您家的車(chē)有車(chē)位嗎？

社會(huì)越來(lái)越發(fā)達(dá)，我國(guó)的人均生活水平也在不斷提高，能夠買(mǎi)得起私家車(chē)的家庭也越來(lái)越多，但私家車(chē)多了，停車(chē)位卻沒(méi)能跟上時(shí)代的發(fā)展，有些車(chē)主就別出心裁，自己創(chuàng)造停車(chē)位，還有些開(kāi)發(fā)商將人防工程改建成停車(chē)位，還有些小區(qū)將花花草草鏟除了建成車(chē)位，對(duì)此很多朋友提出了各種各樣的問(wèn)題，我們選擇了常見(jiàn)的問(wèn)題來(lái)進(jìn)行解答。

●問(wèn)：我們小區(qū)的開(kāi)發(fā)商最近正在出賣(mài)車(chē)位。開(kāi)發(fā)商出賣(mài)的車(chē)位有兩種，一種是有產(chǎn)權(quán)證的，另一種是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的要比有產(chǎn)權(quán)證的便宜兩萬(wàn)塊錢(qián)。我考慮想買(mǎi)一個(gè)車(chē)位，不知道應(yīng)該買(mǎi)哪一種？

◎答：您所說(shuō)的沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的車(chē)位應(yīng)該指的是利用人防工程所改建成的車(chē)位。關(guān)于人防工程的權(quán)屬，《人民防空法》規(guī)定了人防工程為國(guó)有資產(chǎn)，國(guó)家擁有產(chǎn)權(quán)，各級(jí)政府的人防主管部門(mén)進(jìn)行管理。人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。因此，由人防工程改建成的車(chē)位由開(kāi)發(fā)商使用、管理和收益。開(kāi)發(fā)商可以將車(chē)位租賃給業(yè)主使用，收益也歸開(kāi)發(fā)商所有。但是開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)對(duì)該車(chē)位進(jìn)行出售，現(xiàn)實(shí)生活中存在著多種做法，專(zhuān)家學(xué)者對(duì)此也是存有不同意見(jiàn)。建議業(yè)主最好購(gòu)買(mǎi)有產(chǎn)權(quán)證書(shū)的車(chē)位，購(gòu)買(mǎi)由人防工程改建的車(chē)位需要謹(jǐn)慎考慮，購(gòu)買(mǎi)此種車(chē)位后，一旦出現(xiàn)自然災(zāi)害等不可預(yù)知情況，國(guó)家可統(tǒng)一調(diào)配小區(qū)人防工程使用，另外一旦遇上拆遷，買(mǎi)了人防工程改建的車(chē)位業(yè)主權(quán)益也難以得到保障。

●問(wèn)：我們小區(qū)由人防工程改建的車(chē)位現(xiàn)對(duì)外進(jìn)行租賃，租賃期限為70年。請(qǐng)問(wèn)這種租賃模式合法嗎？我要是租了這樣的車(chē)位有什么后顧之憂(yōu)嗎？

◎答：首先，人防工程的維護(hù)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)，已開(kāi)發(fā)利用的，由使用單位負(fù)責(zé)，實(shí)行誰(shuí)建設(shè)、誰(shuí)管理，誰(shuí)使用、誰(shuí)管理的原則。人防工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。但是，開(kāi)發(fā)商設(shè)置的租賃期限為70年是不合法的。根據(jù)我國(guó)《合同法》第二百一十四條的規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。業(yè)主一旦租賃了這種車(chē)位，超過(guò)20年后其權(quán)益是無(wú)法保障的。

●問(wèn)：我們小區(qū)是老小區(qū)，近幾年來(lái)由于小區(qū)購(gòu)買(mǎi)汽車(chē)的業(yè)主急劇增多，致使物業(yè)公司將小區(qū)的公共道路和綠地改成了車(chē)位。現(xiàn)在小區(qū)的物業(yè)公司正在對(duì)外出售和租賃該小區(qū)車(chē)位，請(qǐng)問(wèn)，像我們小區(qū)的車(chē)位，我是選擇購(gòu)買(mǎi)還是租賃？

◎答：老小區(qū)的車(chē)位大致分兩種一是在小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，該種車(chē)位業(yè)主可以購(gòu)買(mǎi)或者租賃使用。此外，就是占用業(yè)主公共道路或者綠地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，該部分應(yīng)該是屬于業(yè)主共同所有。您說(shuō)的這種情況應(yīng)該是上述后一種情況，我建議您還是租賃該小區(qū)的車(chē)位。根據(jù)《物權(quán)法》中建筑物區(qū)分所有權(quán)，公共道路和綠地屬于公共部分，由業(yè)主共同所有，所得收益也應(yīng)該屬于業(yè)主所有。該小區(qū)的車(chē)位是由公共道路和綠地改建成的車(chē)位，產(chǎn)權(quán)和收益也應(yīng)該歸全體業(yè)主所有，小區(qū)物業(yè)公司是沒(méi)有權(quán)利出賣(mài)該車(chē)位的。為了以免紛爭(zhēng)，還是建議您租賃該小區(qū)車(chē)位。

●問(wèn)：2015年，我購(gòu)買(mǎi)了我們小區(qū)的1號(hào)車(chē)位，后與1號(hào)車(chē)位相鄰的2號(hào)車(chē)位也被賣(mài)出。在實(shí)際利用過(guò)程中，我發(fā)現(xiàn)兩個(gè)車(chē)位中間的公共部分區(qū)域（不到一個(gè)車(chē)位面積）開(kāi)發(fā)商將其劃給了2號(hào)車(chē)位的車(chē)主。面對(duì)這種情形，我應(yīng)該怎么辦？

◎答：就該公共部分，理論上應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有，但由于該公共部分位于1、2號(hào)車(chē)位中間，且并非其他車(chē)輛人停車(chē)必經(jīng)的通道，達(dá)不到一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位的大小，故其他業(yè)主不可能對(duì)該公共部分進(jìn)行使用。因此，作為1號(hào)車(chē)位和2號(hào)車(chē)位的所有權(quán)人可基于自身對(duì)車(chē)位專(zhuān)有部分的物權(quán)分別享有對(duì)該公共部分平等的合理使用的權(quán)利，即雙方在停車(chē)過(guò)程中都可以使用該公共部分，并最終將車(chē)輛停放在自己專(zhuān)有的車(chē)位范圍內(nèi)。開(kāi)發(fā)商未經(jīng)1號(hào)車(chē)位所有權(quán)人同意擅自將公共部分區(qū)域劃給2號(hào)車(chē)位所有權(quán)人，開(kāi)發(fā)商和2號(hào)車(chē)位所有權(quán)人構(gòu)成共同侵權(quán)，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)的法律后果，1號(hào)車(chē)位所有權(quán)人可依法要求開(kāi)發(fā)商和2號(hào)車(chē)位所有權(quán)人共同排除訪礙。

●問(wèn)：我們小區(qū)最近剛出了一條新政策，物業(yè)公司拒絕向業(yè)主租賃車(chē)位，只允許業(yè)主購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主車(chē)輛一律不能開(kāi)進(jìn)小區(qū)。請(qǐng)問(wèn)這種做法是否合法？

◎答：小區(qū)的車(chē)位是為了業(yè)主使用車(chē)輛的便利而配建，一般情況下能與房屋數(shù)量匹配達(dá)到一戶(hù)一個(gè)車(chē)位，但有的小區(qū)也達(dá)不到一戶(hù)一個(gè)車(chē)位的比例，就會(huì)有業(yè)主購(gòu)買(mǎi)不到車(chē)位。所以對(duì)于尚未出售的車(chē)位暫由物業(yè)公司代為管理，物業(yè)公司可以自主作出是否出租的決定，因?yàn)槌鲎饪赡苡绊懙嚼^續(xù)銷(xiāo)售。

對(duì)于購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主，當(dāng)然擁有完整的使用權(quán)；對(duì)于沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主，當(dāng)然不能使用車(chē)位。當(dāng)然，關(guān)于是否能出入小區(qū)的問(wèn)題，要視具體情況而定。小區(qū)內(nèi)的地面道路屬于公共部分，屬于全體業(yè)主共同所有，每個(gè)業(yè)主都有通行權(quán)利。沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主享有臨時(shí)通行的權(quán)利，不能一概而論不得進(jìn)入小區(qū)；但是如果要在小區(qū)內(nèi)長(zhǎng)時(shí)間停駐在共同區(qū)域，則有可能影響其他業(yè)主的通行權(quán)利，物業(yè)公司拒絕其進(jìn)入小區(qū)是合理合法的。