我國利率政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場價格的影響研究

高相龍

【摘 要】 房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是我國宏觀經(jīng)濟持續(xù)健康增長的重要基礎(chǔ)，也是關(guān)系到社會和諧穩(wěn)定和民生建設(shè)的重要議題。近些年來我國城市化進程不斷加快，各個大中城市房價也在不斷攀升，政府出臺了很多政策抑制房價上漲，但是沒有起到很好的效果，利率調(diào)控這一舉措讓廣大民眾不是非常滿意。本文首先分析我國理論政策調(diào)整以及房地產(chǎn)市場基本發(fā)展?fàn)顩r，在此基礎(chǔ)上分析我國利率政策對房地產(chǎn)市場價格影響的效果，最后提出一些調(diào)整利率穩(wěn)定我國房地產(chǎn)市場價格的對策，希望促進我國房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】 利率政策 房地產(chǎn)市場 價格變動 影響機制

一、我國利率政策調(diào)整及房地產(chǎn)市場基本狀況

（一）利率政策調(diào)整情況分析

一般來說利率是國家央行來控制的，根據(jù)通貨膨脹和通貨緊縮的不同情況進行不一樣的調(diào)整，這幾乎是所有國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控的一個重要舉措。近些年來，我國利率市場化進程不斷推進，我國基準(zhǔn)利率也在不斷進行調(diào)整，基準(zhǔn)利率是中國人民銀行公布的指導(dǎo)性的利率標(biāo)準(zhǔn)，很多商業(yè)銀行存貸款等業(yè)務(wù)都是以此作為參考標(biāo)準(zhǔn)。基準(zhǔn)利率是一個客觀的參考標(biāo)準(zhǔn)，具有市場化、傳遞性和基礎(chǔ)性三個特點。

對于我國政府宏觀調(diào)控來說，利率政策不僅僅是貨幣政策的重要組成部分，也是貨幣政策實施落地的重要手段，對于宏觀經(jīng)濟的調(diào)整具有非常重要的意義。目前中國人民銀行采用的利率工具一般包括：央行基準(zhǔn)利率、金融機構(gòu)法定存款利率、金融機構(gòu)貸款利率浮動范圍以及各類利率結(jié)構(gòu)和檔次的調(diào)整。隨著金融市場體系不斷完善，利率調(diào)控方式更加靈活多樣，而且調(diào)控機制非常完善，現(xiàn)行的利率政策慢慢從直接調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)殚g接調(diào)控，利率的調(diào)整作為最重要的經(jīng)濟杠桿對于宏觀經(jīng)濟調(diào)控具有不可替代的作用。

（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程及現(xiàn)狀分析

從1978年改革開放至今，我國經(jīng)濟水平不斷提升，人均收入水平也有大幅度增長，這也給房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了重要基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場發(fā)展的30多年時間里面大概經(jīng)歷了四個階段：第一，1978年到1991年的起步階段，這一階段房地產(chǎn)市場發(fā)展緊密伴隨我國住房制度的改革發(fā)展進行，通過制度改革將我國房地產(chǎn)行業(yè)正式推向了商品經(jīng)濟的發(fā)展軌道當(dāng)中，開辟了房地產(chǎn)市場發(fā)展的新篇章；第二，1992年到1998年的探索階段，這一階段伴隨社會主義市場經(jīng)濟體制建設(shè)不斷完善，我國城鎮(zhèn)住房制度業(yè)進一步深化改革，這在很大程度上刺激我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，使得越來越多的資源流入到房地產(chǎn)市場當(dāng)中，這一時期是我國房地產(chǎn)行業(yè)飛速增長的時期，甚至導(dǎo)致了房地產(chǎn)的高速增長影響國民經(jīng)濟發(fā)展的問題；第三，1998年到2003年，我國房地產(chǎn)行業(yè)進入到穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段，我國政府面對東南亞金融危機沖擊，果斷采取寬松貨幣政策刺激我國國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場發(fā)展，這一階段房地產(chǎn)行業(yè)和國民經(jīng)濟基本處于協(xié)調(diào)同步發(fā)展當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)良好；第四，宏觀調(diào)控階段，從2004年開始我國房地產(chǎn)業(yè)又開始出現(xiàn)發(fā)展過熱的現(xiàn)象，引起了政府對于房地產(chǎn)行業(yè)重要性以及價格上漲過快危害性的重視，把握和穩(wěn)定房價是宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)，需要大力改善和調(diào)整住房提供結(jié)構(gòu)，控制投機需求，抑制房價快速上漲。

目前我國房地產(chǎn)市場規(guī)模逐年在擴張，投資增長速度非常快，占據(jù)國民生產(chǎn)總值的比重也在不斷增加，這使得很多大中城市的房價不斷攀升，讓廣大老百姓談房色變，很多工薪階層一輩子的積蓄都買不起一套適合居住的房子，目前政府部門正在通過各種手段進行宏觀調(diào)整，希望可以能夠抑制住房價的不健康上漲，使得合理住房需求得到滿足。

二、我國利率政策對房地產(chǎn)市場價格影響效果分析

（一）利率市場化改革不完善

我國利率市場化進程不斷推進，簡單來說就是國家將利率決策的權(quán)力交還給市場，交還給金融機構(gòu)，按照中央銀行基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，各個金融機構(gòu)按照市場供求關(guān)系來決定存貸款利率的市場體系，通過根據(jù)金融市場的動態(tài)變化來判斷整體利率水平。利率市場化主要影響的是股票市場、證券市場等，但是對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響也在不斷加劇，而且利率市場化對于金融資產(chǎn)分配以及市場經(jīng)濟健康運行提供指導(dǎo)，并且對于加強銀行業(yè)存貸款業(yè)務(wù)平穩(wěn)發(fā)展都作出巨大的貢獻。但是我國利率市場化改革依舊不完善，存在一些問題：第一，利率政策的制定存在一定的滯后性，沒有及時根據(jù)市場經(jīng)濟的發(fā)展調(diào)整利率政策，有些受到管制的利率調(diào)整根本無法將經(jīng)濟信號傳遞到其他利率當(dāng)中，起不到利率的杠桿作用；第二，缺少高水平利率監(jiān)管體系。我國監(jiān)管部門對利率監(jiān)管比較少，利率風(fēng)險不斷增大的現(xiàn)實對我國監(jiān)管機構(gòu)是非常重要的考驗；第三，整體金融環(huán)境缺少穩(wěn)定性。我國資本市場以及貨幣市場發(fā)展還不夠成熟，沒有充分形成一個有效的完全競爭市場，須以利率市場化來反映資金風(fēng)險和供求關(guān)系，但是這就需要一個穩(wěn)定完善的金融市場。我國資本市場和貨幣市場一體化程度不高，這就導(dǎo)致兩者之間的收益存在很明顯的區(qū)別，所以這兩個市場之間就缺少足夠的協(xié)同聯(lián)動的能力，影響了我國利率市場化發(fā)展的整體水平，不能夠很好地反映出資金供求的關(guān)系。

（二）利率傳導(dǎo)機制不健全

在我國的利率傳導(dǎo)體系當(dāng)中，央行制定的基準(zhǔn)利率是非常重要的參照基礎(chǔ)和標(biāo)準(zhǔn)，市場利率以及其他金融市場的價格變化都是根據(jù)這個基準(zhǔn)利率來進行動態(tài)的調(diào)整，而且前文已經(jīng)提到基準(zhǔn)利率一個非常重要的特點就是傳遞性，通過這樣的利率傳遞性可以很好的反映市場需求，但是目前我國利率傳導(dǎo)機制不健全，整個傳導(dǎo)順序發(fā)生很大的變化，所以由貨幣供應(yīng)量向利率傳導(dǎo)的機制發(fā)生了很深刻的變化，這就和很多發(fā)達(dá)國家的利率傳導(dǎo)機制出現(xiàn)了背離的現(xiàn)象。

我國各個金融子市場發(fā)展存在很嚴(yán)重的不均衡，沒有一個完整的金融體系正常運行那就會導(dǎo)致交易市場發(fā)展程度不高，而且交易的產(chǎn)品種類比較少，參與市場交易的人數(shù)和產(chǎn)品數(shù)目出現(xiàn)鮮明的對比，比如股票市場的主板市場和二板市場以及中小企業(yè)板之間存在鮮明的對比，主板市場關(guān)注人數(shù)非常多，但是中小企業(yè)板塊和二板市場基本就是無人問津，這就導(dǎo)致利率在各個金融市場沒有辦法很好的傳遞。這樣嚴(yán)重的市場分割現(xiàn)象就會影響資金在不同市場之間進行配置，所以無論是資金的供給者還是需求者都需要在這些不同的子市場進行交易，只有這兩個市場高度統(tǒng)一，才可以保證利率政策合理的調(diào)控資金，使其在不同市場之間自由地流動。

（三）房地產(chǎn)市場運行機制不到位

第一，供求處于不均衡的狀態(tài)當(dāng)中。我國房地產(chǎn)市場一直都是潛在需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，這樣就會導(dǎo)致供求總量出現(xiàn)不均衡的現(xiàn)象。我國國民經(jīng)濟快速發(fā)展的過程中使得居民收入水平大幅度增長，大家對于房地產(chǎn)商品的潛在需求不斷提升，但是更多的還是將購買類型鎖定在小戶型以及商品房這種房子當(dāng)中，但是地產(chǎn)開發(fā)商為了獲得更高的利潤，大量的精力投入到高檔別墅、高檔大戶型商品房當(dāng)中，這樣就會導(dǎo)致供需存在不均衡。

第二，保障性住房機制不到位。我國區(qū)域間的發(fā)展差距很大，居民收入分配不均導(dǎo)致生活水平存在很大差異，對于低收入家庭來說，沒有足夠信用擔(dān)保獲取銀行貸款，經(jīng)濟適用房和廉租房成為唯一改善住房條件的途徑，但是我國保障性住房的建設(shè)力度一直不夠，很難解決中低收入家庭住房困難的問題，這樣一來長久下去就會影響社會和諧穩(wěn)定。

三、調(diào)整利率穩(wěn)定我國房地產(chǎn)市場價格的對策分析

（一）穩(wěn)步推進利率市場化進程

第一，健全完善利率監(jiān)管體系。按照市場經(jīng)濟運行規(guī)律，以中央銀行為核心構(gòu)建一個高效的監(jiān)管體系，確保金融機構(gòu)市場操作的透明度，保障信息披露的真實性，與此同時也要通過合理利率政策確保貨幣政策及時反映市場需求。

第二，營造穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟環(huán)境。經(jīng)過2012年的兩次調(diào)息存貸款市場運行穩(wěn)中有升，我國經(jīng)濟總量穩(wěn)居世界第二位，我國商業(yè)銀行整體擁有較大的資產(chǎn)規(guī)模，資產(chǎn)價格處于一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)。政府部門需要盡可能保障宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定健康運行，保持銀行和企業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的狀態(tài)，從而為利率市場化提供有力保障。

（二）健全利率傳導(dǎo)機制

第一，提高利率政策靈活性。中央銀行放松利率管制之后，還需要根據(jù)利率的彈性來對房地產(chǎn)市場貨幣供應(yīng)情況進行針對性調(diào)整，增強利率政策的靈活性，與此同時可以按照先貸后存的方式開放利率管制體系，增強利率政策的靈活性，縮短利率政策對于房價影響的滯后效應(yīng)，使得利率政策更加流暢的傳導(dǎo)。

第二，開發(fā)更多與房地產(chǎn)市場有關(guān)的利率化產(chǎn)品。通過開發(fā)多樣化的利率化產(chǎn)品給房地產(chǎn)市場的銷售和融資帶來更多的選擇，與此同時也有利于房價的調(diào)控，有效提升資金的利用效率同時緩解社會的資金壓力，促進貨幣市場和資本市場的同步健康發(fā)展。

（三）調(diào)整房地產(chǎn)市場運行機制

第一，完善住房保障制度。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展存在供求不均衡的問題，所以需要在供給側(cè)進行調(diào)整，嘗試推出多層次化的供給服務(wù)，更多的滿足中低收入群體的剛性住房需求，避免供求矛盾的進一步惡化。政府部門需要加大政策性住房投資力度，建立住房管理體系制度，限制房地產(chǎn)開發(fā)商不合理的投資開發(fā)行為，增加經(jīng)濟適用房和廉租房的土地開發(fā)比例，真正讓有住房困難的人早日擁有自己的房子，促進社會整體和諧穩(wěn)定的發(fā)展。

第二，積極引導(dǎo)購房者預(yù)期，加強政府監(jiān)管。購房者對房價的理性預(yù)期取決于房地產(chǎn)市場信息的透明程度，因此需要加強政府的監(jiān)管力度，透明房地產(chǎn)市場的信息發(fā)布，使得房地產(chǎn)信息更加公開透明，從而使得購房者可以根據(jù)利率變化以及當(dāng)前市場整體環(huán)境來做出正確的選擇。通過政府部門的宏觀監(jiān)管調(diào)控，防止其他領(lǐng)域剩余資金進入房地產(chǎn)市場，并且構(gòu)建一個房地產(chǎn)市場價格波動預(yù)警機制，實時動態(tài)監(jiān)控國際國內(nèi)房地產(chǎn)價格的走勢，盡可能使得我國房地產(chǎn)市場朝向健康可持續(xù)發(fā)展的方向邁進，這對于維護整個社會的和諧穩(wěn)定具有非常重要的意義和作用。

【參考文獻】

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