陽光股份房產征戰招數頻錯 斷尾求生難敵雪球債務

周月明

面臨種種不利局面，陽光股份開始甩掉各種不良、虧損業務，但“大甩賣”之后，其債務仍然越滾越高。

進入4月，大部分房地產上市公司的年報已發布完畢，80%以上的房企凈利潤都有所增長。不過，就在大家都賺得盆滿缽滿的時候，陽光股份（600608.SH），這家主營房地產開發和商業地產出租的房企，卻在2016年營收和凈利潤雙雙逆勢下滑，排名倒數。

過去的一年陽光股份究竟發生了什么，令它在房產利好年的大潮中如此失落呢？公司并未對記者的采訪給予答復。

時運不濟策略頻失利

年報顯示，陽光股份業務主要分布在京津滬、成都等最熱點的幾個區域。

不過，即使一直在好田上“耕種”，陽光股份收獲的果實也并不太多。其去年全年營業收入6.4億元，凈利潤虧損4.7億元。再往前回溯，其2014年凈利潤虧損5.85億元，2015年僅實現盈利2018萬元。

究其原因，與陽光股份這幾年不能正確判斷房地產形勢有很大關系。

陽光股份開發房地產多走高端路線。陽光上東是北京最早的涉外高端樓盤，2004年-2014年陸續竣工，2008年開始預售，2016年仍屬于銷售庫存狀態。成都的錦尚項目也位于市娛樂休閑核心區，陽光新業中心集精裝公館、高檔LOFT、購物中心于一體，是核心商住物業。

走這種路線開始時效果還行，但高端項目的尾房就沒那么好處理了。即使在房地產市場一路高歌猛進的2016年，北京陽光上東和成都錦尚項目雙雙去庫存緩慢，銷售收入同比均大幅下降50%左右。

在高端樓盤尾房難賣的同時，陽光股份還在天津做了一個失敗的決策。其天津楊柳青項目于2012年開工，2013年開始預售，2014年竣工。然而受宏觀環境影響，2014年房地產行業面臨較大調整壓力，天津市高端住宅市場持續低迷影響，楊柳青一期竣工即銷售受阻，該項目2014年計提減值4.1億元，導致2015年出現5.85億虧損。

直到2016年，天津房地產市場逐步回暖，公司的天津楊柳青項目一期存貨才有所好轉，全年簽約金額約4.0億元，回款金額2.7億元。不過該項目毛利率只有5.1%，僅給公司帶來924萬元的營業利潤。

而且，天津還有兩個被擱淺的項目，天津楊柳青鷺嶺景園項目二期和天津楊柳青鷺嶺廣場項目，這兩個項目2012年便開工，自2015年起不再追加投資，竣工時間尚不確定。這部分成本也一直被擱淺，很難為公司帶來積極的現金流。

在建項目停滯、高端尾樓甩不掉，導致公司的存貨額水漲船高，截至2016年年底，公司存貨已高達28.6億元。

房地產業務效果不佳，公司的另一塊大業務——投資性房地產租金也開始下滑。這幾年公司的商業地產項目受電子商務沖擊及新開業商業綜合體的競爭，一邊是新的購物方式令一部分客流分散，一邊是實體店面經營壓力越來越大而不得不關掉門面。到2016年，投資性房地產租金營業利潤1.9億元，雖然是房地產開發業務的2.5倍，但兩年來已累計下滑1.2億元，降幅高達38%。

甩賣資產債務越積越高

面臨種種不利局面，公司稱要開始走“輕資產”模式，也就是甩掉各種不良、虧損業務，某種程度上來說屬于“斷尾求生”。

3月4日陽光股份發布公告稱，擬與大業信托有限責任公司簽署股權轉讓協議，擬將全資子公司北京瑞騰陽光物業管理有限公司100%股權轉讓給大業信托，股權轉讓價格為人民幣3.16億元。

北京瑞騰持有北京陽光苑65%股權，陽光苑的主要資產包含位于朝陽區建國路的盛世嘉園項目和西城區西直門外大街的陽光大廈。

業內人士稱，公司資產如果不剝離，子公司財報就要并表，勢必會拖累母公司，而母公司的定增或發行其他相關金融產品就會受挫。

不過“大甩賣”之后，陽光股份的債務仍然越滾越高，2014年以來，公司融資一直保持在40億元以上的高規模，截至2016年年底，公司融資規模達到45.7億元。而且，看起來甩賣的資產并不能“填補虧空”，很大一部分債務是靠新的借款來償還，這也令其財務費用自2014年以來一直高居不下，2016年財務費用占公司營業收入比重達到46.4%。

股價虛高前景撲朔迷離

但奇怪的是，巨虧的陽光股份股價自2016年3月以來開始走高，整年股價上升了近45%。

這種反常的現象與其曾有重組計劃以及被同業大公司持股有關。

2016年3月，陽光股份一度停牌籌劃重組，公司原計劃發行股份購買體奧動力股權，向文化體育轉型。令人不解的是，這場重組在數月后宣告終止。

不過之后，2017年1月，陽光股份又發布公告稱，接到上海永磐實業有限公司通知，其持股已達到5%。永磐實業背靠港股房地產上市公司旭輝集團。而旭輝集團在房地產界可謂是聲名赫赫。資料顯示，旭輝集團成立于2000年，注冊資本10億元。據其2017年1月披露的營運數據顯示，公司2016年累計合同銷售金額約530億元。

且據中國房地產研究會等3家單位聯合主辦的中國房地產500強測評成果，旭輝集團位列《2015中國房地產行業500強排行榜》第24位，而陽光股份排在第129位。

在陽光股份連續虧損的情況下，還有同業大佬介入持股，難免令投資者想入非非。

再加上目前的陽光股份實際處于一種無主狀態，雖然第一大股東RecoShine持有陽光股份29%的股權，但此前，LeadingBig已于2015年8月從新加坡政府產業投資旗下公司手中接過RecoShine100%股權，進駐陽光股份，但LeadingBig本身并沒有實際控制人，這也導致陽光股份目前處于“無主”的狀態，目前來看似乎具備一定的“殼資源”屬性，但公司股價終歸要靠實際業績或重組支撐，未來走向如何目前仍存很大不確定性。