房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的成本及進(jìn)度控制探討

摘 要：作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)在促進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著極其重要的作用。近些年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)的發(fā)展及其迅速，再加上國(guó)家政策對(duì)該行業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的宏觀調(diào)控，使得房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。項(xiàng)目管理的成本控制和進(jìn)度的控制屬于房地產(chǎn)企業(yè)日常管理活動(dòng)中極為重要的一個(gè)工作內(nèi)容，良好的項(xiàng)目管理成本控制和進(jìn)度控制能夠確保一個(gè)項(xiàng)目順利的開展，它也是提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)重要因素。因此，如何對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行有效的項(xiàng)目管理成本控制和進(jìn)度控制已經(jīng)成為許多房地產(chǎn)企業(yè)亟須解決的問(wèn)題。本文首先對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目管理的成本控制進(jìn)行了探討，然后再對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目管理的進(jìn)度控制進(jìn)行了分析，并針對(duì)兩者存在的問(wèn)題提出了一些實(shí)質(zhì)性的建議與改進(jìn)措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項(xiàng)目管理 成本控制 進(jìn)度控制 現(xiàn)存問(wèn)題 解決措施

一、引言

一般來(lái)說(shuō)，相對(duì)于其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目的投入資金較多，并且項(xiàng)目存在建設(shè)周期長(zhǎng)、專業(yè)性強(qiáng)以及會(huì)經(jīng)常受到政府政策與宏觀經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)變化的影響。因此，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)屬于一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般是由前期決策、設(shè)計(jì)、施工、銷售、驗(yàn)收移交、運(yùn)營(yíng)管理等環(huán)節(jié)組成。對(duì)于國(guó)內(nèi)的大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們都只是片面的重視項(xiàng)目的施工建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷等能夠獲得即時(shí)收益的環(huán)節(jié)，而忽視了其他具有長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)效益的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)要想在不斷變化的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)條件下，在越來(lái)越激烈的競(jìng)爭(zhēng)條件下實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的最大化，就必須要對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的管理成本和進(jìn)度進(jìn)行良好的控制，以實(shí)現(xiàn)真正意義上的集約和效益型的開發(fā)。因此，本文將結(jié)合已有的研究文獻(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理成本控制和進(jìn)度控制活動(dòng)中一些重要的、容易被管理者忽視的內(nèi)容進(jìn)行深入的探討，以期能夠促進(jìn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)更好、更快地發(fā)展，從而更好的推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目管理的成本控制分析

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的重要意義。近些年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及其迅速，到目前為止應(yīng)該已經(jīng)處于飽和狀態(tài)；再加上國(guó)家一直出臺(tái)很多方針政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷進(jìn)行宏觀上的調(diào)控，這些因素就導(dǎo)致越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸開始選擇降低成本的方式來(lái)爭(zhēng)取市場(chǎng)制高點(diǎn)的策略。因此，項(xiàng)目管理成本控制的重要性也就逐漸凸現(xiàn)出來(lái)了。作為項(xiàng)目成本的一個(gè)重要組成部分，降低開發(fā)項(xiàng)目的管理成本有利于降低整個(gè)項(xiàng)目的成本，同時(shí)也能夠促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部資金的良性循環(huán)，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康的發(fā)展。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)階段的管理成本控制。一個(gè)完整的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要包含了以下幾個(gè)階段：投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)及合同簽署階段以及工程建設(shè)階段。

2.1在投決策階段的成本控制分析。投資決策階段是關(guān)系到項(xiàng)目投資是否成功的關(guān)鍵階段。房地產(chǎn)開發(fā)商在投資決策階段進(jìn)行決策之前會(huì)面臨著各種不確定因素，而每一種因素的變化都極有可能導(dǎo)致項(xiàng)目投資的失敗。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資之前，首先應(yīng)該對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境以及環(huán)境可能如何變化進(jìn)行細(xì)致的調(diào)查和考核，以最大限度的降低投資風(fēng)險(xiǎn)。不僅如此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)在確定承擔(dān)項(xiàng)目的建設(shè)的單位之前，對(duì)各個(gè)參建單位進(jìn)行深入的調(diào)查，然后再綜合分析確定最后的參建、承建單位。企業(yè)也可以通過(guò)商業(yè)保險(xiǎn)或者銀行保函的方式來(lái)轉(zhuǎn)移或者降低承建單位的違約風(fēng)險(xiǎn)，以降低企業(yè)自身可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2在設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目管理成本控制。設(shè)計(jì)階段是整個(gè)項(xiàng)目的理論形成階段，是能夠把思想中的項(xiàng)目變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)中項(xiàng)目的一個(gè)重要步驟。設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)方案是否成功，直接決定了項(xiàng)目是否能夠達(dá)到預(yù)期的收益效果。在這個(gè)階段，企業(yè)首先要做好項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，做好規(guī)劃設(shè)計(jì)的技術(shù)論證和經(jīng)濟(jì)對(duì)比分析，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行深入的調(diào)查和分析，最后確立一個(gè)全面的設(shè)計(jì)方案。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)做好項(xiàng)目施工圖的設(shè)計(jì)。要做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書，對(duì)工程項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料的選用以及結(jié)構(gòu)形式等方面做出具體的要求和規(guī)范；對(duì)項(xiàng)目的開展實(shí)施限額設(shè)計(jì)，在有效的資金范圍內(nèi)選擇高層次的材料，達(dá)到質(zhì)與量的相匹配；最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖之前的監(jiān)督和審核，在出圖的過(guò)程中不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)圖，以最大限度的提高設(shè)計(jì)圖的質(zhì)量，從而將項(xiàng)目工程的變更控制在施工之前，以減少不必要的資金浪費(fèi)。

2.3在項(xiàng)目招標(biāo)和合同簽訂階段的項(xiàng)目管理成本控制。對(duì)于項(xiàng)目的招標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該先做好招標(biāo)入圍單位的資質(zhì)審查，初步建立起優(yōu)秀合作方資源庫(kù)。不僅如此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該避免因盲目的追求低價(jià)中標(biāo)而忽視合作單位的整體水平以及保障能力。爭(zhēng)取在合理低價(jià)的情況下保證合作單位的質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與合作單位簽訂合同的時(shí)候，應(yīng)該充分利用自身的優(yōu)勢(shì)，在合作共贏的基礎(chǔ)上降低自己的成本。而多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就比較容易忽視一下合同條款：（1）對(duì)于人工、材料、設(shè)施設(shè)備等內(nèi)容漲價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)條款；（2）對(duì)于施工階段治商管理的條款；（3）對(duì)于工程進(jìn)度款支付的約定以及工程進(jìn)度違約款支付的條款等。任何一條細(xì)小的條款都可能對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本造成極大的影響，所以企業(yè)在簽訂合同的時(shí)候應(yīng)該認(rèn)真審查每一條條款，以最大限度的降低企業(yè)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

2.4在工程建設(shè)階段項(xiàng)目管理成本的控制。項(xiàng)目工程一旦開始施工以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠?qū)Τ杀究刂频氖侄尉鸵呀?jīng)非常有限了，而且效果也不是很明顯。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)唯一能做的就是按照之前設(shè)計(jì)好的一步一步開展工作，那么項(xiàng)目施工階段的管理就會(huì)更加有效。在項(xiàng)目施工階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于管理的成本控制可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮：一是督促合同雙方按照合同要求，嚴(yán)格執(zhí)行合同內(nèi)容。二是嚴(yán)格控制項(xiàng)目施工過(guò)程中設(shè)計(jì)變更、項(xiàng)目招標(biāo)、合同簽訂等方面的工作。三是對(duì)承建單位所使用的建筑材料的質(zhì)量、價(jià)格進(jìn)行實(shí)時(shí)的追蹤，控制好材料和設(shè)施設(shè)備的價(jià)格。四是加強(qiáng)與承建單位的聯(lián)系和交流，合理的安排項(xiàng)目施工順序，為每一個(gè)部分都制定好施工計(jì)劃，以減少不必要的程序，充分發(fā)揮出總承包施工企業(yè)的監(jiān)管能力。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理的進(jìn)度控制分析

進(jìn)度控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金平衡能力的重要保證，良好的進(jìn)度控制能夠確保項(xiàng)目資金的正確使用，從而保證企業(yè)資金能夠得到良性的循環(huán)。雖然目前國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都比較重視項(xiàng)目工程的開展進(jìn)度，在與合作單位簽訂合同的時(shí)候也會(huì)對(duì)工期以及工程各個(gè)階段的目標(biāo)進(jìn)行明確的規(guī)定，并制定了相應(yīng)的違約懲罰措施。但是，雙方在實(shí)際的操作過(guò)程中，仍然會(huì)時(shí)不時(shí)的出現(xiàn)承建單位不能按時(shí)完成工程目標(biāo)、工期的目標(biāo)制定過(guò)于簡(jiǎn)單化，不具有可操作性等問(wèn)題。

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理的進(jìn)度控制原則。綜合已有的研究，我們可以發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理的進(jìn)度控制一般有以下幾個(gè)原則：1、著眼全局的原則。著眼全年局的中心點(diǎn)是提前規(guī)劃好整個(gè)工程項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，提前將工程實(shí)施過(guò)程中可能出現(xiàn)的情況進(jìn)行規(guī)避。2、確定合同工期應(yīng)遵循科學(xué)性的原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與承建單位簽訂合同的時(shí)候，雙方應(yīng)該充分考慮各方面因素，根據(jù)實(shí)際情況合理的安排施工時(shí)間，避免出現(xiàn)工期過(guò)松過(guò)過(guò)于緊張。3、合理控制施工節(jié)奏的原則。對(duì)施工過(guò)程中各個(gè)階段的目標(biāo)以及目標(biāo)達(dá)成情況，并根據(jù)實(shí)際情況合理調(diào)控后期的施工。

2.優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理進(jìn)度控制的建議與措施。一是在項(xiàng)目施工之前做好設(shè)計(jì)圖會(huì)審，以減少后期施工過(guò)程中的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的時(shí)候就應(yīng)該多方面收集資料，進(jìn)行全方位的評(píng)估，確保施工圖的嚴(yán)謹(jǐn)性；在施工圖完成后，應(yīng)該組織相關(guān)的專業(yè)人士對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的審查，對(duì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中不合理的地方進(jìn)行修改，以提高設(shè)計(jì)圖的質(zhì)量。

二是加強(qiáng)對(duì)施工過(guò)程的控制，保證一次驗(yàn)收通過(guò)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)承建單位施工過(guò)程的監(jiān)督與管理，對(duì)承建單位提出嚴(yán)格的質(zhì)量要求，確保工程竣工后能夠一次性通過(guò)驗(yàn)收。這樣不僅能夠減少房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出，同時(shí)也能降低承建單位工作人員的不滿意度。

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