限購下的法律糾紛如何解

隨著房地產市場的調控政策收緊，3月以來，全國40多個城市出臺限購政策。一批三四線城市也加入了限購的行列。

新舊政策交替下，許多原本有資格、有能力購房的家庭，無法再履行進行中的購房程序，因此而產生的違約責任和損失由誰來承擔？

定金能追，難有補償

陳威（廣東卓信律師事務所律師）

3月17日，廣州市政府星夜出臺限購新政，其中有一條對于非當地戶籍居民影響深重：有資格購房的非本市戶籍居民，需繳納社保年限從3年變成5年。那么對于那些繳納社保3年以上5年未滿的買房者，已支付定金或房款但沒有完成網簽的，究竟如何“善后”呢？

廣東省高級人民法院粵高法〔2012〕240號《全省民事審判工作會議紀要》對此種情況明確如下：商品房買賣合同簽訂后，如政府部門出臺限購限貸政策的，人民法院應查明買受人是否屬于限購或限貸范圍，確因政策無法辦理房屋所有權變更登記，或不能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行，當事人請求解除合同的，人民法院可參照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規定予以支持。

全國多地的做法與廣東類似。也就是說，因為限購政策無法履行合同的，買方可以主張解除合同，并要求賣方退還已付的房款或定金。

值得注意的是，上述裁判規則的前提是，買賣雙方均無違約的情況。實踐中不乏這樣的案例，購房合同簽訂后，因為一方怠于履行合同義務，或者拖延履行合同義務，導致房產無法在限購政策出臺之前完成過戶。此種情況下，違約方理論上應該按照合同法承擔合同無法履行的違約責任。但是，實踐中如何認定“違約”卻是個難題。

比如，買方按照約定支付房款或者辦理房貸，但在沒有走完購房的全部流程前遭遇限購，最終不得不解除合同。解除合同對賣方的利益損害有限，畢竟房子還可以繼續出售，而買方利益相對受損較大。那么買方是否可以基于民法的公平原則，在解除合同的同時要求賣方補償一定損失呢？目前來看，各地政策均沒有相關規定。

喪失購房資格后，中介費能退多少

李鵬輝（河南中錦律師事務所律師）

通過一個典型案例來看中介費糾紛如何解決。2016年12月18日，廣州市戶籍的何某為一套鄭州市住房支付了2萬元中介費和5萬元定金，何某夫妻名下在當地已經有兩套住房。當年12月22日，鄭州啟動限購政策。新政規定，在當地有1套及以上住房的非鄭州戶籍居民不具備買房資格。

當地中介給何某出“主意”，建議他通過離婚或遷戶口繼續保有購房資格。由于涉及貸款、公司債務等方方面面，何某夫妻未進行相關操作，主動放棄購買第3套住房。與賣方溝通后，雙方同意終止合同，何某順利要回定金。但中介卻稱，2萬元中介服務費不予歸還。

中介負責人認為，己方按照何某要求為其尋找合適房源，已經完成委托，過程中也付出了大量勞務成本，服務費是應得收入，而導致購房行為無法完成的原因與中介方無關。在堅決不退中介費的同時，中介公司提出，何某的親友如有資格購房，可免費享有該中心相等價值的服務。對此，何某表示不能接受。

事實上，按照三方合同約定，房產中介提供的是全套購房服務，買賣雙方在房屋過戶之后，中介才算服務終止。

在何某的案例中，中介的整套服務尚未結束，因政府政策等不可抗力原因導致協議無法履行，意味著三方已無責任繼續按協議履行責任，因此，房產中介收取的中介服務費也應無理由退還。

中介公司與買售雙方簽訂有合同，屬于市場行為，若雙方關于退款問題協商未果，可向工商部門或消費者協會投訴。考慮到房產中介前期付出的服務與勞動，被服務者也理應給予一定補償，補償金額由雙方協商，協商未達成一致的可由法院裁決。

因首付比例提高而無法購房，

或需訴訟

張浩（合同法專長律師）

2016年10月，宋某看中了武漢市一處房屋，于當年10月3日交付3.8萬元“認籌金”，開盤后幸運地搖到了號。當年10月6日，宋某所交的3萬元轉為購房定金，8000元為服務費。認購協議上要求，宋某需在一周內交齊首付款。

此后不久，武漢樓市調控再次升級，首套房首付從25%提至30%，相關文件落款日期為2016年10月6日。受新政影響，宋某需在一周內再多支付房價的5%，而這已超過他的承受范圍。

要求全額退還定金未果后，宋某咨詢房屋所在區的房管部門，該部門一名負責人看了宋某手中的協議、收據等，表示已接到多人反映類似情況，他建議咨詢律師，搞清楚“因政策變化導致購房人無力購房”是否需要承擔違約責任，再與開發商協商解決問題，若協商不成建議起訴至法院。

分析本案，主流意見認為首付提高是由于政策因素，屬于非因歸責于當事人雙方的事由，雙方均沒有過錯，購房者可以提出退房，亦無須承擔違約責任。

參考最高法《2011年全國民事審判工作會議紀要》的相關規定，對房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款，且買受人能夠舉證證明其確因首付款比例提高、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等因素，導致無履約能力的，其以不可歸責于雙方當事人的事由為由請求解除合同，并要求出賣人返還收受的購房款或者定金的，可以支持。

在當前司法實踐中，各地法院對于“由限購限貸政策導致的無履約能力”的認定條件有所不同，法院會根據案件的實際情況，決定是否變更或解除原購房合同。

“規避”限購風險多

趙燕林（原房地產經紀人）

對于急于買房的客戶和依靠業績的中介而言，“上有限購政策，下有應對之策”，殊不知用不合法或灰色手段去“規避”限購，實際上風險很大。

比如，先簽訂購房合同，等有購房資格后再過戶。選擇這種方式的多為非本地購房者，由于居住或繳納社保年限未達到新政要求。這種方法并不違法，但由于房產沒有過戶，即便支付全款，產權依舊屬于賣方。

如果簽合同到過戶的時間太長，若期間房價出現大幅異動，房價上漲過多，賣方可能寧可賠違約金也不辦理過戶，難免會出現“一房二賣”現象。同時，幾年內也難以保證政策不會再次收緊，過戶資格可能一延再延。簽約不過戶，購房者權利和財產安全均得不到保障。

對于執意采用這種方式的客戶，相關律師一般建議于書面協議中約定嚴苛的違約責任，提高賣方違約成本，避免由于房價高漲而引發的毀約行為。

再比如，購房者選擇“借名”購房。借用有購房資格的親友名義買房，等取得購房資格，再把房子過戶到自己名下。

這種做法的弊端顯而易見，一旦與被借名的親友發生矛盾，房產歸屬極易產生爭議。房產權屬以登記為準，屆時如果名義購房人主張房產歸其所有，房款性質屬于借款，則買方得不償失。

最不可取的方法是偽造購房資格。一些購房者與中介勾結，通過偽造社保、個稅繳稅證明等方式，試圖達到購房條件。在購房合同履行過程中，一旦被管理部門發現造假，不但購房合同會被認定無效，購房者和中介都要承擔違約責任和其他連帶責任。