房地產企業下半場怎么打？

編者的話：中國房地產市場迎來史上最密集、最重磅的調控組合拳。自去年“9·30”新政以來，中國超過55個城市發布了各種房地產調控政策160余次。告別20年“黃金時代”的中國房地產企業在下半場應該怎么打？四位行業大咖近日給出各自的戰略。

建業地產董事局主席胡葆森：

中國房地產還能“朝陽”15年

過去的20多年，房地產一直是我國國民經濟的支柱產業。目前，中國的城鎮化建設剛到中期，去年年底全國城鎮化率接近57%。沿海城市的城鎮化率較高，但一些內陸省份如河南的比例為48%，滯后于中國城鎮化的平均水平。我認為河南等省份城鎮化的進程還需15年到20年。從整個中國看，房地產作為朝陽產業、國民經濟的支柱產業之一的地位還會繼續保持10年、15年，乃至更長時間。

中國房地產行業過去20年的快速發展主要受益于城鎮化紅利、需求紅利。按照國際發展規律來看，人均GDP超過1萬美元以后，住房問題會得到基本解決，也就是供求矛盾沒那么突出，人們買房的增長幅度會降低，房地產市場基本達到飽和。現在中國的人均GDP大概在8000美元左右，估計大概十年后，可能會達到這種狀態。當然，現在很多人買房不只是為了滿足居住需求。因為前些年股票市場不太好，房子變成了一種投資工具。未來，房子當然還具有投資功能，但隨著金融市場日漸成熟，會有一些資金被分散到股市等其他一些投資工具上。

目前，中國社會正在經歷一個很大的變化：進入中等收入階段后，自然產生消費升級和需求多元。在房地產業內部，也出現了一個趨勢：市場份額不斷集約。去年年底，中國百強企業占全國商品房市場的份額從2015年的不到30%提升到40%，集約速度非常快。預計5年之內，這一數字將達到60%以上。在香港，70%以上的房地產份額被五大地產商瓜分。這是一個必然趨勢。那么，房地產企業應如何適應這些變化？中國地產業的新動能是什么？

我認為，傳統開發商將從原來單一的住宅、寫字樓的提供商，向新型生活方式的服務商轉型。過去20年，開發商只會買地、蓋房子，然后賣房子，把錢收回來再買地。開發商是房屋的建造者和銷售者。5年后，這種開發商會越來越少，開發商將更側重服務，從原來保安保潔、綠化、維修等普通的物業管理服務，擴展并上升到社區電子商務、會員服務、社區教育等領域。此外，產業園區開發商、以經營不動產為主要商業模式的平臺型企業、生態型企業也將越來越多地出現。下一步房地產企業如何與教育、科技、文化、旅游、商業融合，甚至與體育融合，這都是我們需要思考的問題。最終目的，是希望在融合后，從單一的住宅開發商變成一個新型生活方式服務商。我認為，房地產企業自身的轉型，實際上也是在踐行供給側改革。

不過，這個轉型過程會很漫長，轉起來很痛苦，不會一蹴而就。我們五六年前就開始做這方面的探索。要完成新型生活方式服務商的初級模式，大概還需3年。我們的戰略轉型嘗試還包括“六產”，就是一產+二產+三產。我們有4個綠色基地，其中一個基地占地5000畝，里面有農業種植，我們從荷蘭引進鮮花技術，發展旅游業；有一個小鎮，解決了生活、居住等問題；還有一個大食堂，覆蓋周邊幾百平方公里的區域，周邊很多地區的人都去那里吃飯。去年，這個大食堂一個月的營業額達100多萬元。在這個基地，跟房地產企業發生關系的人，慢慢會變成多重關系，他們可能既是你的業主，又是球迷，還可能是學生家長，甚至某個項目的投資合作者等等。圍繞著房地產主干業務，它將變成一個商業生態系統。5年后，大的生態系統可能就成型了。

做企業的人，不關注宏觀的形勢不對，但關注太多了，天天聽各種論壇、各種數據也不對，那樣就可能沒有精力關注自己企業內部的事情了。企業應該不斷反思，不斷創新，不斷研究客戶的需求，把眼前的每一件事做好。這樣，無論發生什么變化，存在怎樣的不確定，你都可以生存。▲

朗詩集團董事長田明

地產業告別重資產從1.0向2.0過渡

中國政府近年來對房地產業實施大量行政調控措施。我認為做法是正確的。因為當前的主要問題是，貨幣量太大，很多資金找不到去處，城市土地和住宅資產在某種程度上變成無形資產。如果不采取措施，將導致資產價格被吹到天上，會出現非常大的問題。2016年下半年已經看到這樣的景象，即使在一二線城市采取調控措施的情況下，依然控制不住快速上漲的趨勢，現在更多三四線加入調控行列。如果不能很好地解決問題，房地產市場有可能出現泡沫。所以，對于政府采取措施，大家還是有共識的。

我從來不用“上下半場”、“黃金時代”、“白銀時代”的說法，我認為房地產發展的形態用1.0、2.0的方式去表述更恰當。中國現在正處于從1.0過渡到2.0的時代。1.0是指過去用較少的錢買一塊地，貸款、蓋房子，銷售后現金流來了，除項目開發外，大部分錢再去做第二、第三個項目，本質上是一種重資產模式。現在，中西部一些地區還能看到這種模式，但在東部及沿海發達地區，這種模式越來越少，因為拍地的成本變得非常高、審核也更嚴格。所以，房地產企業必須轉向輕資產、專業化的2.0時代。所謂專業化就是服務化，包括開發服務、金融服務、養老服務、物業服務、出租公寓服務、綠色環保服務等。比如，我們沒有把養老項目當成地產開發，而是采用輕資產模式。我們是二房東，向政府及社會租賃低效使用的資產，進行設備設施安置，植入配套系統和服務團隊。我們更多把養老看成人力資源業務。那么多老年人需要年輕人照顧，能不能找到合適的人，能不能用一種激勵機制讓他愿意在這干下去，非常關鍵。

2014年我們提出戰略轉型升級，2016年年底，40多個項目中沒有一個是我們完全的股權，最多持股不超過50%，絕大部分是30%左右，甚至有一部分項目我們沒有股權。我們的利潤里已經有一半以上來自輕資產，還有一些利潤來自投資產生的回報。▲

天泰集團董事局主席王若雄

做特色小鎮，機會還很多

有一句老話，“日光底下無新事”。就是說，今天發生的事歷史上都發生過。從房地產市場的發展趨勢看，美國、亞洲都有其發展的階段性和規律性。你到歐洲、北美去看，很難找到臟亂差的鄉鎮。但中國呢？我其實不太贊成“上半場”和“下半場”的提法。如果一定要用這個說法，我認為，所謂“上半場”主要是指一二線城市，已經發展得很好。但在我們廣袤的960萬平方公里的土地上，很多市、縣、鄉還有非常大的發展空間。所以，如果有“下半場”的話，應該是往“下”走的態勢，使得我國的整體發展日漸平衡。

未來，中國房地產企業的發展，我認為有三個關鍵點。第一，最重要的還是專業能力。無論是開發周期、經營等專業技術，如果你能處在不敗之地，后面還是會有很好的發展可能性。第二，輕資產化。我們有很好的專業團隊，可以在輕資產化上做很多攻克，比如做“3+1”，就是品牌、物業管理、專業服務加上投資。如果你的專業技能好，戰略調整好，特別是走輕資產路線的話，未來前景非常廣闊。第三，新興產業小鎮也是未來發展方向。

一個小鎮除了傳統上環境保護、交通便利等要素外，更需要強調的是產業。第一個產業是農業產業化。其實過去對農業我們的認知是有一些問題的，但是今天，我們對新農業的預期大大提高了，甚至有人認為，新農業已經不僅僅是食品，已經和觀光、旅游等融為一體了。除了傳統產業，其他的特色產業能不能引進來？你建了這些小鎮，小鎮里的人在干什么？只是在這居住嗎？還是說這個小鎮本身能給他創造很多工作機會？這些年我到臺灣參觀了很多小鎮。臺灣有幾個大都市聚集區，但大部分臺灣人還是居住在各個小城鎮里。有意思的是，每一個小鎮都有特色產業。去年我在臺中看到一個小鎮，它的主要產業是做巧克力，這對我有很大啟發。我認為，未來的小鎮不僅是建筑上有多美、規劃多少合適，更重要的是，在打造小鎮的同時，把特色產業引進來。從這個角度看，中國的機會特別多。作為開發商，如果愿意投入一些時間、精力在這方面做研究的話，會有很大收獲的。

現在世界進入一個不確定時期，我個人判斷，中國風景獨好。中國從2003、2004年就開始調控房地產市場，我們都是經過歷次運動的老運動員、專業運動員了，面對各種各樣的波動，我們真的已經把它當作一個常態來看。所以，我對未來中國房地產市場還是持樂觀態度的。▲

優客工場創始人、董事長毛大慶

共享辦公，房地產新的內容資產

幾年前我在萬科管創新業務時，我在美國待了一個月，走訪了40多個投資機構，當時主要問他們一個問題：在房地產領域，除了買地、蓋房子，還有什么是資本看重和追求的？他們告訴我一個很有意思的領域：共享辦公。這其實就是房地產新的內容資產，也是一種新的運營模式。這個模式能夠存在、存活，主要是因為有人用。在中國，下一個時期對不動產使用的人是誰？除了買房子住的人，還有很多是用房子的人。

用房子的人用法不一樣，所以會有很多人拿房子變出新的東西。

我們常說要對傳統行業進行變革，但實際上，只有原來使用者多的行業才有產生更多顛覆性的可能。如果原來的傳統行業沒什么用戶，你把它顛覆了還是沒用戶。我認為，在中國做共享經濟以及顛覆性模式，房地產行業仍然是藍海，因為這個行業原來的用戶量巨大，只不過以后用的方法不一樣。

現在，中國存量房資產管理價值達160萬億，這就是將來新的運營型房地產的生產資料。早年開發商競爭土地，將來會變成競爭房子。使用者未必對產權有強大訴求，但對使用權有很大訴求。這才會產生把使用權進行分享的業務，最直白的就是共享辦公。以后中國的企業越來越多，企業小型化、碎片化趨勢會越來越明顯。因為互聯網顛覆了整個社會生產資料和生產要素的整合，原來做一個企業，基本上只要我有錢就能把要素都整合在我這，企業變得越來越大。但現在的企業不見得大，更多的是做垂直，一件事一直做下去就行了，將來會出現更多小微公司，這些人對辦公場所的需求就有變化了。這幾年，我一直在做共享辦公。我問過很多做互聯網新模式的創業者，為什么要到共享辦公里來？他們說，做互聯網的人非常分散，公司變化很大，今天30個人，明天一下就可能變成130人，這些人去寫字樓租辦公室非常不合算，他們一定要在最便利、最快捷的辦公室里辦公，共享辦公的模式就是因為用戶的新需求而產生。

最近，我還看到很多好玩的共享，比如美國出現了把購物中心的部分區域變成共享教室的模式。這樣，老師的成本節省了，購物中心的收益提升了。還有共享廚房、共享客廳、共享劇場等。倫敦的一個工廠被改裝成小劇場出租，誰租誰表演。這些模式都跟人的生活方式不斷變革關系密切。▲

（本版文章根據四位企業家在2017綠公司年會中的發言，由本報記者張妮采訪整理）