“巨怪”鏈家犧牲毛利率瘋狂擴張 萬科30億買張合作券是否值得

周月明

4月19日，房產巨頭萬科與中介巨頭鏈家爆出“牽手”消息。萬科稱，將以30億元認購鏈家股份，但還未公布持股比例。

這一消息再次令鏈家變得炙手可熱。自2016年以來，其已經先后完成了三輪融資，融資名單上不乏知名投資機構、巨頭企業、業界大佬，比如，經緯中國、諾亞財富、深圳海峽基金、招商局資本、執一資本、格上財富；騰訊、百度、光線傳媒、新希望、平安金融、九陽；張一鳴（今日頭條），王興（美團），姚勁波（58趕集）。退出的鼎暉也同樣有名。

從融資額上看，其B輪融資為60億元、C輪融資50億元，今年1月份，另一地產巨頭融創中國又投了36億元，獲得了鏈家6.25%的股份。據估計，鏈家的估值已達到大約416億元。

鏈家究竟有什么吸引力，引來各路資本“前赴后繼”？其在經營發展時又遇到了哪些問題和阻礙？目前鏈家并未上市，其財務數據還未公開，《投資者報》記者對于鏈家的采訪也未得到回復，外界對其實際經營狀況只能霧里看花。

突然大舉擴張

關于其為何受各路資本關注，答案恐怕與鏈家這兩年的迅速“生長”有關。

鏈家成立于2001年，2015年以前，其只是一個北京地區的房產中介。二手房地產市場近幾年漸趨火熱，據鏈家統計，全國范圍內，二手房交易額占全部交易額的41%，北京、上海二手房交易額占比更是超過70%。但和地產開發商一樣，二手房市場的中介機構也比較分散，市面上還未出現市占率超過10%的壟斷企業。鏈家也只是在北京市場占據過半份額而已。

然而，進入2015年，這一局勢突然發生了變化。當年，董事長左暉率鏈家走出北京，瘋狂并購全國二十多個城市的中介，一年時間營業收入暴增近4倍。

據融創此前在公告里披露的鏈家財務數據：2014年稅前凈利潤約為1.37億元，稅后約為7400萬元；2015年稅前凈利潤就暴增至11.96億元，稅后約為8.08億元；截至2016年6月30日，未經審核的凈資產為16.14億元。

鏈家突然走上“狼性擴張”之路，具體契機鏈家內部并未公開說明，業界猜測選擇2015年可能是由于當年房產業勢頭良好，但有專業人士認為更大的原因與當時互聯網金融一時興起，鏈家借此風頭成立的互聯網金融部門有關，這相當于為鏈家的大舉擴張造了個“現金銀行”，但隨著2016年年初監管部門對房產中介貸款業務的嚴格監管，這條現金流算是被切斷了。鏈家的瘋狂擴張也在2016年暫時告一段落，此后出現更多與資本機構融資的消息或許也與此有關。不過，鏈家并未對此猜測向記者進行回應。

現金流數據顯示，鏈家在“一口吃成個胖子”之后是否消化不良也未可知，是否會走上某些大型互聯網企業大肆擴張而被爆資金鏈斷裂的老路還需時間檢驗。但目前有跡象顯示，鏈家這樣的大舉擴張確實也帶來了一些副作用，比如為搶更多房源比別的同行付更多錢給房東，這類做法在一定程度上犧牲了鏈家的毛利率，從10%以上降到了現在的3%左右。中原地產的董事長也曾在接受采訪時表示，鏈家這樣的做法未來不一定可持續。

此外，“瘋狂成長”還給鏈家帶來了一個很大的難題，那就是迅速擴充的經紀人隊伍，目前已達到13萬人，如何管理這么龐大的隊伍將給鏈家帶來很多考驗。此前，就出現過業務員為了爭單而大打出手的事件。

全產業鏈矩陣已形成

目前，鏈家已不再是傳統的房產中介公司，一條全產業鏈矩陣已經形成。從大類上看，鏈家目前的業務可簡單分為二手房新房交易、長租公寓、金融、裝修四類，最近又將手伸向了房產開發領域。這個新業務部門和鏈家網、丁丁租房一起，共享位于北京將臺路普天科技園內嶄新的辦公樓。這已是鏈家總部機構在北京的第3個辦公地點。

目前，其門店數量約為8000家，旗下經紀人超過13萬名，共有多達51家控股或參股的子公司。其中，大部分為鏈家在各地并購和成立的公司，以傳統的房地產經紀業務為主。其余公司分別涉及信息咨詢、融資擔保、廣告策劃、銷售咨詢、互聯網等業務。

房地產經紀是鏈家的基礎業務，也是主要收入來源。其中，二手房買賣和房屋租賃業務的經營主體仍是鏈家地產。新房業務的經營主體為鏈家置地，成立于2015年，由鏈家地產全資持有。

而在信息服務這塊兒，公司2010年成立了鏈家網，被認為是未來鏈家上市的主體。

另一家與鏈家無關聯關系，但由左暉實際控制的公司為鏈鏈金融。其前身鏈家理財，于2014年底上線，為鏈家的主要金融業務平臺。

此外，鏈家和萬科還有從事家裝業務的合資公司。2015年8月，北京萬科公司就曾和鏈家共同成立萬科鏈家（北京）裝飾有限公司，正式進軍裝修行業。北京萬科持股60%，鏈家持股40%。去年6月，兩者推出的家裝產品——萬鏈V+正式上線，一個月內完成簽約1000余套。

鏈家受到各路資本關注，有業內人士認為“因為二手房交易的體量巨大，作為10萬億級別的市場，目前并未形成壟斷地位的龍頭企業，鏈家目前仍是領頭羊。此外，鏈家是有互聯網基因的房產中介公司，其核心競爭力表現在完整的O2O架構上。鏈家的后臺架構是基于數據驅動的，在這樣的基礎上，二手房、租房以及此后的居家延伸服務可以很好地聯動起來，想象空間很大。”

融創則表示，鏈家目前的業務覆蓋全國28個地區，在北京更是占據了過半的二手房市場份額，發展前景應該還可以。

而萬科對于鏈家集團的入股，則可視為萬科和鏈家聯手打造裝修公司“萬鏈”之后的深度綁定。

對于鏈家董事長左暉自身而言，他認為鏈家是“第三種力量”，有別于傳統中介，也與新興的互聯網中介不同。與互聯網中介相比，鏈家在線下有大量門店和經紀人積累，更易形成O2O的閉環。此外，鏈家還提供金融等服務，也是受青睞的重要原因。

不過，目前鏈家只能說是靠大規模來吸引資本，未來具體深耕還有資金、人員管理等問題有待解決。

萬科的出手是否物有所值，只能留待時間去檢驗。