“巨怪”鏈家犧牲毛利率瘋狂擴張 萬科30億買張合作券是否值得

周月明

4月19日，房產(chǎn)巨頭萬科與中介巨頭鏈家爆出“牽手”消息。萬科稱，將以30億元認購鏈家股份，但還未公布持股比例。

這一消息再次令鏈家變得炙手可熱。自2016年以來，其已經(jīng)先后完成了三輪融資，融資名單上不乏知名投資機構(gòu)、巨頭企業(yè)、業(yè)界大佬，比如，經(jīng)緯中國、諾亞財富、深圳海峽基金、招商局資本、執(zhí)一資本、格上財富；騰訊、百度、光線傳媒、新希望、平安金融、九陽；張一鳴（今日頭條），王興（美團），姚勁波（58趕集）。退出的鼎暉也同樣有名。

從融資額上看，其B輪融資為60億元、C輪融資50億元，今年1月份，另一地產(chǎn)巨頭融創(chuàng)中國又投了36億元，獲得了鏈家6.25%的股份。據(jù)估計，鏈家的估值已達到大約416億元。

鏈家究竟有什么吸引力，引來各路資本“前赴后繼”？其在經(jīng)營發(fā)展時又遇到了哪些問題和阻礙？目前鏈家并未上市，其財務(wù)數(shù)據(jù)還未公開，《投資者報》記者對于鏈家的采訪也未得到回復，外界對其實際經(jīng)營狀況只能霧里看花。

突然大舉擴張

關(guān)于其為何受各路資本關(guān)注，答案恐怕與鏈家這兩年的迅速“生長”有關(guān)。

鏈家成立于2001年，2015年以前，其只是一個北京地區(qū)的房產(chǎn)中介。二手房地產(chǎn)市場近幾年漸趨火熱，據(jù)鏈家統(tǒng)計，全國范圍內(nèi)，二手房交易額占全部交易額的41%，北京、上海二手房交易額占比更是超過70%。但和地產(chǎn)開發(fā)商一樣，二手房市場的中介機構(gòu)也比較分散，市面上還未出現(xiàn)市占率超過10%的壟斷企業(yè)。鏈家也只是在北京市場占據(jù)過半份額而已。

然而，進入2015年，這一局勢突然發(fā)生了變化。當年，董事長左暉率鏈家走出北京，瘋狂并購全國二十多個城市的中介，一年時間營業(yè)收入暴增近4倍。

據(jù)融創(chuàng)此前在公告里披露的鏈家財務(wù)數(shù)據(jù)：2014年稅前凈利潤約為1.37億元，稅后約為7400萬元；2015年稅前凈利潤就暴增至11.96億元，稅后約為8.08億元；截至2016年6月30日，未經(jīng)審核的凈資產(chǎn)為16.14億元。

鏈家突然走上“狼性擴張”之路，具體契機鏈家內(nèi)部并未公開說明，業(yè)界猜測選擇2015年可能是由于當年房產(chǎn)業(yè)勢頭良好，但有專業(yè)人士認為更大的原因與當時互聯(lián)網(wǎng)金融一時興起，鏈家借此風頭成立的互聯(lián)網(wǎng)金融部門有關(guān)，這相當于為鏈家的大舉擴張造了個“現(xiàn)金銀行”，但隨著2016年年初監(jiān)管部門對房產(chǎn)中介貸款業(yè)務(wù)的嚴格監(jiān)管，這條現(xiàn)金流算是被切斷了。鏈家的瘋狂擴張也在2016年暫時告一段落，此后出現(xiàn)更多與資本機構(gòu)融資的消息或許也與此有關(guān)。不過，鏈家并未對此猜測向記者進行回應(yīng)。

現(xiàn)金流數(shù)據(jù)顯示，鏈家在“一口吃成個胖子”之后是否消化不良也未可知，是否會走上某些大型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)大肆擴張而被爆資金鏈斷裂的老路還需時間檢驗。但目前有跡象顯示，鏈家這樣的大舉擴張確實也帶來了一些副作用，比如為搶更多房源比別的同行付更多錢給房東，這類做法在一定程度上犧牲了鏈家的毛利率，從10%以上降到了現(xiàn)在的3%左右。中原地產(chǎn)的董事長也曾在接受采訪時表示，鏈家這樣的做法未來不一定可持續(xù)。

此外，“瘋狂成長”還給鏈家?guī)砹艘粋€很大的難題，那就是迅速擴充的經(jīng)紀人隊伍，目前已達到13萬人，如何管理這么龐大的隊伍將給鏈家?guī)砗芏嗫简灐４饲埃统霈F(xiàn)過業(yè)務(wù)員為了爭單而大打出手的事件。

全產(chǎn)業(yè)鏈矩陣已形成

目前，鏈家已不再是傳統(tǒng)的房產(chǎn)中介公司，一條全產(chǎn)業(yè)鏈矩陣已經(jīng)形成。從大類上看，鏈家目前的業(yè)務(wù)可簡單分為二手房新房交易、長租公寓、金融、裝修四類，最近又將手伸向了房產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。這個新業(yè)務(wù)部門和鏈家網(wǎng)、丁丁租房一起，共享位于北京將臺路普天科技園內(nèi)嶄新的辦公樓。這已是鏈家總部機構(gòu)在北京的第3個辦公地點。

目前，其門店數(shù)量約為8000家，旗下經(jīng)紀人超過13萬名，共有多達51家控股或參股的子公司。其中，大部分為鏈家在各地并購和成立的公司，以傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)為主。其余公司分別涉及信息咨詢、融資擔保、廣告策劃、銷售咨詢、互聯(lián)網(wǎng)等業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀是鏈家的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，也是主要收入來源。其中，二手房買賣和房屋租賃業(yè)務(wù)的經(jīng)營主體仍是鏈家地產(chǎn)。新房業(yè)務(wù)的經(jīng)營主體為鏈家置地，成立于2015年，由鏈家地產(chǎn)全資持有。

而在信息服務(wù)這塊兒，公司2010年成立了鏈家網(wǎng)，被認為是未來鏈家上市的主體。

另一家與鏈家無關(guān)聯(lián)關(guān)系，但由左暉實際控制的公司為鏈鏈金融。其前身鏈家理財，于2014年底上線，為鏈家的主要金融業(yè)務(wù)平臺。

此外，鏈家和萬科還有從事家裝業(yè)務(wù)的合資公司。2015年8月，北京萬科公司就曾和鏈家共同成立萬科鏈家（北京）裝飾有限公司，正式進軍裝修行業(yè)。北京萬科持股60%，鏈家持股40%。去年6月，兩者推出的家裝產(chǎn)品——萬鏈V+正式上線，一個月內(nèi)完成簽約1000余套。

鏈家受到各路資本關(guān)注，有業(yè)內(nèi)人士認為“因為二手房交易的體量巨大，作為10萬億級別的市場，目前并未形成壟斷地位的龍頭企業(yè)，鏈家目前仍是領(lǐng)頭羊。此外，鏈家是有互聯(lián)網(wǎng)基因的房產(chǎn)中介公司，其核心競爭力表現(xiàn)在完整的O2O架構(gòu)上。鏈家的后臺架構(gòu)是基于數(shù)據(jù)驅(qū)動的，在這樣的基礎(chǔ)上，二手房、租房以及此后的居家延伸服務(wù)可以很好地聯(lián)動起來，想象空間很大。”

融創(chuàng)則表示，鏈家目前的業(yè)務(wù)覆蓋全國28個地區(qū)，在北京更是占據(jù)了過半的二手房市場份額，發(fā)展前景應(yīng)該還可以。

而萬科對于鏈家集團的入股，則可視為萬科和鏈家聯(lián)手打造裝修公司“萬鏈”之后的深度綁定。

對于鏈家董事長左暉自身而言，他認為鏈家是“第三種力量”，有別于傳統(tǒng)中介，也與新興的互聯(lián)網(wǎng)中介不同。與互聯(lián)網(wǎng)中介相比，鏈家在線下有大量門店和經(jīng)紀人積累，更易形成O2O的閉環(huán)。此外，鏈家還提供金融等服務(wù)，也是受青睞的重要原因。

不過，目前鏈家只能說是靠大規(guī)模來吸引資本，未來具體深耕還有資金、人員管理等問題有待解決。

萬科的出手是否物有所值，只能留待時間去檢驗。