北京市居住用地布局影響因素分析

摘 要：居住用地布局是住房建設規劃的重要內容，主要影響因素有人與土地\"形勢與政策\"經營與管理\"環境與景觀等，其具體要求是“優化發展方向，建設緊湊城市；居住用地優先，堅持以人為本；居住鄰近就業，縮短通程時間；遵循經濟規律，合理利用土地；保證地塊規模，方便經營管理；關心弱勢群體，優先保障用地；分散弱勢群體，促進社會融合；考慮建筑檔次，改善城市景觀；附屬居住用地，嚴格控制規模；挖掘空間資源，適應市場需求。”

關鍵詞：居住用地布局 相關因素 城市化

一、城市化進程的影響

雖然各種學術科目經常以自身角度為出發點對城市化的內涵進行不盡相同的解釋，但城市化進程通常被解釋為非城鎮人口向城鎮遷移的過程。其中城鎮人口在總人口當中的占比是衡量城市化水平的常規指標。非城鎮群體城市化進程在推動空間布局擴張的同時，也會影響城市居用地的布局形態。形式各異的城市化進程也將產生不同類型的居住用地布局形態。

同一歷史時期的城市化水平在世界各國主要城市具有不同的表現形式，呈現出形式各異的表象，但是最終都可以歸納總結出一些規律。在城市化早期，城市經濟發展相對落后，第三產業停滯，城鎮人口聚集速度遲緩，城市化水平在達到10%程度之后逐漸加快提升，用相對較長的一段時間才能形成城鎮人口在總人口中的比重達到30%以上。隨后城市化水平則開始快速發展，在這個階段的城市化水平顯著提升，對城市經濟發展具有推動作用，城鎮人口占總人口的比例在短期內達到60%。接著城市化水平則進入平穩發展期，呈現出緩慢變化或略有下降的態勢。

與此同時，城市空間布局在一座城市不同的發展時期也是不盡相同的，處于一個不斷變化的過程中。工業化發展作為動力推動了城市化水平提升的“起步”，在19世紀科技革命當中，多數西方發達國家將城市化定義為空間聚集，隨后城市化水平又轉為郊區化發展趨勢。最后成為導致城市核心區域衰退的根源，出現逆城市化現象。

所以，對城市居住用地布局的規律進行概括總結：在城市化早期，城市居民大規模聚集到城市，居住用地則以集中蔓延的形式為“主旋律”；當郊區化現象出現時，居住用地布局呈現出由城市中心區域向周邊郊區縣擴散的趨勢，以平衡城市中心區域的過度發展。

二、交通網絡及交通技術的影響

城市交通網絡建設作為城市空間的載體和鏈接方式，不光是推動城市覆蓋面積迅速擴張的基礎，還是城市邊界不斷擴張的根本。與此同時，交通運輸工具及其管理模式的快速發展也使得交通網絡大規模構建得以實現，尤其在北上廣深等城市內部交通網絡的發展，有利于城市空間布局的發展。

北京市城市空間布局經過建國以后幾十年的發展，最終形成如今交通網絡環狀加放射的棋盤型結構，其缺點就是各聯絡線和環線交通在高峰期間都非常擁堵。從上世紀90年代，北京市開始分期進行市內環路建設與原有市內舊損道路改造修復，至今道路建設已經基本完成，今后還將進一步對城市軌道交通建設進行完善。

同時，交通道路網絡的建設是交通可達性的表現形式，交通運輸技術的發展逐漸幫助人們擺脫了空間的限制，也就是說，空間距離作為城市居民在選擇居住區域影響因素時的作用已經越來越不顯著。其中，家庭轎車大眾化，對城市居住用地布局的演變起到本質性影響，以及結合城市道路交通網絡的完善，降低出行時間，提高出行效率，這也就讓中高收入階層可以選擇到郊區居住

三、人文觀念的影響

在北京市傳統人文觀念中，南北城劃分主要以長安街為界，長安街以北為北城，以南為南城。北城往往聚集著北大清華中科院等高端教育資源，更有發達的經濟社會發展和生產生活的現代化，例如中關村，金融街，奧運公園等。在傳統觀念中，歷史上的官宦人家都居住在北城，而且城市處于北京市的上風向，風水相對較好。

南城則具備濃厚的老北京文化底蘊，更貼近老北京居民的生活方式，還有新興的經濟發展新區：麗澤金融商務區、亦莊開發區等。但在與北城進行比較時，則存在比較突出的問題：

首先，北京市南北城優質教育資源差別明顯。通過觀察北京市統計局數據可以發現，除幾所分布在各郊區以外，北京市排名前50的中學有超過七成的分布在北城，北京四中、人大附中等最優秀的中學全部分布在北城；排名前10的高等院校也全部分布在北城；同時，在圖書館、博物館等文化軟實力明顯落后于北城，南城在教育資源方面劣勢非常明顯。

其次，南城公共服務配套設施建設方面相對滯后，經過多年的發展，有些基礎設施建設仍然沒有達到北京市的平均標準要求，與北城相比，基礎設施建設規模、功能配套設置等方面仍然存在比較大的差距。

最后，與北城具備先進水平的六大產業功能區相比，南城明顯缺乏具備帶動南城整體發展的高端產業功能區，以上這些因素，都導致傳統觀念對南北城的認可程度差別明顯，以上這些因素都是導致南北城居住用地空間布局分化嚴重的。

四、國家政策的影響

國家政策的影響對于國內城市居住用地布局具有指令性影響。我國關于居住用地布局和人口管控的政策在改革開放之前，由于采用了城鄉相互隔離政策，以實現限制人口遷移，這就導致忽視了市場自身的作用，僅僅關注于人為控制，城市居民在當時并沒有自主選擇居住住房的權利，主要來源于單位福利分配。

北京市在上世紀90年代之前居住形式以“大院式”為主，這種模式的一個主要缺陷是：居住用地與各種功能分布相互混雜，居住環境紛亂。伴隨著土地有償使用制度的實施，土地使用權的價值受到越來越多的關注，利益的驅動也就促使人們更多地將目光放在如何更有效地使用土地資源，在市場經濟運行機制基礎上考慮級差地租。

與此同時，我國在20世紀90年代之后開始實施住房制度改革，這就徹底打破了在此之前計劃經濟時代的住房福利分配制度，住房商品化作為刺激社會消費的新型措施，極大地刺激了城市居民的消費欲望，也改變了城市居住用地布局，城市化水平的快速提升以及住宅市場的放開，這兩種合力作用催生了大量的市場需求，也開啟了商品房市場“黃金十年”，住宅市場化制度和城市化程度的迅速提高共同導致巨大的住宅市場需求量，刺激北京市房地產市場不斷多樣化與豐富化，刺激了經濟發展，改變了城市居民對于住房的觀念，也徹底對城市居住用地布局產生了深遠的影響。

五、城市規劃的影響

城市規劃是指政府部門為了充分利用城市空間以及綜合部署城市各項建設工程，以發展眼光、科學論證、專家決策為前提，城市規劃直接決定著一座城市的空間布局。通過分析北京市近30年來城市布局發展歷程，新頒布的城市規劃方案都將徹底改變城市屬性、職能定位、產業結構轉型發展以及土地利用程度等方面。《北京城市總體規劃（2004年-2020年）》的每次修改方案都會影響北京市近期的發展方向和空間布局，該總體規劃提出構建“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間結構，并在此基礎上形成城市核心區域-周邊新城-建制鎮的結構。圍繞新城建設、建制鎮為核心的發展戰略指導，形成高效的網狀城市空間結構。

其次，根據北京市住建委對于不同居住區住宅建筑的住宅密度、容積率控制、樓層高度控制等限制條件，則帶來了居住區類型的多樣化，從客觀上導致住宅市場產品多樣化和城市空間分布的差異化。在分析城市規劃和居住用地規劃的基礎上，對北京市城市規劃歷程進行分析，可以發現城市規劃始終對城市居住用地布局、空間結構等方面起著積極的參考和引導作用。

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作者簡介：劉張欣（1992.09—）男，山西人。首都經濟貿易大學。研究方向：房地產經濟。