中江房地產(chǎn)公司融資結(jié)構(gòu)存在問(wèn)題及對(duì)策研究

摘 要：目前我國(guó)房地產(chǎn)公司融資存在的諸多問(wèn)題，本文闡述了中江房地產(chǎn)公司融資存在的主要問(wèn)題，分析了存在問(wèn)題及原因，最后針對(duì)問(wèn)題提出了相關(guān)對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：中江房地產(chǎn)公司 融資結(jié)構(gòu) 問(wèn)題

一、公司融資結(jié)構(gòu)存在的主要問(wèn)題

1.自有資金嚴(yán)重不足，資本結(jié)構(gòu)不合理。目在內(nèi)部融資方面，中江房地產(chǎn)公司使用未分配利益來(lái)實(shí)現(xiàn)，由于最近幾年公司效益較好，公司利潤(rùn)空間直線上升，歸根到底是由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)大環(huán)境較好，公司可以在較短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的長(zhǎng)期發(fā)展，該方式在一定程度上可以低于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)久生存及發(fā)展。中江房地產(chǎn)公司主要依靠外援融資實(shí)現(xiàn)，融資的比例要比內(nèi)源型大，銀行貸款融資會(huì)加大企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，因此擴(kuò)大融資渠道對(duì)企業(yè)來(lái)講是非常重要的。由于房地產(chǎn)行業(yè)整個(gè)融資不健全，導(dǎo)致中江房地產(chǎn)公司融資渠道單一，房地產(chǎn)企業(yè)的資金量需求比較大，如果直接融資和間接融資沒(méi)有及時(shí)的到位，導(dǎo)致工程擱淺，一旦企業(yè)資金鏈斷裂，企業(yè)面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因此融資渠道的擴(kuò)寬是目前中江房地產(chǎn)公司亟待解決的問(wèn)題。

2.債務(wù)融資主體單一，過(guò)分依賴(lài)銀行貸款。自有資本是房地產(chǎn)公司發(fā)展的根基，但是自由資本又難以滿(mǎn)足較大的資金需求，房地產(chǎn)公司無(wú)疑高負(fù)債公司。過(guò)高的負(fù)債導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，阻礙企業(yè)發(fā)展的因素也隨之而來(lái)。如前文所述，信貸是公司在債務(wù)融資的主要方式，公司的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到銀行，銀行業(yè)務(wù)直接受房地產(chǎn)公司發(fā)展的影響，中江房地產(chǎn)公司因?yàn)樾袠I(yè)特點(diǎn)及目前的現(xiàn)實(shí)決定，造成融資的單一性及集中性，該現(xiàn)實(shí)對(duì)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有影響，當(dāng)企業(yè)資不抵債的時(shí)候巨大的金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及公司內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)出現(xiàn)。

3.長(zhǎng)短期債務(wù)融資結(jié)構(gòu)比例失衡。資金在企業(yè)留存的時(shí)間問(wèn)題劃分為短期和長(zhǎng)期融資兩種。房地產(chǎn)行業(yè)是資本集中性行業(yè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，資金需求量較大，大部分的投資主要集中在項(xiàng)目成立及初步成長(zhǎng)期，由于投資與收益的時(shí)滯較長(zhǎng)，長(zhǎng)期融資對(duì)企業(yè)發(fā)展有重要的意義，長(zhǎng)期融資充足，短期資本在企業(yè)內(nèi)外流動(dòng)相對(duì)比較順暢。公司融資結(jié)構(gòu)總體不夠合理，長(zhǎng)期融資和短期融資比例和數(shù)量不夠合適，目前公司內(nèi)部存在短期拆東墻補(bǔ)西墻的模式，導(dǎo)致資金鏈緊張，對(duì)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展及風(fēng)險(xiǎn)抵御是不利的。

二、中江房地產(chǎn)公司融資結(jié)構(gòu)問(wèn)題的原因分析

1.房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境資本市場(chǎng)融資困難。金融體系的主要功能是實(shí)現(xiàn)資金供給與需求匹配的重要途徑，引導(dǎo)資金由剩余向需求方向轉(zhuǎn)變。當(dāng)前情況下，我國(guó)金融資本市場(chǎng)在資金融通方面存在較多的問(wèn)題，金融資源不對(duì)等失衡、甚至是錯(cuò)配的現(xiàn)象誰(shuí)有發(fā)生。資金需求和供給之間因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱(chēng)等原因造成大量資金的閑置與資金需求得不到滿(mǎn)足并存。因此中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金的融通效率不高，融資效率低下的原因是多方面的：一方面是宏觀環(huán)境、金融體制，另外一個(gè)重要的原因是企業(yè)自身的因素。市場(chǎng)信用是房地產(chǎn)金融的重要方式，需要企業(yè)和整個(gè)行業(yè)減少對(duì)銀行體系資本的依賴(lài)是目前解決融資供需不平衡的重要方法。讓投資者參與房地產(chǎn)收益的分項(xiàng)，不僅能夠提高金融資源的效率，另外能夠推進(jìn)房地產(chǎn)金融體系的改革進(jìn)程。

2.公司缺乏科學(xué)的項(xiàng)目投融資規(guī)劃分析.中江房地產(chǎn)公司總體上缺乏科學(xué)分析融資結(jié)問(wèn)題方案設(shè)計(jì)，缺乏融資過(guò)程中的相關(guān)分析，尤其對(duì)成本及風(fēng)險(xiǎn)缺乏科學(xué)的規(guī)劃，銀行貸款的缺乏相關(guān)的關(guān)注，如企業(yè)具體經(jīng)營(yíng)方式考察較少，因?yàn)槿狈w制關(guān)注及盈利查考等原因造成房地產(chǎn)和金融行業(yè)出現(xiàn)大量的不良資產(chǎn)。最近幾年房地產(chǎn)高地價(jià)成本無(wú)法使用房?jī)r(jià)彌補(bǔ)，政府積極采取措施在平抑房?jī)r(jià)，因此合理的項(xiàng)目融資計(jì)劃是公司順利展開(kāi)的重要保障。

3.公司融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系不完善。全球性金融風(fēng)暴開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走低，這表明雖然增強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期的繁榮階段風(fēng)險(xiǎn)偏好會(huì)使盈利提高，但也可能導(dǎo)致在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期的下行階段爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，短期效應(yīng)給企業(yè)帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)，但是中江房地產(chǎn)公司沒(méi)有建立其風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)控系統(tǒng)，或者目前有方案，并沒(méi)有實(shí)施的具體措施，公司高風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)作對(duì)其發(fā)展也是有較大影響，中江房地產(chǎn)公司在抵御風(fēng)險(xiǎn)、降低企業(yè)損失方面比較被動(dòng)。

三、優(yōu)化中江房地產(chǎn)公司融資結(jié)構(gòu)的對(duì)策

1.完善資本市場(chǎng)，推動(dòng)公司融資渠道多元化。資本市場(chǎng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供已經(jīng)是被實(shí)踐證實(shí)了的較好方式，投資市場(chǎng)及資本市場(chǎng)的開(kāi)啟是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然要求。良好的資本運(yùn)作市場(chǎng)是房地產(chǎn)資金的重要來(lái)源，政府通過(guò)法律完善資本市場(chǎng)發(fā)法規(guī)，減少融資障礙，政府監(jiān)督部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)融資的制度可以簡(jiǎn)化。努力培養(yǎng)債券市場(chǎng)，適當(dāng)?shù)姆潘蓚谫Y方式及利率限制，為房地產(chǎn)市場(chǎng)在資本市場(chǎng)融資創(chuàng)造良好的條件。除此之外，國(guó)家可以使用信貸等方式，為房地產(chǎn)融資開(kāi)辟新的天地，使融資工具更加多元化，以便形成多樣的資本市場(chǎng)產(chǎn)品，只有外部環(huán)境好，渠道多，中江房地產(chǎn)公司融資渠道才能多樣化。

2.合理規(guī)劃長(zhǎng)短期負(fù)債比例，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于中江房地產(chǎn)公司而言，公司在短期內(nèi)要適當(dāng)?shù)慕档腿谫Y比例，提升公司償還債務(wù)的能力。中江房地產(chǎn)公司短期負(fù)債越高意味著公司可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)較大，流動(dòng)資金對(duì)公司有非常重大的意義。一旦面臨短期債務(wù)危機(jī)，公司在短期內(nèi)償還困難，由于行業(yè)的特點(diǎn)，資金在短期內(nèi)難以回籠，造成資金鏈斷裂，企業(yè)面臨較大的生存危機(jī)。另外公司要提高負(fù)債的比重，能夠使中江房地產(chǎn)公司資本相對(duì)穩(wěn)定，長(zhǎng)期負(fù)債給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)要小于短期負(fù)債帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。公司項(xiàng)目需要充足的資金需要長(zhǎng)期負(fù)債的保障，主要原因是房地產(chǎn)行業(yè)周期長(zhǎng)，資金使用周期比較長(zhǎng)。項(xiàng)目完工之日，公司可以有充足的資金償還長(zhǎng)期負(fù)債。因此適當(dāng)?shù)拈L(zhǎng)短期負(fù)債比例，對(duì)中江房地產(chǎn)公司來(lái)講，可以適當(dāng)?shù)慕档推髽I(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.加強(qiáng)投融資項(xiàng)目可行性分析，降低結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)決定其投資總量較大，建設(shè)工程周期較長(zhǎng)，項(xiàng)目涉及范圍比較大，為了科學(xué)合理的做出融資規(guī)劃，提高項(xiàng)目的收益能力，需要房地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)之前，對(duì)金融環(huán)境做出科學(xué)準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，中江房地產(chǎn)公司高層需要對(duì)項(xiàng)目的可行性及投資方案進(jìn)行綜合全面的預(yù)測(cè)分析，通過(guò)分析，為企業(yè)能夠正確的融資提供可靠的保障。融資的成本與目標(biāo)是融資可能性分析的主要對(duì)象。房地產(chǎn)融資的目標(biāo)是多元化的，針對(duì)不同的融資目標(biāo)，公司要采取不同的方案。如融資對(duì)象可能是一個(gè)項(xiàng)目，也可能是多個(gè)項(xiàng)目較差，另外公司為了基本的積累，進(jìn)行長(zhǎng)期的開(kāi)發(fā)與擴(kuò)張，亦或是為了引進(jìn)技術(shù)、人才、土地的使用等目的，減少競(jìng)爭(zhēng)增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力等都成為企業(yè)的目標(biāo)。企業(yè)要審時(shí)度勢(shì)，根據(jù)不同的融資目標(biāo)進(jìn)行可能性分析，控制風(fēng)險(xiǎn)成本，提高企業(yè)收益。

4.提高項(xiàng)目投資收益率，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)源融資能力。中江房地產(chǎn)公司未分配利潤(rùn)的增加會(huì)導(dǎo)致留存比例的增加，公司的盈利能力只要集中在主營(yíng)業(yè)務(wù)收益上。要保障公司盈利水平的提高，需要公司加大內(nèi)部融資比來(lái)實(shí)現(xiàn)，只有公司的總體利潤(rùn)增加，融資結(jié)構(gòu)才能相對(duì)合理。首先，公司第一步需要解決的問(wèn)題是經(jīng)營(yíng)決定正確，以確保公司能夠獲益，公司盈利能力是企業(yè)長(zhǎng)期受益的重要保障。其次，要提高公司抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力及意識(shí)，以確保現(xiàn)金能夠順利在企業(yè)內(nèi)外流動(dòng)。再次，公司資產(chǎn)利用率及回報(bào)率是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收益穩(wěn)定提高的重要依據(jù)，項(xiàng)目資金需要及時(shí)的回籠。

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