關于房屋共有建筑面積的計算與分攤方式研究

李柯雨

摘 要：房屋是人們生活的一個重要場所，關于房屋共有建筑面積的計算是一個重要的問題，也引起了社會的廣泛關注，房屋面積測算的主要任務包含成套房屋建筑面積測算、共有建筑面積的測算、分攤。目前各地方房屋面積測算執行的主要標準為《房產測量規范第1單元：房產測量規定》。該文主要就房屋共有建筑面積分攤方法進行分析。

關鍵詞：房屋共有建筑面積 分攤方法 分析

中圖分類號：TU198 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2016）12（b）-0230-02

近年來我國的經濟飛速發展，房地產對經濟的推動作用不可忽視。現代房屋的設計理念已經由傳統的居住適用型過度到美觀型、舒適型、多功能型、節能環保型等等。住房結構也從單一實用的直線型過度到復合多功能型住房，各種配套設施逐漸齊全，這些公共面積為房屋共有面積的分攤辦法帶來了新的計算方式。共有建筑的內容非常多樣，包括電梯井、樓梯間、分隔墻、外墻、地下室、車棚、車庫、垃圾道、公共門廳、變電室等等，如何準確得出計算結果是建筑業探討的重點課題。

1 住宅共有建筑面積的分攤方式分析

我國現有的房屋面積計算的主要依據為《房產測量規范》和《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》（ 建住房[2002]74 號） ，及地方性的細則及規定。

對于住宅房屋，從現有的多層住宅分析，一般的住宅共有面積包括走道、樓梯、電梯、水電和燃氣管道、內層使用設備間等，其中除了樓梯、電梯、管道等屬于上下層共用之外，其他的屬于層內業主共用面積。而整棟的共有建筑面積包括公用門以及各種總設備房等，屬于整棟業主共用面積。這種分攤是屬于二次分攤。那我們將層內共有面積和整棟業主共用建筑面積都歸為全棟共有建筑面積，那么這種分攤方法是一次分攤。

這兩種分攤計算方法相比較，第一種分攤面積方法更加接近居民對公共面積的實際使用情況，但是這種方法計算比較復雜，且各層業主的分攤面積各不相同，使得房屋在市場交易以及后期管理上會變得復雜。第二種分攤面積的計算方法較為簡便，而且整棟業主的分攤比例相同，有利于房屋交易和后期的管理。另外，這種分攤方式更加匹配《房產測量規范》。事實證明，這種分攤方式在后期的交易和管理中也是最為方便的。

（1）層內共用面積，最主要的也就是走道和樓梯、電梯這些連通通道，各層業主幾乎都會用到這些，所以，將這些共用建筑面積看成一個整體也是合理的。

（2）在現代分層成套的住宅業主主要是委托物業公司對住宅進行統一的管理，如果按照層內共用面積來進行管理，對于公共面積使用的統一性就會有破壞。因此，將房屋共有建筑面積統一使用和管理有利于現在分層成套的住宅有序的使用和維護。

此外，還有一種分攤方法，是對一棟住宅單元看作是整棟樓的功能區域，以單元為單位劃分該單元業主的分攤比例；若是單元樓是連接的或者是共用的，就認為該功能區域是全棟共有或者功能區間共有，那么分攤面積就按照功能區域按比例劃分。

根據關于商住樓共有建筑面積的分攤，需要根據具體的使用功能將建筑面積分攤為住宅與商業辦公部分，對兩部分分攤面積進行計算。關于住宅部分，需要將分攤的建筑面積加上住宅本身建筑面積，再根據各套建筑面積計算得出；關于商業辦公部分，需要將分攤的建筑面積與本身建筑面積相加，根據各層面積比例分攤到各層，將其作為共有建筑面積的有機組成部分，最后得到總建筑面積。如果僅僅只具備一個功能區的服務，需要根據功能區，綜合考慮到管道井、水平通道、垂直通道、垃圾道等問題，計算出最終的分攤面積。據以上的劃分方法，對于房屋共有建筑面積分攤，可以以棟為單位，再將棟內的全體業主運用棟內建筑面積比例進行房屋共有建筑面積的比例分攤。一棟房子有多個單元的時候，可以按照單元建筑面積比例進行房屋共有建筑面積分攤。

對于單一用途的非居住房屋，可以從設計的格局和使用的狀況來進行共有面積的分攤。

房屋中以套為單位的，在進行分攤的時候，房屋分攤需要參與全棟和層內的共有面積分攤方法。如果該房屋所在樓層與其他的樓層還有公共區域，或者局部連接，都需要進行建筑面積分攤。這里涉及到2～4次分攤。一般情況下，層內共有建筑面積還是由層內業主進行分攤，但是特殊情況下，套型長時間不變的如寫字樓、公寓式酒店等等，可以使用將層內共有建筑面積計入上下層共有建筑面積的分攤方法。

2 房屋共有建筑面積的二次分攤問題

當房屋以層為權屬單位的時候，主要以全棟的共有建筑面積進行分攤，如果樓層與樓層之間有部分公共功能區，那么還需要進行二次分攤。當房屋一功能區域進行鞏固偶建筑面積分攤的時候，一般需要參與全棟的共有建筑面積分攤，若是功能區域之間存在共有部位，也需要參與二次分攤。對于綜合用途房屋共有建筑，如商業、娛樂一體的建筑，由于其共用建筑面積的功能各不相同，使用的對象也不相同，所以一般采用的是“誰使用誰分攤”的遠側，對功能和服務進行共有建筑面積的多級分攤。由于綜合用途房屋的用途復雜化，對其房屋共有建筑面積分攤也是非固定模式，可以以套區、層區、功能區域進行劃分。

綜合用途房屋共有建筑一般都存在多級劃分。一般是先將整棟的房屋共有建筑面積進行分攤，包括整棟共有、層共有、功能區間共有、功能層共有和部分層共有分攤到各層，再將層攤得到各戶。也可根據情況將層共有建筑面積并于功能層共有建筑面積，再將共有建筑面積分攤到戶。

3 結語

以上是現行的房屋共有建筑面積分攤的主要方法，從區分房屋的使用入手，解決房屋建筑面積分攤的問題。希望這一套分攤方法可以合理的應用在各類房屋分攤上，保護所有者的私有財產，助力房屋的交易和管理。

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