不動(dòng)產(chǎn)登記效力存在的問題與改進(jìn)措施研究

摘 要：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不僅關(guān)系到變動(dòng)當(dāng)事人的利益，同時(shí)關(guān)系到市場經(jīng)濟(jì)的交易秩序。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)不僅要保護(hù)好所有相關(guān)者的利益同時(shí)也要兼顧市場經(jīng)濟(jì)交易的順利完成，只有做到這兩點(diǎn)才能順利的解決不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)問題，這也就凸顯出了不動(dòng)產(chǎn)登記效力問題。我國對(duì)不動(dòng)產(chǎn)做出了登記的相關(guān)規(guī)定，但并沒有明確其性質(zhì)以及效力，其次目前國內(nèi)的《物權(quán)法》以及不動(dòng)產(chǎn)登記制度等都不夠完善，因此也就出現(xiàn)一些不動(dòng)產(chǎn)登記效力問題。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記 制度建設(shè) 利益保護(hù) 公法效力

一、引言

從表面上來理解動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)，動(dòng)產(chǎn)則指的是表觀上來看可以移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)則指的是不易移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，但這種劃分又不絕對(duì)，也就是說不動(dòng)產(chǎn)包括土地、建筑物等一些不易移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)但也不僅限制于此。所謂不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)則是一種相關(guān)法律規(guī)定的記錄行為，即當(dāng)事人向國家相關(guān)部門提出申請(qǐng)，將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)事實(shí)記錄在相關(guān)部分設(shè)定的用于不動(dòng)產(chǎn)登記的薄冊上。不動(dòng)產(chǎn)登記制度就是為不動(dòng)產(chǎn)登記設(shè)置的相應(yīng)制度。不動(dòng)產(chǎn)登記效力是指登記這一事實(shí)在法律上產(chǎn)生的相應(yīng)的法律約束力，同時(shí)也是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的核心是解決問題的關(guān)鍵。因此對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)要根據(jù)相關(guān)制度進(jìn)行完善登記，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)注重整個(gè)制度下的登記所起到的效力，防止在司法處理過程中產(chǎn)生問題。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記效力存在的問題

1.不動(dòng)產(chǎn)登記效力理論基礎(chǔ)薄弱。目前來看我國不動(dòng)產(chǎn)登記效力理論基礎(chǔ)還是不夠準(zhǔn)確，不夠清晰，一直沒有形成廣泛認(rèn)可的理論基礎(chǔ)。然而理論基礎(chǔ)不清則在實(shí)踐中就會(huì)產(chǎn)生眾多異議，其效力自然也會(huì)出現(xiàn)問題。細(xì)分析現(xiàn)行法律規(guī)章以及登記相關(guān)規(guī)定等都可以從中找到理論模糊的地方，足以看出其理論的闡述所存在問題。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記效力不明確。不動(dòng)產(chǎn)登記效力不明確一直是效力問題存在的原因之一，或者認(rèn)為是關(guān)鍵原因。相關(guān)的規(guī)章和法規(guī)中存在不動(dòng)產(chǎn)登記效力不明確的問題，其中有些沒有明確規(guī)定出不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的模式以及登記效力，相關(guān)規(guī)定的模糊導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式不明確、登記效力不明確以及效力模式的混亂，從而使得登記效力在實(shí)踐中產(chǎn)生眾多異議。

3.利益保護(hù)不全面。目前來看在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的過程中往往更多的是將利益保護(hù)傾向于債權(quán)當(dāng)事人和善意取得者，更多的是去保護(hù)他們的利益，忽略了其他利害關(guān)系者，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的前后還有與善意取得人互為第三人的利害關(guān)系人，忽略了對(duì)交易完成前真正權(quán)利人的保護(hù)。

4.公法效力不足。同時(shí)具備公法性質(zhì)和私法性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)登記，其公法效力還是不足，更多的是對(duì)私法效力的追求，認(rèn)為登記效力只具有私法上的效力，完全忽視了公法效力，這種認(rèn)可導(dǎo)致公法效力在登記中被忽視，必然導(dǎo)致登記過程的自由主義。這其中有很多人在考慮登記效力的時(shí)候就只關(guān)注了私法性，法律法規(guī)也缺少對(duì)公效力的認(rèn)定。

5.《物權(quán)法》中不動(dòng)產(chǎn)登記效力問題。我國對(duì)不動(dòng)產(chǎn)做出了登記的相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記不僅具有明確法律關(guān)系的功能而且具有維護(hù)正常交易安全的功能，不動(dòng)產(chǎn)登記中的法律關(guān)系的明確性以及交易安全性都是由不動(dòng)產(chǎn)登記效力決定的，可見不動(dòng)產(chǎn)登記效力在不動(dòng)產(chǎn)登記中的作用。自2007年頒布了《物權(quán)法》說明我國在不動(dòng)產(chǎn)登記方面的相關(guān)法律在不斷的進(jìn)步，但這并不能說明有了《物權(quán)法》其相關(guān)法律是完善的，其規(guī)定了四種不動(dòng)產(chǎn)登記效力，包括不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)要件的效力、登記對(duì)抗力、登記推定力、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得效力，但其在這四種效力上的相關(guān)規(guī)定也還是不過全面，不夠準(zhǔn)確、不夠具體，或多或少也還是存在問題。對(duì)《物權(quán)法》的繼續(xù)完善對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記效力改善有重要意義。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記效力問題改進(jìn)措施

1.完善不動(dòng)產(chǎn)登記效力理論基礎(chǔ)。因不動(dòng)產(chǎn)登記效力理論不清，導(dǎo)致存在很多不動(dòng)產(chǎn)登記效力問題，因此首先必須加強(qiáng)理論部分，分清概念，劃清概念范圍，避免概念闡述產(chǎn)生交集部分，異議部分。自2007年頒布了《物權(quán)法》后標(biāo)志著我國對(duì)相關(guān)法律法規(guī)有了較大的進(jìn)步，但是《物權(quán)法》只是法律中的一小部分，所以也不能說明我國在不動(dòng)產(chǎn)登記效力方面的相關(guān)法律是完善的，其次目前《物權(quán)法》也不是很完善，其中還是或多或少存在一些概念以及概念界定上的問題，容易產(chǎn)生歧義，再次《物權(quán)法》基本采取的是登記要件主義模式，其單純的采取登記要件主義模式在很多問題上依舊存在問題，因此在效力模式上可是適當(dāng)借鑒其他效力模式，或者變換效力模式會(huì)更好。

2.全面考慮各方面的利益保護(hù)。在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的過程中，往往更多的是去考慮債權(quán)當(dāng)事人和善意取得者的權(quán)益，在真正交易過程中缺失對(duì)真正權(quán)利人和其他利害關(guān)系者的利益保護(hù)。因此要做到利益的全方面的保護(hù)。首先登記效力要確保當(dāng)事人的利益，在契約自由的基礎(chǔ)上由當(dāng)事人決定交易與否、選擇交易人、選擇交易條件，但在整個(gè)交易行為中最為重要的是債權(quán)行為，債權(quán)合同，借助法律約束力交易當(dāng)事人必須完成相應(yīng)的合同義務(wù)和違約責(zé)任，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的最關(guān)鍵的一步是登記，當(dāng)交易當(dāng)事人已經(jīng)完成相關(guān)的債權(quán)合同那么必須要按時(shí)完成相關(guān)登記以此來確保不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，交易的完成，此時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記具有強(qiáng)制性，交易雙方必須進(jìn)行相關(guān)登記，如果拒絕登記需要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，整個(gè)過程中登記效力應(yīng)當(dāng)具有保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)時(shí)人的利益。其次登記效力也要確保利害關(guān)系人的利益，雖然在交易的過程中當(dāng)利害關(guān)系人與善意買受人發(fā)生利益沖突時(shí)，更多的是去保護(hù)善意買受人的利益，但是在此基礎(chǔ)上也要同時(shí)避免發(fā)生第三人與真正權(quán)利人的利益沖突。

3.提升公法效力。不動(dòng)產(chǎn)登記具有私法性和公法性，在不動(dòng)產(chǎn)登記中都主動(dòng)的去關(guān)注權(quán)利歸屬，交易安全性，是在注重私法性，而沒有去重視公法性，只是單方面的關(guān)注私法性必將導(dǎo)致在登記過程中的自由主義，所以我們在涉及不動(dòng)產(chǎn)登記效力問題上不能夠忽略公法效力，公法性是國家對(duì)重要資源和一些市場信息了解以及掌控的手段，也是國家進(jìn)行相關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和社會(huì)發(fā)展的規(guī)劃的要素，必須提升公法效力。

4.完善《物權(quán)法》和不動(dòng)產(chǎn)登記制度。我國目前已經(jīng)擁有相關(guān)的《物權(quán)法》其也在不動(dòng)產(chǎn)登記中規(guī)定了四種不動(dòng)產(chǎn)登記效力，但這也不能說明《物權(quán)法》是完善的，不動(dòng)產(chǎn)登記效力是有保障的，在這四種登記效力的相關(guān)規(guī)定上還是存在一些不足。不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)登記效力發(fā)揮作用的必要環(huán)節(jié)，需要在不動(dòng)產(chǎn)登記制度的規(guī)定下，變動(dòng)當(dāng)時(shí)人首先提出申請(qǐng)，其次當(dāng)事人進(jìn)行相關(guān)登記，其中不動(dòng)產(chǎn)登記制度在不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系的建立和維護(hù)交易秩序起著很大的作用，因此必須完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，實(shí)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，應(yīng)當(dāng)明確登記推定力和擴(kuò)大登記公信力的適用范圍。

四、結(jié)語

解決好不動(dòng)產(chǎn)登記效力問題，首先要從不動(dòng)產(chǎn)登記的過程、性質(zhì)及登記模式方面進(jìn)行全面分析，找到每一個(gè)環(huán)節(jié)的問題所在，逐個(gè)去修正，完善，多方面的考慮才能解決好不動(dòng)產(chǎn)登記效力問題。本論文從不動(dòng)產(chǎn)登記理論，相關(guān)登記制度和法律法規(guī)等角度出發(fā)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記效力存在的問題進(jìn)行了分析以及淺談了改善措施。

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作者簡介：李春芳（1972—）女。民族：漢。2005年畢業(yè)于陜西科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)信息管理專業(yè)，助理工程師，現(xiàn)主要從事土地管理等方面的工作。