國的土地規劃為兩種，第一種是城市失去的土地屬于國家所有，第二種是自留地、宅基地、自留山等農村和城市郊區的土地屬于集體所有。然而在不同的土地上所建設的房屋，其產權形勢也必然不同。我國商品房的開發建設，我國法律明確規定必須依法申請并且只能在國有土地上。在農村集體土地上建設的小產權房，沒有繳納法律規定的土地出讓金等稅費，也沒有進行土地性質的轉變，沒有辦理土地出讓手續，小產權房與正規商品房的最明顯區別就在于此。

2 小產權房存在的問題與危害

2.1小產權房存在的問題

2.1.1 違法性問題

我國相關法律也就是土地法涉及到哪些土地可以用來開發建設，即國家認可的合法的可以用于房屋建設開發的國家自有土地。而農村的土地、軍隊的土地等非國家擁有的土地則明令禁止進行房產開發，除非是國家將這些土地征收，使集體的土地變為國有的土地，這樣才是合法的，否則均是非法行為。[1]

2.1.2 產權問題

小產權房既然已經違反了法律規章制度，其產權當然也不受法律保護，其購買人只能憑借買賣合同或者村政府的相關證明來維護購買者的權利。小產權房雖然具備了普通商品房的使用性質。正是由于小產權房相關的購買合同違反了我國相關法律和行政管理法規的強制規定，因此，國家的相關法律并不認為小產權房購買合同具有法律性。

2.1.3 拆遷問題

購買者購買后，將可能遇到以下的主要兩種問題：第一種是我國相關政府組織部門為了徹底整頓小產權房，將會強制拆除那些違法違規的小產權房；這種情況，任何一種情況發生，購房者是完全處于被侵害的地位，因為小產權房的產權不明，購買者并不是產權人，根本不能參與產權拆遷補償。

2.2小產權房現象帶來的主要危害

小產權房在一定程度上緩解了普通低收入者的住房問題，也可說成是小產權房成功入市的一種嘗試，實現收入增加。但是，帶給社會的危害也是比較嚴重，其危害主要體現在以下幾方面：

2.2.1 影響法律的嚴肅性和權威性

小產權房的開發和買賣的不合理和不合法性，相關部門下發了相關通知，提醒市民們不要購買小產權房。但依然有很多人購買小產權房打著：“與法律擦邊球的”。

2.2.2 耕地減少加劇,直接威脅我國糧食安全

近年來經濟飛速發展，土地的需求量也日益增加，大面積的農用土地面臨或將面臨著非農化。非農化導致我國耕地面積減少和土地流失，嚴重影響到我國的國家安全和國計民生。糧食安全關系著社會穩定的重大問題，

3 小產權房發展狀況

近些年來，小產權房的大面積開發，發展迅速，在城鎮和農村居民中有很大影響。社會和政府及各界媒體給予了高度關注。由于小產權房的開發形式，以及其不合法性，導致對其規模大小很難做出準確的統計。然而小產權房在我國的規模不容小覷。

3.1區位狀況

小產權房出現在城市的近郊、遠郊以及邊緣地帶、城區內部。

3.2近郊地區

近郊高速路周邊產生了大片的小產權房。近些年，隨著交通建設和城市邊緣的擴展，城郊區縣地區至各個城市中心越來越近，交通也越來越方便，這也是助長小產權房發展的條件之一。

3.3遠郊地區

遠郊地區環境較好，但是位置條件相對比較差。遠郊地區的小產權房主要是別墅等一些高檔的小產權房住宅。

3.4 城市邊緣擴展地帶

城市化發展迅速的形勢下，城市邊緣擴展地帶是小產權房發展的最佳地帶。例如在西安城市建設不如北京等地區那么規范，城市發展的邊緣區就有小產權房的建設。

4 解決我國小產權房問題的對策建議

4.1小產權房問題的解決原則

4.1.1 以合法化為基本原則

我國法律的知識的普及,是老百姓們已經對法律的基本知識和權威有所了解,同時在購房的資產的消費時也會反復咨詢法律等問題。然而過高的房價，讓大多數老百姓都難以接受，被迫選擇價格低廉的小產權房也在情理之中。本著法律的權威、國家的利益，這種違法的行為應當迅速的解決，而且也要考慮老百姓的利益。

4.1.2 堅決抵制將小產權房取締或改為租賃形勢的觀點

同時在購房的資產的消費時也會反復咨詢法律等問題，使社會不穩定。可以看出，小產權房的存在符合社會生活方面的客觀規律，對待小產權房要有正確的態度，不能一味的打擊，而是要在將其合理化的原則下進行整頓規劃，并積極引導其進入房地產市場，同正規的商品房形成良性競爭，促進房產市場價格的合理化，從而真正解決小產權房問題和老百姓的住房問題。

4.2解決小產權房問題的具體措施

國家在遏制小產權房發展的問題上曾是興國一系列有效措施，比如壟斷土地市場，禁止集體所有的土地直接進入消費市場等。但這解決不了根本問題，要解決廣大老百姓的住房問題，國家應當積極采更加取有效的策略，使更多的低收入群體能夠買得起、住得起房子，這樣小產權房的問題就將不再是個問題了。

[1]王超，我國小產權房法律規制研究[D]石家莊：河北經貿大學，2013碩士

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