陽光股份房產(chǎn)征戰(zhàn)招數(shù)頻錯 斷尾求生難敵雪球債務

周月明

面臨種種不利局面，陽光股份開始甩掉各種不良、虧損業(yè)務，但“大甩賣”之后，其債務仍然越滾越高。

進入4月，大部分房地產(chǎn)上市公司的年報已發(fā)布完畢，80%以上的房企凈利潤都有所增長。不過，就在大家都賺得盆滿缽滿的時候，陽光股份（600608.SH），這家主營房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)出租的房企，卻在2016年營收和凈利潤雙雙逆勢下滑，排名倒數(shù)。

過去的一年陽光股份究竟發(fā)生了什么，令它在房產(chǎn)利好年的大潮中如此失落呢？公司并未對記者的采訪給予答復。

時運不濟策略頻失利

年報顯示，陽光股份業(yè)務主要分布在京津滬、成都等最熱點的幾個區(qū)域。

不過，即使一直在好田上“耕種”，陽光股份收獲的果實也并不太多。其去年全年營業(yè)收入6.4億元，凈利潤虧損4.7億元。再往前回溯，其2014年凈利潤虧損5.85億元，2015年僅實現(xiàn)盈利2018萬元。

究其原因，與陽光股份這幾年不能正確判斷房地產(chǎn)形勢有很大關系。

陽光股份開發(fā)房地產(chǎn)多走高端路線。陽光上東是北京最早的涉外高端樓盤，2004年-2014年陸續(xù)竣工，2008年開始預售，2016年仍屬于銷售庫存狀態(tài)。成都的錦尚項目也位于市娛樂休閑核心區(qū)，陽光新業(yè)中心集精裝公館、高檔LOFT、購物中心于一體，是核心商住物業(yè)。

走這種路線開始時效果還行，但高端項目的尾房就沒那么好處理了。即使在房地產(chǎn)市場一路高歌猛進的2016年，北京陽光上東和成都錦尚項目雙雙去庫存緩慢，銷售收入同比均大幅下降50%左右。

在高端樓盤尾房難賣的同時，陽光股份還在天津做了一個失敗的決策。其天津楊柳青項目于2012年開工，2013年開始預售，2014年竣工。然而受宏觀環(huán)境影響，2014年房地產(chǎn)行業(yè)面臨較大調(diào)整壓力，天津市高端住宅市場持續(xù)低迷影響，楊柳青一期竣工即銷售受阻，該項目2014年計提減值4.1億元，導致2015年出現(xiàn)5.85億虧損。

直到2016年，天津房地產(chǎn)市場逐步回暖，公司的天津楊柳青項目一期存貨才有所好轉，全年簽約金額約4.0億元，回款金額2.7億元。不過該項目毛利率只有5.1%，僅給公司帶來924萬元的營業(yè)利潤。

而且，天津還有兩個被擱淺的項目，天津楊柳青鷺嶺景園項目二期和天津楊柳青鷺嶺廣場項目，這兩個項目2012年便開工，自2015年起不再追加投資，竣工時間尚不確定。這部分成本也一直被擱淺，很難為公司帶來積極的現(xiàn)金流。

在建項目停滯、高端尾樓甩不掉，導致公司的存貨額水漲船高，截至2016年年底，公司存貨已高達28.6億元。

房地產(chǎn)業(yè)務效果不佳，公司的另一塊大業(yè)務——投資性房地產(chǎn)租金也開始下滑。這幾年公司的商業(yè)地產(chǎn)項目受電子商務沖擊及新開業(yè)商業(yè)綜合體的競爭，一邊是新的購物方式令一部分客流分散，一邊是實體店面經(jīng)營壓力越來越大而不得不關掉門面。到2016年，投資性房地產(chǎn)租金營業(yè)利潤1.9億元，雖然是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的2.5倍，但兩年來已累計下滑1.2億元，降幅高達38%。

甩賣資產(chǎn)債務越積越高

面臨種種不利局面，公司稱要開始走“輕資產(chǎn)”模式，也就是甩掉各種不良、虧損業(yè)務，某種程度上來說屬于“斷尾求生”。

3月4日陽光股份發(fā)布公告稱，擬與大業(yè)信托有限責任公司簽署股權轉讓協(xié)議，擬將全資子公司北京瑞騰陽光物業(yè)管理有限公司100%股權轉讓給大業(yè)信托，股權轉讓價格為人民幣3.16億元。

北京瑞騰持有北京陽光苑65%股權，陽光苑的主要資產(chǎn)包含位于朝陽區(qū)建國路的盛世嘉園項目和西城區(qū)西直門外大街的陽光大廈。

業(yè)內(nèi)人士稱，公司資產(chǎn)如果不剝離，子公司財報就要并表，勢必會拖累母公司，而母公司的定增或發(fā)行其他相關金融產(chǎn)品就會受挫。

不過“大甩賣”之后，陽光股份的債務仍然越滾越高，2014年以來，公司融資一直保持在40億元以上的高規(guī)模，截至2016年年底，公司融資規(guī)模達到45.7億元。而且，看起來甩賣的資產(chǎn)并不能“填補虧空”，很大一部分債務是靠新的借款來償還，這也令其財務費用自2014年以來一直高居不下，2016年財務費用占公司營業(yè)收入比重達到46.4%。

股價虛高前景撲朔迷離

但奇怪的是，巨虧的陽光股份股價自2016年3月以來開始走高，整年股價上升了近45%。

這種反常的現(xiàn)象與其曾有重組計劃以及被同業(yè)大公司持股有關。

2016年3月，陽光股份一度停牌籌劃重組，公司原計劃發(fā)行股份購買體奧動力股權，向文化體育轉型。令人不解的是，這場重組在數(shù)月后宣告終止。

不過之后，2017年1月，陽光股份又發(fā)布公告稱，接到上海永磐實業(yè)有限公司通知，其持股已達到5%。永磐實業(yè)背靠港股房地產(chǎn)上市公司旭輝集團。而旭輝集團在房地產(chǎn)界可謂是聲名赫赫。資料顯示，旭輝集團成立于2000年，注冊資本10億元。據(jù)其2017年1月披露的營運數(shù)據(jù)顯示，公司2016年累計合同銷售金額約530億元。

且據(jù)中國房地產(chǎn)研究會等3家單位聯(lián)合主辦的中國房地產(chǎn)500強測評成果，旭輝集團位列《2015中國房地產(chǎn)行業(yè)500強排行榜》第24位，而陽光股份排在第129位。

在陽光股份連續(xù)虧損的情況下，還有同業(yè)大佬介入持股，難免令投資者想入非非。

再加上目前的陽光股份實際處于一種無主狀態(tài)，雖然第一大股東RecoShine持有陽光股份29%的股權，但此前，LeadingBig已于2015年8月從新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資旗下公司手中接過RecoShine100%股權，進駐陽光股份，但LeadingBig本身并沒有實際控制人，這也導致陽光股份目前處于“無主”的狀態(tài)，目前來看似乎具備一定的“殼資源”屬性，但公司股價終歸要靠實際業(yè)績或重組支撐，未來走向如何目前仍存很大不確定性。