房地產遺產稅稅基評估淺探

王小強

摘要：遺產稅作為縮小社會貧富差距的方法及平衡納稅人的心理，在全世界 2/3 的國家和地區開征。隨著我國國民經濟的發展，人民收入水平提高的同時貧富差距不斷擴大，房地產遺產稅逐漸進入人們的視野。但是，我國目前財產評估制度不完善，對于房地產遺產稅的征收存在著各種不足之處。本文將從國內外房地產遺產稅現狀及其發展，結合我國的國情分析我國房地產遺產稅稅基評估的難點，探討適用的解決途徑，最后提出自己的觀點和看法，展望我國房地產遺產稅稅基評估的未來。

Abstract： The inheritance tax has been collected in 2/3 countries of the world as a way to narrow the gap between the rich and the poor and balance the taxpayer's psychology. With the development of China's national economy， the people's income level increased and the gap between rich and poor is widening， and real estate inheritance tax gradually enters into people's vision. However， China's current property evaluation system is imperfect， and there are a variety of shortcomings for the real estate inheritance tax collection. This paper analyzes the current situation and development of real estate inheritance tax at home and abroad， analyzes the difficulties of assessing the taxation of real estate inheritance tax in China， and discusses the applicable solutions. Finally， the author puts forward his views and opinions， and looks forward to the tax base assessment for real estate inheritance tax in the future.

關鍵詞：房地產遺產稅；稅基評估；征收制度；征收模式

Key words： real estate inheritance tax；tax base assessment；taxation system；taxation mode

中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）10-0031-03

0 引言

遺產稅作為調整社會平衡的一種方法已在大部分國家和地區開征，其在縮小社會貧富差距、促進社會公平、維護社會和諧穩定方面起著重要作用。隨著我國經濟社會快速發展，人民收入和生活水平迅速提高，特別是近幾年來，房價地價飛速上漲，房地產已經成為家庭財產的主要構成部分，貧富差距也日益突顯，房地產遺產稅隨之成為學者和公共關注的焦點。

隨著我國不動產登記體系逐步完善，房地產遺產稅在征稅環節的條件優勢更加明顯，征稅條件也愈發成熟。但是，我國目前財產評估制度、爭端處理機制尚還不夠完善，對征收該稅帶來種種困難。通過對相關國家的對比研究發現，從國家層面出臺對應法律，建立合理的稅基評估體系，完善相關信息系統和爭端處理機制是順利推進該項稅收的關鍵所在。

1 我國房地產遺產稅及稅基評估特點和難點

探析房地產遺產稅稅基評估的特點和難點，對未來順利征收該稅有著重要的參考價值。我國在國家經濟、政治制度和社會因素等方面的共同影響下，遺產稅也多次被提及，民國初期曾征收過遺產稅。1939年出臺了《遺產稅暫行條例》和《遺產稅暫行施行條例》，自1940年7月1日起在全國施行，但由于種種原因沒有成功。房地產遺產稅是以被繼承人去世后遺留的所有房地產為征稅對象，向遺產的繼承人和受遺贈人征收的稅，通常與房地產贈與稅聯系在一起設立、征收。其稅基評估是以被繼承人遺留的所有房地產為評估對象進行的評估，且只是一次性評估，評估基準日一般為被繼承人的去世日。就我國目前的人均GDP、居民儲蓄、個人財富增長等經濟指標數據情況來說，已經具備了征收房地產遺產稅的基礎。但是也存在著以下征收難點：

①相關法律要點等制度不完善。除缺乏國家相關稅收立法以外，還存在著評估日期確定和房地產產權確定等難點。征收的起征時間、起征金額、征收稅率等還有待進一步探討。國外在征收房地產遺產稅時以被繼承人去世日期算起，雖然我國初步構建了死亡信息登記制度，但相關醫療疾病監測和戶籍管理制度仍存在著不足，目前全國只有約1/3的市區開展了死亡因素監測和統計。此外，我國在不動產登記方面也存在一些不足，比如多年以前沒有建立房產檔案，對房產來源方式、購入住房價格等信息還未進行審核。大批存在的小產權房如何界定房產屬性可能也是一個解決的難點。這些因素給房地產遺產稅稅基評估帶來了較大的阻礙。

②稅基評估技術性障礙解決缺乏相關依據。主要困難在稅基的確定、房地產價值評估和稅收的監管。我國各個城市之間房地產價格差距較大，如果按照統一的稅基進行征收，會造成稅基標準偏低。如果按照城市分化進行征收，如何確定標準還需要長期的討論。目前各評估機構雖已經具備房地產價值評估相關能力，但是還沒有征收過遺產稅，缺乏相關案例指導，財產評估制度還不盡完善，評估機構能否客觀公正的進行估值，對于房地產遺產稅的準確定位有著較大的影響。稅務機關的稅收控制能力和管理能力直接影響著納稅人會的主動性和心態。我國稅務機關在信息化管理系統運行下的征管能力和技術手段雖獲得了很大提升，但稅收監測與評估能力仍然較為薄弱，特別是對跨區域的財產難以掌握和監管，這不僅會造成房地產遺產稅稅費流失，也可能會增加征稅成本。

③稅基評估方法不完善。我國目前對房地產的評估方法主要有市場比較法、資產基礎法和收益法。但是房地產不可能完全相同，不同的房地產價值影響因素也存在差異。加拿大等國家在對房地產遺產稅稅基評估時選用市場比較法，我國如用市場比較法進行評估時，可比因素的選取及其比重的確定都比較困難，從一定意義上帶有較重的主觀色彩，對稅基評估可能不準確。資產基礎法在對房地產遺產稅稅基評估時一般直接采用歷史數據，我國房地產是升值幅度和浮動幅度都較大，容易造成數據不夠準確及時。除了商鋪、出租屋等具有收益性房地產外，一般的住宅收益無法準確量化，用收益法無法對其準確評估。單純參照某種房地產估價方法已無法滿足我國房地產遺產稅稅基評估的要求，因此應該在現有評估方法的基礎上，結合房地產遺產稅稅基評估的預估標準，完善評估方法。

④房地產市場的差異性和波動性較大造成評估困難。2016年期間，我國的房地產市場價值存在著很大的波動性。不同的地區，不同的時期房地產價值也存在著較大的差異性。北上廣深的房價日新月異。之前一兩萬的房價一路飆升到十幾二十萬每平方米，限購后可能又跌落很多。政策的調整會給該地區的房價產生巨大的影響。目前在不同的城市房價仍然會有較大程度的浮動。房價的浮動性給房地產遺產稅稅基評估也會帶來一定的影響。即使是同一個城市的房價不同時期的房價也存在著較大的波動性，很可能出現剛評估好房地產的價值，繳稅之前房價就出現天翻地覆的變化，這可能會影響到繼承人對評估師的專業評估水平和公正性產生懷疑。

2 國外房地產遺產稅稅基評估現狀

不同國家和地區在政治制度、經濟制度等方面采取的政策都不盡相同，因此房地產遺產稅稅基評估的制度、發展和現狀都存在著一定差異。通過對此進行分析，可以給我國的房地產遺產稅稅基評估帶來一些啟示。

①加拿大房地產遺產稅稅基評估現狀。加拿大政府為了避免評估和稅收產生利益沖突，采取評估機構和稅收機構完全獨立的政策。在各省設立由政府撥款的皇家評估公司，負責本省的稅基評估工作。該評估公司不屬于政府部門，但是注冊資金和經費均由政府撥款。在房地產價值管理方面，政府將估價周期由平常的三至五年改為一年，從而方便估價師在對房地產遺產稅進行稅基評估。同時政府加強房地產遺產稅的立法工作，在不列顛哥倫比亞省通過了《評估機構法》和《估價法》，由法律指定省物業估價局為稅房地產價格評估機構。

②美國房地產遺產稅稅基評估現狀。財富的過度集中在美國被視為對民主政治的威脅，巨額遺產會被理解為與機會均等的民主理想相違背，而開征遺產稅能有效的降低社會財富的集中程度。美國國會預算辦公室的相關研究表明，在遺產稅率和生前贈與的比例和數量上存在正相關關系，因此，美國采取遺產稅和贈與稅同時征收的方式。在對遺贈的房地產評估時，繼承人進行資產申報后由政府判斷其真實性，在起征點以上的房地產，由專門評估機構對稅基進行評估。生前贈與的稅收相對于遺贈，優惠程度會有一定幅度降低，這就會直接減少生前贈與的數量。在對房地產遺產稅稅基評估時，美國也會借鑒贈與稅的稅基評估方法和結果，根據不同的地區和稅率，采用不同的方法。此外，也會采用案例法對相似的房地產進行稅基評估。

③日本房地產遺產稅稅基評估現狀。日本作為長期征收遺產稅的國家，政府專門設立了官方評估機構——地產估價局，并建立了完善的評估機制。房產所有人雖然享有土地所有權，但在遺產稅環節環節，要交納高達75%稅率。日本在對房地產遺產稅稅基評估時，會根據不同房地產的特點，選擇不同的評估方法，或者同時采用幾種不同的估價方法。

④馬來西亞房地產遺產稅稅基評估現狀。馬來西亞將遺產稅歸類于聯邦稅，并根據《地方政府法》在地區政府中建立獨立的評估部門。在對房地產遺產稅稅基評估中采取了兩種程序和過程。一是采取群體與個體評估相結合的方式。為保證評估工作的效率，在五年一度的評估結果更新時，采用群體評估模型。在進行特殊或單一房地產遺產稅稅基評估時，采取個體評估方式。二是政府投入巨資建立了不動產電子計算機管理系統——E-Land系統，不僅實現了房地產的注冊和權屬變更等信息的電子化管理以及信息隨時更新，而且保證了評估部門工作有效進行以及評估信息的及時性和準確性，更降低了評估工作的成本。

3 國外房地產遺產稅稅基評估對我國的啟示

2016年國內房地產的瘋漲給國家經濟帶來了巨大的風險，相關的限制措施和征稅討論也層出不窮。我國目前財產評估制度不完善，以避稅和轉移資產為目的資產隱瞞或虛報資產現象屢有發生，且目前國內不僅相關法律法規急需建立和完善，專業資產評估機構也和相關配套資料乏善可陳。因此，早日立足國內實際情況借鑒國外成熟經驗制定我國的房地產遺產稅稅基評估制度勢在必行。

①國家立法規范評估機構。加拿大、日本等國家專門設立了遺產稅稅基評估機構，并出臺一系列法律給予支持。我國可以出臺相關法律，對目前的社會評估機構加以規范，國家成立專業評估人員組成的團體進行指導。這樣既能省去大筆資金成立評估機構節省評估成本，又可以規范社會評估機構進入良性建設。

②建立不動產管理系統。我國幅員遼闊，各地發展程度各有不同，在房地產信息的登記和管理方面也存在著較大的差異。目前各地應可以借鑒馬來西亞的方法，結合自身的實際情況，集中力量對房地產遺產稅所要求的稅基評估信息開展研究，對我國需要繳稅的稅基評估信息進行登記、統計和分析。建立專業化、專門化的房地產遺產稅稅基評估信息數據庫。

③對房地產進行周期性評估。在加拿大等國一般每三至五年就要對土地、房地產等重要金融資產進行一次價值評估。我國政府相關部門可以借鑒類似經驗，由具有權威性和公正性的專業機構每三到五年就對土地、房地產等重要金融資產進行一次價值評估。確保資產價值的完整性和可靠性。

④建立納稅人爭議處理機制。房地產屬于個別性商品，在稅基評估中，因房地產個性因素造成的估價差異是不可避的，因此，應建立相應的處理機制。可以采用對評估結果進行公示，以增強評估信息的透明度；當納稅人對結果有異議時，應在一定期限內向原稅基評估機構申請復核評估；為保證納稅人的申訴權利，地方應成立稅基評估專家委員會，允許納稅人對有異議的評估結果向當地稅基評估專家委員會申請鑒定等。在征稅過程中，征稅機關對申報的評估結果的審查核定后應出示相關文件和證據，配合納稅人完成納稅業務，保護其合法權益。

目前，國家管理層面也意識到房地產行業的波動性對我國經濟帶來了巨大的影響，也出臺了部分政策，努力穩定房地產市場，房地產遺產稅已勢在必行，所以，其稅基評估已逐漸成為評估界的焦點，成為社會關注的焦點。通過借鑒國外成熟的房地產遺產稅征收制度，不斷完善我國房地產遺產稅征收制度和方法，確立合理的房地產遺產稅稅基和評估周期，推進該稅早日落地，是努力促進社會公平，維護社會安定的重要手段。我國征收房地產遺產稅必將對我國經濟社會帶來深遠而長久的影響。

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