關于小產權房買賣合同效力研究

劉澤欣

摘 要：小產權房，已經由一個社會的熱點問題變成了普遍的現象。因為小產權房本質上不是一個規范的法律概念，是相對與商品房而沒有產權證，它是在我國城鄉二元制的基礎上形成的，人們約定俗成的概念。小產權房帶來的問題與其引發的利益之間的博弈，使得它成為一個敏感的話題。基于此，研究小產權房在買賣交易過程中關于合同效力的問題，以期為相關的研究和實踐提供一定的借鑒。

關鍵詞：小產權房；買賣合同；效力研究

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）12-0191-02

一、實踐中小產權房買賣合同效力的案件情況

本文查閱了關于北京市、淮安市、南京市的關于審理小產權房案件的簡單的案情介紹和法院的判決，具體有：

（一）判定小產權房買賣合同有效的案件

1.李書福與李福巖房屋買賣合同糾紛上訴案（北京）。案情介紹：賣方依約交房后，不履行辦理過戶登記義務，為了房屋漲價帶來的利益，訴求主張小產權房買賣合同無效。法院判決：兩審法院均認為合同有效，并判決賣方協助買方辦理過戶登記手續，承擔遲延履行的違約責任。

2.王海平等與丁峰房屋買賣合同上訴案（淮安市）。案情介紹：房屋交易時，房屋為集體土地所有，涉訴前變為國有，賣方取得房產證后拒不辦理過戶登記，主張合同無效，買方訴請履行。法院判決：法院均支持買方要求賣方履行協助辦理過戶登記的義務，反對合同無效。

3.鄧某某訴陸某某排除妨害糾紛案（南京市）。案情介紹：夫妻共同購置小產權房，后于經登記的離婚協議上約定：男方的產權份額降低折損價格歸于女方，但男方后悔，又將份額遺囑分給其子，女方訴訟請求為要求其子搬離，主張自己對房屋的產權。法院判決：法院確認，女方按協議依法取得享有該房屋的權利，男方依法取得轉讓該房屋取得的債權。默認合同有效。

（二）判定小產權房買賣合同無效的案例

關于小產權房引發的關注，進入人們的視野，就不得不提我國第一起關于小產權房案、北京畫家村宋莊案，案件的案情主要由：北京市通州區宋莊鎮辛店村農民馬海濤與畫家李玉蘭簽訂了《買賣房協議書》，李玉蘭出資45 000元購買馬海濤的房子。但經過畫家村經濟的發展帶來的房屋利益的升值，馬海濤夫婦要求確認購買合同無效。法院判決：合同違反了法律強制性規定，無效。

同樣是北京，同樣是關于小產權房的案件，宣判時間也同為2007年12月，但是另一起——北京門頭溝小產權房案，案件介紹：某村民明知自己出售的房屋是小產權房，買方朱某也知悉，后賣方反悔，要求判決合同無效。法院判決：買賣雙方雖然都知道，自己出售的和購買的是小產權房，但都沒有表示反對，且不違反法律、行政法規強制性規定，因此合同有效。

（三）此類案件的共性和類型

在這里分析上述案件，或者分析這些“例外”，就是要分析合同成立的要件是否符合？是否違反國家的法律的強制性規定和行政法規。在法院的判決書里，上述四個案件都不同程度地提到過“符合雙方真實意思表示”“不違反國家法律、行政法規”“不是最高人民法院關于認定合同無效的情形”。在例1中，正是由于房價上漲的差價，導致賣方訴請主張小產權房買賣合同無效，但是法院的判決認為合同有效，房屋已經交付，買方也已經支付了相應的價款，如果認定合同無效，則賣方收回房屋，向買方退還價款，但是這就會讓買方的利益受到損害，這對于買方來說就是不公平的，因此對于公平，誠信原則的保護，認定買賣合同是有效的。

1.對法律、法規的規定認識捉摸不定?！锻恋毓芾矸ā分械?3條的規定，根據立法的本意來看，是對集體建設用地的單獨轉讓的禁止，并沒有禁止房屋流轉過程中，對集體土地上建設用地的禁止。在十八屆三中全會召開后，提出了要建立城鄉統一的建設用地市場，集體建設用地可以進入流轉市場，農村與城市土地擁有同等的權利、相同的地位。這就意味著，《土地管理法》的規定已經需要國家立法的重視，以修改來適應國家的政策需要。

2.“違反國家法律、行政法規”，而有些法院在判決這類案件的時候，依據的卻是國務院發布的“通知”“決定”“意見”，但《行政法》中規定：“行政法規的名稱一般稱為‘條例或者‘規定‘辦法”。比如200？菖年國務院下發的《關于嚴格執行……通知》，這就不能成為法院在審理此類案件時的依據。并且判決合同無效的依據和通過翻閱250篇中國法律裁判文書網對于無效合同的案件的總結和對比，影響合同無效的因素是合同違反了法律、行政法規的強制性規定。

二、學界對于小產權房買賣合同效力的通說觀點

（一）“有效說”

支持“有效說”的觀點主要的理由是，他們從法律明確性來理解，即“法無明文禁止即許可”，因此就認為小產權房買賣合同是有效的。“有效說”觀點出現的原因主要是：集體土地的成員對于其所有的宅基地擁有建造房屋的權利，因此其認為集體土地成員把自己的土地出賣給城鎮居民的行為是有效的。同時，賣方如果知道其與城鎮居民簽訂的房屋買賣協議違反了國家的政策，雙方依然制定了合同，是賣方真實的意思表示，過錯的是賣方，如果認為合同無效將會損害的是買房的利益，否則買方的信賴利益會受到損害。

雖然小產權房不能辦理過戶登記，但我國物權變動尤其是不動產物權變動采取的是“法律行為+公示”的要件主義，但是小產權房買賣合同物權變動的原因行為，是否公示是結果行為，因此判定小產權房買賣合同效力根據的是《合同法》，所以，應該根據《合同法》關于合同的成立要件來認定，符合合同成立的要件，則該合同就是有效的。

（二）“無效說”

關于“無效說”支持其成立的主要理由有：一是買賣合同中的賣方是集體土地的成員，而買方主要是城市居民，但是我國目前是在城鄉二元制的基礎上，房屋的所有權轉移就會導致宅基地的使用權隨之轉移，但集體土地上的宅基地使用權只能由集體內的成員所有，所以與《土地管理法》相矛盾。二是認為其違反的是我國法律、行政法規的強制性規定（此處的強制性規定應理解為效力性規范），所以屬于無效的合同。小產權房買賣合同，買受人支付了價款，并且房屋是向不特定人出售，應該擁有所有權，但是之所以不能流轉也是因為這個所有權受到宅基地使用權轉移的限制。《城市房地產管理法》第37條第六項規定：“未依法登記領取權屬證書的房產，不得轉讓……?！币虼?，要想進入市場交易，要想轉讓，必須要有完整的證書，但是小產權房不能領取所屬其的證書，所以認為在集體土地上建造小產權房就是違反了我國法律的強制性規定，即違反的就是法律，因此屬于無效的合同。

三、從《合同法》第52條分析產權房買賣合同效力

《合同法》第52條關于規定合同無效的五種情形中有可能會涉及小產權房買賣合同的主要有第四項和第五項之規定，“損害社會公共利益的合同，無效。‘公共利益，指任何不特定第三人的利益，包括公共秩序和善良風俗兩個方面和違反法律、行政法規之（效力性）強制性規定的合同，無效?！?/p>

其中，第四項的公共利益因為立法上沒有出臺相應的司法解釋，導致其在實踐生活中，會容易被做擴大化的解釋，相對于第五項的規定，如果沒有違法法律、行政法規的強制性規定，但損害了公共的利益來認定為合同無效。但“公共利益”是需要通過價值判斷予以具體化的概括條款，雖然小產權房違反了我國《土地管理法》的規定，即損害了集體組織成員的利益，但是如果被擴大化解釋，不同程度的還是會帶來相關的問題，帶來不公平的判決，比如在判決案件的時候，法官手中的自由裁量權被放大，并沒有一個限制其發揮的法律規定。

對于第五項的影響，首先根據最高院《合同法解釋（一）》第4條規定：“人民法院認定合同無效，應當以全國人大及其常委會和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、規章制度為依據?！备鶕罡咴骸逗贤ń忉專ǘ返?4條的縮小解釋：違反的“強制性規定”指的是效力性強制規定。所以，我們需要研究的是“何為效力性強制性規范”。

一是強制性規范一般有三種情況：法律、行政法規的強制性規范就規定了違法行為的效力；二是強制性規范并沒有直接明確規定違法行為的效力，但結合其他法律規定卻導致此行為違法；三是強制性規范既沒有直接明確規定違法行為的效力，也沒有其他法律規定對其效力予以明確規定。這就是強制性規范的范圍，而其中強制性規范中的效力性規范，是指法律、行政法規明確規定違反這些強制性規范將導致法律行為無效或者可撤銷等，存在著效力上可能出現瑕疵的規范。強制性規范中的管理性規范是指，法律、行政法規雖然沒有明確清晰規定違反強制性規范會導致法律行為存在效力上的瑕疵，并且違反此規范后，只會損害當事人自身的利益，而不會對“公共利益”造成損害。但是關于效力性和管理性規范，在法律上并沒有明確的區分標準，我國也沒有出臺相應的司法解釋。這里筆者借鑒王利明教授的“三分法”，也就是分三步走：第一步是違反了法律、行政法規，導致合同無效的，則為效力性規范；第二步，如果法律、行政法規沒有規定，但如果使合同有效，違反其他的規定，會損害國家和社會的利益，因此該合同無效，也是效力性規范；第三步如果雖然違反該規定，但只是導致損害的是當事人自己的利益，則是管理性規范。因此，小產權房只有違反強制性、效力性的規定，才能被認定為合同無效，但是小產權房在進入流轉市場以后，將會損害的是當事人自己的利益。尤其是十八屆三中全會以后，城鄉一體化的進程加快，國家對于城市和農村的居民也不再做明確的區分，也許對于集體土地進行交易的態度會鼓勵，所以小產權房買賣并不是損害“公共利益”。因此，筆者認為，小產權房違反的只是管理性規范，不應該將其進行無效的否定性的評價。

參考文獻：

[1] 王利明.物權法研究[M].北京：中國政法大學出版社，2008.

[2] 杜健婷.小產權房買賣法律問題研究[D].長春：吉林大學，2008.

[3] 尹田.物權法理論評析與研究[M].北京：中國人民大學出版社，2004.

[責任編輯 李春蓮]