70年后，房產還是我們的嗎？

吳鉤

自打10年前買了一套房子，便關心起一個問題：70年產權期滿之后，這房子會不會被國家收回去？雖然我不知道以現在的建筑質量，70年后的房子是不是還可以住人。但至少目前看起來，我們家的房子質量還是不錯的，令人不安的是70年產權的問題。

你知道，按中國現行《土地管理法》，城市市區的土地屬于國家所有。你家房屋下面所附著的土地，嚴格來說，所有權并不是你的，而是國家的，是開發商從政府那里租賃了一塊地來建設商品房，然后再賣給你。而這個租賃來的土地使用權，是有期限的，按1990年國務院頒布的《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，“居住用地最高年限為70年”，“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。”

1993年出臺的《城市房地產管理法》，對城市業主的70年產權略有讓步，提出可以續期，但按規定，房產土地使用權到期，房產所有人須提前一年申請續期，否則土地使用權將會由國家無償收回。換言之，根據這條法律，70年產權到期之后，如果你不提前申請續期，并獲得批準，那你家的房子就不是你的了。

我剛買到房子那時，還有所謂的“暫住證”制度。住著自己的房屋，卻只能叫做“暫住”，想想真覺得滑稽。后來“暫住證”總算改成了“居住證”，不過由于存在著70年產權的大限，還是擺脫不了“暫住”的感覺。不要跟我說，你的房屋產權是永久的，只是房屋下面的土地產權才是有期限的。這叫做正確的廢話，地跟房能分割嗎？沒有土地支撐的房屋，那叫做空中樓閣。你能住在空中樓閣嗎？

也不要以為人生苦短，七十年很長。其實你的房子產權有效期甚至連70年都不到，因為土地使用權的起算時間，是從開發商拿到地算起的，開發商蓋房子需要時間，賣房子也需要時間，有時候他們還會囤地、捂盤，等你買到房子，70年產權期往往已經損耗掉好幾年。實際上，最早的一批城市商品房，目前已經面臨土地使用權到期的問題。

到了2007年，買了房的業主才略感到寬心，因為這一年10月1日起施行的《物權法》有一條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”但《物權法》也留下了懸而未決的問題：續期可以續多少年？續期要不要繳費？

因為《物權法》留了這么一條“尾巴”，所以我們懸著的心還是未能落下來。去年媒體便報道了一則新聞：由于歷史問題，溫州有一批20年產權的房子將陸續到期。業主到國土部門一打聽，被告知：如果要續期，須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。消息傳出，網友嘩然。

我當時的念頭是，如果幾十年后，我家的房子也要繳納占房價總額約三分之一的續期費用，那我不如現在就將它賣了。還是租房合算嘛，反正都是暫住。

不過后來國土資源部發布了一個被概括為“兩不一正常”的過渡性政策：“兩不”是指產權到期的業主不需要提出續期申請；在國家正式出臺法律之前，有關部門不收取續期費用；“正常”是指產權到期的房屋可以正常辦理交易和登記手續。

去年11月4日，中共中央、國務院發布了一份“關于完善產權保護制度依法保護產權的意見”，“意見”第十大項第一句寫道：“研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。”提出了對公民財產“長久保護”的說法。所以許多人都預期，國家或會很快立法解決70年產權期到期的問題。

兩千多年前，孟子老人家說：“民之為道也，有恒產者有恒心，無恒產者無恒心。”咱升斗小民，對自己的切身利益當然十分關切。今年兩會期間，有媒體對網友最關心的民生問題進行了網上投票，結果超過2000萬網友將答案投給“房屋產權70年到期后怎么辦？”記者問李克強總理：“國家準備怎么解決這一問題？”

李總理是這么回答的：“中國有句古話：有恒產者有恒心。網民們實際上也是群眾，對70年住宅土地使用權到期續期問題普遍關心可以理解。國務院已經要求有關部門作了回應，就是可以續期，不需申請，沒有前置條件，也不影響交易。當然，也可能有人說，你們只是說，有法律保障嗎？我在這里強調，國務院已經責成相關部門就不動產保護相關法律抓緊研究提出議案。”

期待這個“不動產保護相關法律”早點出臺。在正式的法律出臺之前，我們仍然無法確知：住宅土地使用權的自動續期，到底可以續多少年，又需不需要交納費用。以我的估計，最大的可能，應該是，國家以開征房地產稅換取對不動產長久產權的承認。

李克強總理是這么回答的：

網民對70年住宅土地使用權

到期續期問題普遍關心可以理解。

國務院已經要求有關部門作了回應，

就是可以續期，不需申請，

沒有前置條件，也不影響交易。

專業意見

中國人民大學民商事法律科學研究中心主任

楊立新

續期問題可以從三個方面來考慮：一是不夠70年的，到期后必須都續期到70年；二是70年到期后自動續期，相當于住宅建設用地使用權是一個無期限的物權，即一次取得永久使用，國家不必每次續期每次都收費；三是到期后經過自動續期變成永久性建設用地使用權之后，應當確定使用權人與國家所有權人之間的關系，可以考慮收取必要而不過高的稅金，但應當經過立法機關立法決定。

浙報傳媒地產研究院院長

丁建剛

關于土地使用權到期續期的問題，必須是法定的。但有幾點可能可以推斷：不太可能將使用期延長至無限。如果這樣，無限期的使用權等于產權，等于土地私有，這與憲法相悖。

不太可能在70年土地使用權到期后，按當時的土地評估價格讓業主再繳納一次土地出讓金。如果這樣，社會和公眾根本無法接受。恒產和恒心，無從談起。

最大的可能是，延長土地使用期限和未來的房地產稅相結合。不需要重新繳納土地出讓金，但每年交一定的房地產稅。

產業經濟學博士后

馬光遠

最好的辦法是啟動《土地管理法》的修訂，并在土地管理法中將土地使用權的期限提高至100年或者199年，也就是實質上的永久產權。這樣的好處是土地使用權如果有剩余年限，可以繼續買賣，打破政府壟斷土地市場的現狀，同時，真正能夠形成良好的預期，并為房產稅掃除障礙。