長風生態商務區開發建設的實踐與思考

文/翟勁明

長風生態商務區開發建設的實踐與思考

文/翟勁明

本世紀初，隨著商務活動出現的擴散趨勢，使上海CBD開始向多中心的網絡體系發展，以分擔中央商務區的功能，從而形成新世紀的上海CBD體系，以引導全市金融和商務的合理發展與布局。

一、商務區的概念、內涵和分級

現代社會中商務區的概念就是集中大量金融、商貿、文化、服務機構以及大量商務寫字樓、酒店、公寓等配套設施，具備完善便捷的交通、通信等基礎設施和良好的經濟發展環境，便于商務活動的場所。CBD作為一個地區，應包括公司總部、金融中心、專業服務、展覽及會議、酒店和配套公寓、娛樂及高檔零售業等機構構成現代商務區的內涵。商務區分為：國家級CBD，包括高端服務業（如銀行業、保險業、政府和總部等）集聚形成的傳統CBD，主要位于城市中心區的公交樞紐地區，以上海陸家嘴金融貿易區為代表；地區級CBD，新型的服務業（如公司總部、媒體、廣告業、公共關系和設計業等）在距離核心區5－8公里范圍內集聚形成的新型CBD，以五角場、長風生態商務區為代表；項目級CBD，由特定的專門化功能（如教育、娛樂和運動、展覽和會議等）在距離核心區35－65公里范圍內集聚形成的專門化CBD。

二、長風生態商務區構建的由來

加快發展現代服務業是上海進入新世紀進一步調整產業結構，建設國際經濟、金融、貿易、航運中心之一的重大舉措。發展現代服務業需要載體，長風地區的高起點規劃、良好的生態環境、精心打造的百萬平方米商務樓宇，為發展現代服務業提供巨大的平臺和理想的載體。普陀區委區政府將長風現代服務業集聚區的規劃建設列為“建設一個新普陀”的頭號工程，發展上海現代服務業的重要組成部分。長風生態商務區正是在這樣的戰略背景下，由一個老工業區向現代服務業集聚區迅速推進。2005年，長風生態商務區被正式列入《上海加速發展現代服務業實施綱要》，成為上海市首批重點推進的現代服務業集聚區之一。

三、長風生態商務區的基本狀況

1、規劃范圍

長風生態商務區位于上海中心城區的西部，內環線和中環線之間，東起長風公園，南臨蘇州河，北達金沙江路，西至真北路中環線。規劃面積306公頃，實際可開發的土地面積為220公頃。

2、規劃指標和功能布局

長風生態商務區新開發總量建筑面積319萬平方米。分為現代服務區以及同其相配套的高尚居住區兩大區域：蘇州河濱水地區及沿長風公園、中環線地塊規劃為現代服務區，規劃建設150.5萬平方米辦公樓和商業娛樂設施；云嶺東路以北中部地塊為高尚居住區，規劃興建144.6萬平方米酒店式公寓和中高檔住宅，并規劃建設23.9萬平方米的學校、醫院及社區服務中心等各種公建配套設施，成為現代服務區的生活基地。

3、開發目標

長風生態商務區的規劃建設，按照“國際水準、海派風格、生態效益”的總體要求，突出生態水景特色和優勢，重點建設以組團式辦公樓為載體的生態商務港，以高科技國際娛樂中心和濱河綠色休閑長廊為特色的都市娛樂休閑時尚圈，以現代工業設計和科技研發為主體的創意產業群，建成 “水、綠、建筑”完美組合，景觀功能、生態功能、經濟服務功能和諧統一的現代服務業集聚區，成為上海現代服務業新高地。

4、開發周期

長風生態商務區2005年全面啟動，建設周期10～15年。

四、長風生態商務區開發建設的成果

1、形成企業總部基地。長風生態商務區著力打造和培育長風現代服務業的品牌，提高新建辦公樓宇的性價比，滿足市場對辦公樓宇的梯度性需求，匯集長三角乃至全國的知名企業總部以及上海地區總部、分公司、營銷結算中心，形成上海“西大堂”總部集聚區。

2、形成物流信息中心。普陀區是上海的西北物流中心，是全市唯一的以陸港口岸為特征的綜合物流園區，已被納入上海市政府專項物流規劃。目前，商務區已有800多家物流企業入駐，其中物流類企業120多家，貨代配載企業700多家。倉儲配送基地已具相當規模，物流企業集聚效應已經初步形成，已率先建成以陸上運輸為特色、服務長江三角洲的綜合物流企業的總部集聚地。

3、形成科技研發中心。長風地區發展科技研發服務有其獨特的優勢，長風地區積極依托商務區內及周邊華東師大、科研院所和市屬大集團的科研力量和輻射作用，孵化和轉化高新技術成果，共享創新平臺，提升企業創新能力，使之成為加速高新技術發展的基地，培養復合型科技人才的搖籃和集聚創新創業人才的樂園。

五、長風生態商務區開發建設的特點與經驗

長風生態商務區是老工業區轉型發展的示范典型。經過多年的改建，長風地區已轉變為環境優美、道路暢通、現代化辦公樓宇林立、多家跨國公司、龍頭型企業總部入駐的現代服務業集聚區，已成為上海市內中環線最受關注的重點發展區域之一。

1、定位清晰、目標明確

長風生態商務區在立區之初即有了準確的定位和明確的發展目標，自上海市政府《關于原則同意蘇州河兩岸（內外環間）結構規劃的批復》正式批準長風工業區改建以來，長風生態商務區以推動現代服務業集聚發展為目標，建設了一批高標準的辦公樓和引領項目，形成完善的配套服務系統，成為上海市服務業綜合改革試點區域。

2、規劃超前、堅定落實

長風生態商務區按照商務區的總體要求，通過國際招標完成了三項整體規劃，六項專題規劃以及一系列的專題研究，確定了長風生態商務區總體規劃并要求堅決執行。在規劃具體落實過程中，長風生態商務區采用了與傳統開發區先賣地再搞公建配套完全不同的建設模式，同步甚至于先行啟動公共綠化、市政道路，配套設施等公建項目的建設。

3、統籌協調、組織保障

普陀區政府專門設立了長風生態商務區管委會負責推進長風生態商務區建設發展。管委會主要職能就是編制園區規劃，積極協調政府、開發單位之間的關系，推進項目建設，指導開發商展開樓宇招商等，為長風生態商務區的發展提供了有力的組織保障。

4、政府扶持、政策保障

為推進長風生態商務區的招商引資工作，普陀區政府在已有的產業政策基礎上，針對長風生態商務區專門制定了《關于支持長風金融港建設的制度化安排》和《普陀區關于促進股權投資企業和股權投資管理企業發展的若干意見》，對區域經濟有重大貢獻的企業還將采取“一企一策”的方法予以重點扶持。這些政策的出臺，為長風生態商務區的經濟發展提供了有力的政策保障。

5、收儲先行、土地保障

長風生態商務區的土地收儲工作自2001年即展開，在土地市場尚不活躍的時候就已經收儲了部分地塊，為前期建設和項目出讓奠定了一定的基礎。成功的土地收儲工作為商務區的發展提供了有力的土地保障。

6、籌措得力、資金保障

長風生態商務區前期開發以土地收儲和公建項目建設為主,資金需求巨大，付款時間緊迫。長風生態商務區前期開發的資金投入以區國資公司為主體，通過市場運作，統一籌措和平衡。相關款項的及時到位，為商務區開發建設提供了有力的資金保障。

7、文化搭橋、人文保障

長風生態商務區在園區建設的同時，依靠沿蘇州河歷史文化遺存豐富這一特色，在建設沿蘇州河公共綠化的同時，興建“工業遺址園”，展示蘇州河民族工業文明，成為青少年科普基地和旅游景點，豐富園區的人文氣質，提高園區商務品位，為商務區的建設提供了豐富的人文資源保障。

8、產業規劃、功能保障

與一般動遷和賣地不同，長風生態商務區的招商引資工作一開始就著重于功能性項目的建設，不僅要引進新的好的開發單位，在土地收儲的同時也要注重保留有潛力的項目。如化工研究院研發中心、汽車現代服務集聚區等項目都是在收儲過程中予以確定的；如跨國采購中心基地、長風景畔影視主題娛樂中心等項目都是在土地出讓時予以確定的。在長風生態商務區發展過程中,這些功能性項目的落地，為商務區的發展提供了功能保障。

六、商務區開發建設的的思考與啟示

1、堅持高起點規劃，保持規劃實施的連續性

按照國際化、高標準要求規劃商務區是商務區成功建設和健康發展的保證，規劃設計必須體現科學性、超前性、綜合性，規劃的制定和采納應體現權威性和透明性。同時應按主導產業定位，在商務區規劃出金融中心、商務中心、文化中心、信息中心等，區域分工一旦形成規劃，在實施過程中，對項目的選擇要嚴格，不能隨意更改，保持區域分工的整體性。在總體規劃下，統一編制商務區的地下空間、信息網絡系統整體規劃，城市景觀專門設計。在項目設計上，在每個區域建多少棟樓、建什么樣的樓，地下空間如何利用等，都設計得明確和清楚，并形成區域整體連動效應。

普陀區政府在長風生態商務區開發初期，就明確商務區的規劃設計咨詢要向國際招標。當時有10家世界著名的設計公司參與角逐，最終美國NBBJ建筑設計公司的設計概念勝出（此方案獲得美國建筑學會的金獎）。普陀區政府在規劃國際咨詢的基礎上，組織中外專家，進一步比選優化，最終形成長風生態商務區總體規劃方案和功能定位，整個園區建設以此展開。

2、完善功能，注重基礎設施建設

商務區的建設，不僅在傳統基礎設施的容量和布局規劃上充分考慮是否能滿足未來商務區的規模需求，而且對寬帶、網絡等新型通信設施也有充分考慮，更重要的是注重建立高效率、四通八達的交通網絡，從而保證商務區的順暢運轉。因此，必須統一進行整個區域的環境綠化建設和市政配套，并統一為開發商做好水、電、氣、網絡通信等各類專業配套。

便捷的交通、豐富的信息、迅速的通訊、高質的辦公設施和良好的金融和商務運營環境，使商務活動相對集中，促進企業的管理和交易成本大幅降低，從而能夠吸引大量著名跨國公司總部、區域分部和金融機構入駐。

3、采取政府主導開發模式，給予政策支持

商務區作為城市功能發展的必然，沒有政府的強力支持是不可能完成的，中外商務區的發展歷史都證明了這一點。政府的支持主要在三個方面：一是地方政府為促進地區發展，牽頭或主導進行商務區的規劃，單純的市場力量是無法完成這一任務；二是采用政府部門強力推進、直接操作，以土地換資金，進行基礎設施和公益性項目建設，運用市場機制招商引資，進行項目開發和引進政府項目入駐；三是給予商務區特殊的鼓勵政策，與中國許多城市的商務區建設一樣，普陀區政府針對長風生態商務區出臺多項扶持措施，同時提供一系列優惠政策，鼓勵國內外企業投資創業。政府部門的資金、政策，服務，發揮了關鍵的引導和保障作用。

4、差別化定位，形成自己的品牌特色

上海有很多現代服務業集聚區，同質化競爭非常激烈，從根本上講就是對有限資源的爭奪，商務區要想脫穎而出、要想在競爭中生存發展下去，就必須形成自己的品牌特色。長風生態商務區就面臨著虹橋商務區、真如副中心等商務區的競爭，為此，長風生態商務區在完善公共設施和美化環境的前提下，利用自己的地域優勢，培育、逐漸形成了商貿會展、金融服務、文化旅游、高科技服務等四大板塊。

5、以現代服務業為核心，確保商務區建設的連續性

由于商務區建設周期相對較長，功能定位一旦確定就必須固化，并在整個開發過程中得到貫徹，以保證商務區建設的連續性，這是商務區成功建設的關鍵所在。如果急功近利，什么賺錢就蓋什么，變著法子繞開功能定位，就會使商務區建設變相成為房地產開發項目，同時在土地招拍掛的招標文件上嚴格限定土地的屬性，嚴禁開發商將商業地塊開發成酒店式公寓（商業變相成為住宅）向社會發售。

（作者系上海科匯置業有限公司總經理）