論鐵路用地保護(hù)與鐵路土地資產(chǎn)評(píng)估的關(guān)系

張敏

摘要：鐵路跨越式發(fā)展，必須建立產(chǎn)權(quán)制度，資產(chǎn)重組，土地資產(chǎn)是基礎(chǔ)條件，要有償轉(zhuǎn)讓土地，要合理規(guī)劃、利用、保護(hù)鐵路土地用地，防止流失，通過評(píng)估，顯化資產(chǎn)量，納入企業(yè)資產(chǎn)組成，利用好土地資產(chǎn)，為搞好鐵路土地資產(chǎn)的調(diào)整和分配，轉(zhuǎn)變觀念，引起有關(guān)部門的認(rèn)識(shí)。

關(guān)鍵詞：用地保護(hù)；土地資產(chǎn)管理；制度創(chuàng)新；土地資產(chǎn)評(píng)估

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和土地使用制度的改革，土地資源的資產(chǎn)價(jià)值得到體現(xiàn)。黨提出現(xiàn)代企業(yè)制度是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制上最重要最根本的內(nèi)容。而現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，又與土地資產(chǎn)管理有著極為密切的關(guān)系。沒有與現(xiàn)代企業(yè)制度相適應(yīng)的土地資產(chǎn)管理制度，企業(yè)的改革就有可能陷入僵局。因此，轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制，進(jìn)行現(xiàn)代企業(yè)制度創(chuàng)新，加強(qiáng)建立現(xiàn)代企業(yè)制度中土地資產(chǎn)管理，就成為當(dāng)前改革中一個(gè)重要問題。鐵路依法取得使用權(quán)的土地（鐵路用地）在鐵路建設(shè)、企業(yè)改革和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整中發(fā)揮著重要作用。

一、鐵路在建立現(xiàn)代企業(yè)制度中加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理的現(xiàn)實(shí)意義

（一）調(diào)整現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系是維護(hù)社會(huì)主義公有制的需要

鐵路企業(yè)土地資產(chǎn)屬國家所有。在過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，由于政企不分，鐵路沒有作為獨(dú)立法人經(jīng)濟(jì)實(shí)體應(yīng)擁有的法人產(chǎn)權(quán)。政府對(duì)具有特殊商品屬性的土地產(chǎn)權(quán)的應(yīng)得利益也無權(quán)界定。鐵路需要土地，行政劃撥，無償使用。既不需要為使用土地付出租金，也不需要對(duì)國有土地資產(chǎn)保值、增值而承擔(dān)責(zé)任。特別是鐵路內(nèi)部的某些單位，不經(jīng)批準(zhǔn)對(duì)國有土地資產(chǎn)隨意處置和非法轉(zhuǎn)讓，使國有土地資產(chǎn)流失。

（二）深化土地使用制度改革是促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制的要求

建立現(xiàn)代企業(yè)制度的要求之一是把企業(yè)推向市場(chǎng)，讓企業(yè)做到自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展和自我約束。這與我們現(xiàn)在正在推進(jìn)的土地使用制度改革，把相當(dāng)一部分企業(yè)的土地使用權(quán)推向市場(chǎng)。土地作為資產(chǎn)的重要表現(xiàn)就是土地構(gòu)成企業(yè)賴以生產(chǎn)、經(jīng)營的必不可少的要素。建立現(xiàn)代企業(yè)制度，要求建立與之相適應(yīng)的發(fā)育完善、管理有序的土地市場(chǎng)。也就是作為資產(chǎn)的土地進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整和分配。

（三）是保護(hù)國有土地資產(chǎn)權(quán)益，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)保值增值要求

對(duì)非運(yùn)輸企業(yè)占用的鐵路土地，經(jīng)過評(píng)估，鐵路運(yùn)輸業(yè)以出讓方式取得土地資產(chǎn)價(jià)值后，轉(zhuǎn)為股份企業(yè)的股份，并以土地投入轉(zhuǎn)為對(duì)股份制企業(yè)的出資權(quán)利。按照“股權(quán)平等、同股同利，利益公享，風(fēng)險(xiǎn)公擔(dān)”的原則監(jiān)控土地資產(chǎn)。也可通過土地租賃，一次性或分期收取土地租金，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)的價(jià)值。

（四）是實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置，落實(shí)土地基本國策的需要：

人多地少，土地緊缺是我國的基本國情。節(jié)約土地，保護(hù)耕地是我國的基本國策。土地資產(chǎn)納入股份制經(jīng)營，運(yùn)用土地資產(chǎn)股權(quán)、租金等經(jīng)濟(jì)杠桿對(duì)土地的利用與分配進(jìn)行制約。實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置和生產(chǎn)要素的最佳組合。

二、對(duì)建立現(xiàn)代企業(yè)制度中土地資產(chǎn)管理的對(duì)策研究：

（一）嚴(yán)格進(jìn)行土地資產(chǎn)研究評(píng)估：

改制或新設(shè)的股份制企業(yè)，都必須對(duì)土地資產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)評(píng)估。這是保障股份制企業(yè)土地資產(chǎn)的真實(shí)性和可靠性，防止國有土地資產(chǎn)流失的重要措施。評(píng)估時(shí)，要按企業(yè)土地使用權(quán)現(xiàn)狀，根據(jù)土地評(píng)估的要求和當(dāng)時(shí)市場(chǎng)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)價(jià)出土地現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)格。

（二）依法進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)界定：

土地產(chǎn)權(quán)即土地財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，使用財(cái)產(chǎn)權(quán)人在法律范圍內(nèi)對(duì)土地財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。目前內(nèi)地股份制企業(yè)土地產(chǎn)權(quán)主要?jiǎng)澐譃閲夜苫蚱髽I(yè)股。這兩種產(chǎn)權(quán)的界定，取決于企業(yè)用地的獲取方式極其支付土地使用費(fèi)來源。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，如果鐵路企業(yè)向國家繳納了土地出讓金，國家作為土地所有者一定年期的地租收入。所以這類土地使用權(quán)及其相關(guān)權(quán)益一般應(yīng)歸企業(yè)所有。土地股本為企業(yè)所有。如果國家通過行政劃撥方式把土地使用權(quán)無償、無限期提供給企業(yè)，這意味著國家作為所有人，沒有體現(xiàn)其應(yīng)得的經(jīng)濟(jì)利益。因此企業(yè)中這種土地產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸國家。需要指出的是，不論是以那種方式獲得的土地，都有一個(gè)土地資產(chǎn)增值問題。這個(gè)增值部分既有國家對(duì)區(qū)域的投入，也有鐵路企業(yè)在進(jìn)行生產(chǎn)和經(jīng)營過程中的投入。這樣在處理增值部分的土地資產(chǎn)時(shí)，要從協(xié)調(diào)國家和鐵路企業(yè)兩者利益的角度出發(fā)，由國家和鐵路企業(yè)共享。這樣，既體現(xiàn)國家所有權(quán)利益，又適當(dāng)?shù)卣疹櫫似髽I(yè)經(jīng)營的積極性。

（三）認(rèn)真選擇土地資產(chǎn)供應(yīng)方式：

對(duì)鐵路內(nèi)部已實(shí)行股份制企業(yè)的供地方式，應(yīng)該放在培育土地大市場(chǎng)的趨勢(shì)下來實(shí)施，使改制后的企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度與土地使用制度一同在新體制下的土地市場(chǎng)中運(yùn)行。對(duì)一次性交清出讓金有困難的，根據(jù)企業(yè)承受能力，可以協(xié)調(diào)地方土地管理部門采取一次出讓、分期付款或分批出讓、定期付款、掛帳處理或?qū)嵭心曜庵频绒k法來解決。這樣既適合經(jīng)濟(jì)承受能力，也是一般企業(yè)愿意接受的。

總之，建立現(xiàn)代企業(yè)制度是我國經(jīng)濟(jì)體制改革的重大舉措。這些都有待于從理論和實(shí)踐上深入探討研究。既要保證生產(chǎn)力要素的最佳組合，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步，又要保證土地資源的最佳配置，國家土地所有權(quán)不受侵犯。從而使國家和企業(yè)從土地資產(chǎn)中獲得巨大的收益。

三、國有企業(yè)改革中土地評(píng)估與資產(chǎn)處置管理：

（一）國有資產(chǎn)處置的方式：（1）土地出讓；（2）土地租賃；（3）土地作價(jià)出資；（4）授權(quán)經(jīng)營方式；（5）保留劃撥方式。

（二）地價(jià)評(píng)估管理：國有企業(yè)改革中土地使用權(quán)除保留劃撥用地方式外，采取其他方式處置的，必須進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。企業(yè)應(yīng)委托具有相應(yīng)土地估價(jià)資格的機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。

四、土地估價(jià)是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則和方法

土地估價(jià)原則有九條：1.替代原則；2.預(yù)期收益原則；3.最有效使用原則；4.報(bào)酬遞增、遞減原則；5.須求與供給原則；6.競(jìng)爭(zhēng)和超額利潤原則；7.貢獻(xiàn)原則；8.變動(dòng)原則；9.協(xié)調(diào)原則。土地估價(jià)方法可分為基本估價(jià)法和應(yīng)用估價(jià)法。

通過以上分析研究，充分證明鐵路用地鐵路現(xiàn)代企業(yè)制度改革中重要的有行資產(chǎn)、嚴(yán)格的保護(hù)、利用、開發(fā)好鐵路用地對(duì)鐵路企業(yè)的生存與發(fā)展至關(guān)重要。保護(hù)土地資產(chǎn)和評(píng)估顯化土地資產(chǎn)量，是提廣大干部職工的經(jīng)營理念重要內(nèi)容，是土地工作者做好工作的重要課題和肩負(fù)的歷史使命。