房地產項目管理的成本及進度控制探討

摘 要：作為我國經濟市場的一個重要組成部分，房地產行業在促進我國社會經濟發展中起著極其重要的作用。近些年來，房地產業在國內的發展及其迅速，再加上國家政策對該行業經營活動的宏觀調控，使得房地產行業內部的競爭越來越激烈。項目管理的成本控制和進度的控制屬于房地產企業日常管理活動中極為重要的一個工作內容，良好的項目管理成本控制和進度控制能夠確保一個項目順利的開展，它也是提高房地產企業核心競爭力的一個重要因素。因此，如何對房地產項目進行有效的項目管理成本控制和進度控制已經成為許多房地產企業亟須解決的問題。本文首先對房地產企業開發項目管理的成本控制進行了探討，然后再對房地產企業開發項目管理的進度控制進行了分析，并針對兩者存在的問題提出了一些實質性的建議與改進措施。

關鍵詞：房地產 項目管理 成本控制 進度控制 現存問題 解決措施

一、引言

一般來說，相對于其他行業而言，房地產企業對于開發項目的投入資金較多，并且項目存在建設周期長、專業性強以及會經常受到政府政策與宏觀經濟市場變化的影響。因此，房地產業應當屬于一個高風險的行業。房地產項目開發一般是由前期決策、設計、施工、銷售、驗收移交、運營管理等環節組成。對于國內的大多數房地產開發商來說，他們都只是片面的重視項目的施工建設、市場營銷等能夠獲得即時收益的環節，而忽視了其他具有長遠經濟效益的環節。房地產企業要想在不斷變化的經濟市場條件下，在越來越激烈的競爭條件下實現房地產開發項目經濟效益的最大化，就必須要對企業項目的管理成本和進度進行良好的控制，以實現真正意義上的集約和效益型的開發。因此，本文將結合已有的研究文獻，對房地產項目管理成本控制和進度控制活動中一些重要的、容易被管理者忽視的內容進行深入的探討，以期能夠促進國內房地產行業更好、更快地發展，從而更好的推動我國經濟市場的發展。

二、房地產企業開發項目管理的成本控制分析

1.加強房地產企業開發項目成本控制的重要意義。近些年來，國內房地產行業的發展及其迅速，到目前為止應該已經處于飽和狀態；再加上國家一直出臺很多方針政策對房地產行業的市場營銷進行宏觀上的調控，這些因素就導致越來越多的房地產企業逐漸開始選擇降低成本的方式來爭取市場制高點的策略。因此，項目管理成本控制的重要性也就逐漸凸現出來了。作為項目成本的一個重要組成部分，降低開發項目的管理成本有利于降低整個項目的成本，同時也能夠促進企業內部資金的良性循環，確保房地產企業能夠健康的發展。

2.房地產開發項目各個階段的管理成本控制。一個完整的房地產開發項目主要包含了以下幾個階段：投資決策階段、設計階段、招標及合同簽署階段以及工程建設階段。

2.1在投決策階段的成本控制分析。投資決策階段是關系到項目投資是否成功的關鍵階段。房地產開發商在投資決策階段進行決策之前會面臨著各種不確定因素，而每一種因素的變化都極有可能導致項目投資的失敗。因此，房地產開發企業在進行項目投資之前，首先應該對當前的市場環境以及環境可能如何變化進行細致的調查和考核，以最大限度的降低投資風險。不僅如此，房地產開發企業還應在確定承擔項目的建設的單位之前，對各個參建單位進行深入的調查，然后再綜合分析確定最后的參建、承建單位。企業也可以通過商業保險或者銀行保函的方式來轉移或者降低承建單位的違約風險，以降低企業自身可能面臨的風險。

2.2在設計階段的項目管理成本控制。設計階段是整個項目的理論形成階段，是能夠把思想中的項目變為現實中項目的一個重要步驟。設計階段的設計方案是否成功，直接決定了項目是否能夠達到預期的收益效果。在這個階段，企業首先要做好項目的規劃設計，做好規劃設計的技術論證和經濟對比分析，通過對產品的目標市場進行深入的調查和分析，最后確立一個全面的設計方案。其次，房地產開發企業應做好項目施工圖的設計。要做好項目設計任務書，對工程項目的裝修標準、材料的選用以及結構形式等方面做出具體的要求和規范；對項目的開展實施限額設計，在有效的資金范圍內選擇高層次的材料，達到質與量的相匹配；最后，房地產開發企業應該加強設計出圖之前的監督和審核，在出圖的過程中不斷優化設計圖，以最大限度的提高設計圖的質量，從而將項目工程的變更控制在施工之前，以減少不必要的資金浪費。

2.3在項目招標和合同簽訂階段的項目管理成本控制。對于項目的招標，房地產開發企業應該先做好招標入圍單位的資質審查，初步建立起優秀合作方資源庫。不僅如此，房地產開發企業還應該避免因盲目的追求低價中標而忽視合作單位的整體水平以及保障能力。爭取在合理低價的情況下保證合作單位的質量。房地產開發企業在與合作單位簽訂合同的時候，應該充分利用自身的優勢，在合作共贏的基礎上降低自己的成本。而多數房地產開發企業就比較容易忽視一下合同條款：（1）對于人工、材料、設施設備等內容漲價的風險承擔條款；（2）對于施工階段治商管理的條款；（3）對于工程進度款支付的約定以及工程進度違約款支付的條款等。任何一條細小的條款都可能對房地產開發企業的成本造成極大的影響，所以企業在簽訂合同的時候應該認真審查每一條條款，以最大限度的降低企業可能面臨的風險。

2.4在工程建設階段項目管理成本的控制。項目工程一旦開始施工以后，房地產開發企業能夠對成本控制的手段就已經非常有限了，而且效果也不是很明顯。房地產開發企業唯一能做的就是按照之前設計好的一步一步開展工作，那么項目施工階段的管理就會更加有效。在項目施工階段，房地產開發企業對于管理的成本控制可以從以下幾個方面進行考慮：一是督促合同雙方按照合同要求，嚴格執行合同內容。二是嚴格控制項目施工過程中設計變更、項目招標、合同簽訂等方面的工作。三是對承建單位所使用的建筑材料的質量、價格進行實時的追蹤，控制好材料和設施設備的價格。四是加強與承建單位的聯系和交流，合理的安排項目施工順序，為每一個部分都制定好施工計劃，以減少不必要的程序，充分發揮出總承包施工企業的監管能力。

三、房地產開發企業項目管理的進度控制分析

進度控制是房地產開發企業資金平衡能力的重要保證，良好的進度控制能夠確保項目資金的正確使用，從而保證企業資金能夠得到良性的循環。雖然目前國內很多房地產開發企業都比較重視項目工程的開展進度，在與合作單位簽訂合同的時候也會對工期以及工程各個階段的目標進行明確的規定，并制定了相應的違約懲罰措施。但是，雙方在實際的操作過程中，仍然會時不時的出現承建單位不能按時完成工程目標、工期的目標制定過于簡單化，不具有可操作性等問題。

1.房地產開發企業項目管理的進度控制原則。綜合已有的研究，我們可以發現，房產開發企業項目管理的進度控制一般有以下幾個原則：1、著眼全局的原則。著眼全年局的中心點是提前規劃好整個工程項目的開發進度，提前將工程實施過程中可能出現的情況進行規避。2、確定合同工期應遵循科學性的原則。房地產開發企業與承建單位簽訂合同的時候，雙方應該充分考慮各方面因素，根據實際情況合理的安排施工時間，避免出現工期過松過過于緊張。3、合理控制施工節奏的原則。對施工過程中各個階段的目標以及目標達成情況，并根據實際情況合理調控后期的施工。

2.優化房地產開發企業項目管理進度控制的建議與措施。一是在項目施工之前做好設計圖會審，以減少后期施工過程中的變更。房地產開發企業在圖紙設計的時候就應該多方面收集資料，進行全方位的評估，確保施工圖的嚴謹性；在施工圖完成后，應該組織相關的專業人士對其進行嚴格的審查，對圖紙設計中不合理的地方進行修改，以提高設計圖的質量。

二是加強對施工過程的控制，保證一次驗收通過。房地產開發企業應該加強對承建單位施工過程的監督與管理，對承建單位提出嚴格的質量要求，確保工程竣工后能夠一次性通過驗收。這樣不僅能夠減少房地產企業的成本支出，同時也能降低承建單位工作人員的不滿意度。

參考文獻：

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[2]周風斌.房地產開發企業項目管理的成本控制與進度控制.中國港灣建設，2015（8）.