中國城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響分析

鄺山

【摘 要】本文通過分析房地產(chǎn)住宅價(jià)格的影響因素，對(duì)我國城鎮(zhèn)化進(jìn)展對(duì)于住宅市場(chǎng)價(jià)格的影響進(jìn)行深入探討，并通過設(shè)定不同類型的情形進(jìn)行仿真模擬，本文認(rèn)為當(dāng)城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)率較高時(shí)，對(duì)住宅價(jià)格的促進(jìn)作用最大，而在土地城鎮(zhèn)化及產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化較為領(lǐng)先的時(shí)候，住宅價(jià)格提高的幅度最小。本文建議，如果政府制定相關(guān)政策時(shí)，可以相應(yīng)提高土地供給，同時(shí)加快產(chǎn)業(yè)升級(jí)，提高第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位，另一方面，減少城鄉(xiāng)收入差距，提高農(nóng)村居民的生活質(zhì)量，避免過多人口涌入城市，減少住房的剛性需求，從而降低房地產(chǎn)價(jià)格。

【關(guān)鍵詞】城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)價(jià)格；城鎮(zhèn)化

一、引言

隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響已逐漸引起學(xué)者們的廣泛關(guān)注。部分學(xué)者認(rèn)為城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格之間呈現(xiàn)出顯著的相關(guān)關(guān)系：于守華[1]（2013）和劉娟[2]（2014）分別運(yùn)用VAR模型分析我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系并得到類似的結(jié)論，認(rèn)為城鎮(zhèn)化發(fā)展是房地產(chǎn)價(jià)格的格蘭杰原因，同時(shí)二者存在長(zhǎng)期的均衡關(guān)系；曾江輝[3]（2010）、和程利敏[4]（2013）則通過簡(jiǎn)單多元線性回歸對(duì)二者進(jìn)行研究，并認(rèn)為城鎮(zhèn)化發(fā)展與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在顯著的正相關(guān)關(guān)系；而羅良文[5]（2015）實(shí)證分析了不同地區(qū)中不同方面城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，最終認(rèn)為人口城鎮(zhèn)化在中、西部地區(qū)對(duì)房?jī)r(jià)影響顯著，對(duì)東部地區(qū)不顯著；另一方面，也有部分學(xué)者認(rèn)為城鎮(zhèn)化發(fā)展與房地產(chǎn)價(jià)格之間并沒有顯著的相關(guān)關(guān)系：黃慶華[6]（2014）認(rèn)為城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)影響并不顯著；董正信[7]（2013）發(fā)現(xiàn)住房?jī)r(jià)格對(duì)城鎮(zhèn)化水平顯著影響，而城鎮(zhèn)化發(fā)展水平對(duì)住房?jī)r(jià)格不具有顯著影響。

可見城鎮(zhèn)化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響尚未形成統(tǒng)一的結(jié)論，城鎮(zhèn)化是一系列經(jīng)濟(jì)社會(huì)變量組合變化的過程，這一過程包括人口城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化以及土地城鎮(zhèn)化等諸多方面。本文構(gòu)造城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的完整系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，分析出城鎮(zhèn)化各個(gè)方面對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響關(guān)系，并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變化趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。通過仿真方案設(shè)定，針對(duì)我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中不同方面的非均衡發(fā)展特點(diǎn)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)并比較，從而為政府推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程提供決策依據(jù)。

二、模型構(gòu)造

（一）方程構(gòu)建

本文所構(gòu)建的房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型中涉及的主要系統(tǒng)方程如下列各式所示：

（1）土地購置面積=INTEG

（2）土地購買總價(jià)=INTEG

（3）竣工造價(jià)=INTEG

（4）人口=INTEG

（5）存款總額=INTEG

（6）人均支出=人均可支配收入-人均存款額

（7）國民可支配收入=a*經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平GDP+b（注：參數(shù)數(shù)值由計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際數(shù)據(jù)確定）

（8）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平GDP=第1產(chǎn)業(yè)增加值+第2產(chǎn)業(yè)增加值+第3產(chǎn)業(yè)增加值

（9）第1產(chǎn)業(yè)增加值=第1產(chǎn)業(yè)人數(shù)*人均第1產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能（第2、3產(chǎn)業(yè)增加值以此類推）

（10）第1、2、3產(chǎn)業(yè)人數(shù)=INTEG（第1、2、3產(chǎn)業(yè)人數(shù)增加值或初始值）

（11）人均第1、2、3產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能=INTEG（人均第1、2、3產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能增加量或初始值）

（12）城市/農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)=INTEG（城市/農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)變化量或初始值）

（13）城鎮(zhèn)人口=INTEG

（14）農(nóng)村人口=INTEG

（15）全國恩格爾系數(shù)=農(nóng)村人口/（農(nóng)村人口+城市人口）*農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)+城市人口/（農(nóng)村人口+城市人口）*城市居民恩格爾系數(shù)

（16）社會(huì)消費(fèi)品零售總額=c+a*人均支出+b*全國恩格爾系數(shù)（注：參數(shù)數(shù)值由計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際數(shù)據(jù)確定）

（17）人均消費(fèi)支出=社會(huì)消費(fèi)品零售總額/人口

（18）人均非消費(fèi)支出=人均支出-人均消費(fèi)支出

（19）投資額=b+a*經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平GDP（注：參數(shù)數(shù)值由計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際數(shù)據(jù)確定）

（20）新開工面積=b+a*投資額（注：參數(shù)數(shù)值由計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際數(shù)據(jù)確定）

（21）竣工面積=b+a*新開工面積（注：參數(shù)數(shù)值由計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際數(shù)據(jù)確定）

（22）住宅價(jià)格=f+a*土地均價(jià)+b*竣工造價(jià)+c*竣工面積+d*人均非消費(fèi)支出+e*城市人口（注：參數(shù)數(shù)值由計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際數(shù)據(jù)確定）

三、模型仿真

（一）模型檢驗(yàn)

本文利用1999年到2013年全國住宅平均銷售價(jià)格與模型仿真的住宅價(jià)格進(jìn)行比較，如表1所示。

由表1可見，全國住房平均銷售價(jià)格的實(shí)際數(shù)據(jù)與仿真數(shù)據(jù)的相對(duì)誤差較少，由該模型進(jìn)行仿真模擬并觀察不同情形下房地產(chǎn)價(jià)格的變化趨勢(shì)具有一定的參考意義。

（二）仿真模擬

1.仿真方案設(shè)定

本文將通過仿真方案的設(shè)定來觀察變量間變化不均衡時(shí)，住宅市場(chǎng)價(jià)格的變化趨勢(shì)。在城鎮(zhèn)化的過程中，本文認(rèn)為可以劃分為三個(gè)不同的方面，分別是土地城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化及人口城鎮(zhèn)化。具體仿真方案設(shè)定見表2。

表3為具體的仿真參數(shù)表，其中，1998年到2013年我國土地購置面積的平均增長(zhǎng)率為8.77%，城市人口增長(zhǎng)率為3.59%，第三產(chǎn)業(yè)人口增長(zhǎng)率為2.86%。根據(jù)表2的方案設(shè)定，本文將高于現(xiàn)狀的增長(zhǎng)率設(shè)定為目前平均增長(zhǎng)率的1.1倍，并分別計(jì)算各種仿真方案下增長(zhǎng)率的參數(shù)，具體數(shù)值如表3所示。

2.仿真模擬結(jié)果

根據(jù)上文設(shè)定的方案參數(shù)，本文對(duì)不同方案下模型進(jìn)行仿真模擬，其中，住房?jī)r(jià)格2016年到2025年的模擬結(jié)果如表4所示。

由表4可見，所有方案下，全國住宅平均銷售價(jià)格均呈現(xiàn)出比較明顯的上升趨勢(shì)，這表明，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)價(jià)格依然會(huì)持續(xù)上升。在各種情形中，價(jià)格最高的是人口加速型，這主要是因?yàn)槿丝诩铀傩吞岣吡俗≌袌?chǎng)的剛性需求，從而對(duì)住宅價(jià)格的促進(jìn)也最大。其中，價(jià)格最低的是土地、產(chǎn)業(yè)加速型，在這一種情形下，因?yàn)橥恋毓┙o增多，從而降低了土地價(jià)格，另一方面，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口增速加快導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)水平提升，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，從而導(dǎo)致住宅市場(chǎng)中住宅供給上升，引起住宅價(jià)格的下降。由此可見，政府若希望控制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，應(yīng)采取相應(yīng)措施提高土地供給，同時(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，提高第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比例。

四、結(jié)論及建議

本文首先分析房地產(chǎn)住宅價(jià)格的影響因素，進(jìn)而構(gòu)建系模型分析我國城鎮(zhèn)化進(jìn)展對(duì)于住宅市場(chǎng)價(jià)格的影響，經(jīng)仿真模擬，本文認(rèn)為當(dāng)城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)率較高時(shí)，對(duì)住宅價(jià)格的促進(jìn)作用最大，而在土地城鎮(zhèn)化及產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化較為領(lǐng)先的時(shí)候，住宅價(jià)格提高的幅度最小。基于上文結(jié)論，本文認(rèn)為，如果政府希望有效控制房?jī)r(jià)較快增長(zhǎng)，可以提高土地供給，從而降低土地價(jià)格，加快產(chǎn)業(yè)升級(jí)，提高第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位，促進(jìn)投資，提高住宅的供給量，從而降低房地產(chǎn)價(jià)格。另一方面，應(yīng)該減少城鄉(xiāng)收入差距，提高農(nóng)村居民的生活質(zhì)量，從而避免過多人口涌入城市，減少住房的剛性需求，從而降低房地產(chǎn)價(jià)格。

【參考文獻(xiàn)】

[1]于守華. 城鎮(zhèn)化、工業(yè)化與房地產(chǎn)價(jià)格之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系[J]. 財(cái)經(jīng)理論研究，2013，04：16-23.

[2]劉娟，姜怡悅. 城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響實(shí)證分析[J]. 現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2014，23：73-74.

[3]曾江輝. 城鎮(zhèn)化對(duì)中國房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析[J]. 商場(chǎng)現(xiàn)代化，2010，17：181-182.