“農轉非”居民安置小區物業管理研究

王劍橋+趙曼曼+黃趙琦+宋亞靜+袁婧

一、引言

隨著我國工業化和城市化的快速推進，“撤村建居”和城中村改造步伐的加快，以安置當地“農轉非”居民為主的拆遷安置小區的數量和規模呈快速增加的態勢[1]。“村轉居”社區成為城市基層社會的重要組成部分，也將成為“農民市民化”的重要場域。本文通過對河南省五個“農轉非”安置小區物業管理現狀進行調查分析；通過評估現有的管理制度的問題，給出相關可行性的建議。

二、相關文獻綜述

（一）農民安置小區物業管理模式

當前我國農轉非小區在物業管理上正處于不斷探索中。深圳的安置小區管理模式有：以由社區自行組建物業服務公司，實施有償物業管理的“水田模式”、由社區居委會聘請專業的物業服務公司的“大浪模式”和社區股份公司與物業服務公司合作的“三聯模式”[2]。成都市實踐出托管、共管、自管3種安置小區的管理模式。其市下的溫江區形成了一套“黨委領導、政府負責、社會協同、公眾參與”的新機制。聊城市出臺了相關辦法，規定業主入住新型農村社區時，由業主自愿選擇管理模式。彭州市則探索出“村級組織+小區自治+市場化運作”的農村物業管理新模式[3]。

（二）農民安置小區的特點

何利松和周徐胤認為安置小區在規劃建造中具有建設數量大、建造質量高、地段位置好、出租比例高的特點。胡振光[4]歸納了安置小區具有城鄉結合的地域性、亦城亦村的過渡性、居住人口的流動性和社區管理的復雜性的特點。楊宏偉[5]則從居民特點方面總結了安置小區具有居民結構復雜、部分居民擁有集體資產、居民文化素質和思想觀念存在差異、傳統關系依然發生作用的特點。

（三）“農轉非”的市民化研究

有關市民化的研究可以分為兩大類：一是農民工市民化的研究；二是“農轉非”居民的市民化研究。目前，市民化進程在我國困難重重的原因有：宋仁登[6]認為戶籍制度，城鄉二元結構和土地制度等制度因素是市民化的較大阻礙；靳龍[7]提到了農民對于身份和思想觀念方面的困難轉變。冉娟[8]則具體指出社會群體的分化和社區的組織形成是“農轉非”居民無歸屬感的重要原因。在解決方法上，歐陽力勝[9]認為應在科學測算衡量農民市民化的成本及收益后，從推進戶籍制度改革，建立合理土地流轉和征用補償制度，建立城鄉統一平等就業制度，構建完善社會保障制度等幾方面來有序推進農民市民化進程。

三、實證研究分析

基于“農轉非”安置房的物業管理調查，我們選取了五個農轉非安置小區，分別為仁和新苑小區、仁和苑小區、清河灣小區、黃崗寺嵩山路小區以及花園莊新社區。其中仁和苑曾是開封市安置房示范性小區，具有較強的代表性；鄭州市黃崗寺嵩山路小區則是鄭州一個較大的安置房小區。我們共發放問卷215份，根據入住率及其廉租房與安置房的比例，分別為清河灣26份，仁和新苑62份，仁和苑48份，黃崗寺嵩山路小區42份，花園莊37份。以下是5個小區的問卷結果的分析：

（一）居民對物業管理滿意度分析

根據調查數據顯示，當前安置居民的物業管理并不滿意。清河灣和花園莊新社區的安置居民遷入小區較短，業主能夠主動繳納物業費，物業公司的運轉得到保障，但業主對物業的滿意度也只有34.41%和37%。黃崗寺嵩山路小區屬于較早的居民安置社區，社區管理模式較為完善，居民對社區的管理滿意度為31.46%。仁和苑與仁和新苑業主與物業矛盾較深，拖欠物業費現象嚴重，物業因此也并未向業主提供應有的服務，且經過多次調解后矛盾并未解決，兩個小區的滿意度僅為17.2%與13.66%。安置居民對物業管理普遍不滿的問題是物業管理模式的混亂，且居民普遍認為物業費不合理。安置小區與商品房小區實施同樣的物業管理模式。兩種社區的物業費水平相似但普通小區設施齊全，綠化到位，管理水平均高于安置小區。多數的安置居民認為他們并未享受到與商品房小區一樣的安保、綠化和相應的娛樂設施，而不愿繳納物業費。物業對于當前的問題并未有良好的解決辦法，往往是采取不交費就不服務的態度，導致二者矛盾程度加深。

追其原因在于：農轉非”安置小區管理理論與制度的缺失。當前河南省中小城市“農轉非”小區管理大多處于規劃在建階段，對于安置小區的管理還處于探索中，并未有一個系統的理論與方案。理論的缺失與管理模式不適用導致當前河南省內“農轉非”小區管理主體不明確，監督不到位，管理內容又缺乏相關制度法規的依托，使得物業、開發商、業主和政府等多方面矛盾的激化。

物業管理模式不健全。安置房物業一般由開發商委托物業公司管理，而當前河南省內物業公司普遍專業素質不高，相關管理制度也并未完善。物業公司管理失責，物業管理人員職業素質不足，使居民即使交了物業費仍享受不到相應的服務。而物業管理方面相關法律的空白使居民無處申訴，因此與物業形成對抗關系，雙方互相不滿形成惡性循環。

（二）居民自身市民化程度分析

根據問卷結果分析，清河灣、仁和新苑、仁和苑、花園莊居民對于搬入社區后生活方式的改變存在抵觸與不適應比例較高，分別為61.53%，61.29%，58.33%，56.75%，鄭州市黃崗寺的比例相對較低為30.95%。對于其抵觸與不適應的問題主要為失地后經濟收入不如之前高、搬入城市里導致其消費水平上升、周圍公共服務設施缺失帶來的生活的不便以及對自我身份轉化的不適應。當前的問題和對未來生活的迷茫讓他們對現居住的地區沒有歸屬感和安全感，使得安置居民對小區生后的不滿程度較高。

出現這些問題原因在于政府的職能發揮不到位。政府在建設過程中規劃、監督不合理，致使安置小區存在周邊公共服務設施缺失、安置房屋質量差、服務提供不到位等一系列硬性問題，當前政府對于安置小區往往是“重建不重管”的態度。后期建設成功后不注重對轉入另一種生活方式的農民進行引導和對小區的管理，對于小區矛盾的解決也僅僅是發揮一個協商調解作用，然而實際的問題并沒有從根本上得到解決，使得居民對當前的生活歸屬感減弱。

農民自身經濟條件與實際情況的制約。安置房中都是土地被強制傾占或農村房屋遭到拆遷的農民，他們失去土地即斷絕了經濟來源，勉力維持著最低的生活標準，難以且不愿負擔較為高昂的物業費。其二，安置房的實際情況與農民對安置房質量、小區管理、小區環境、治安等方面的期待不符，農民享受不到合理的服務，生活質量不如以往。其三，農民主動性不足，參與物業管理意識薄弱。安置房居民多是無奈入住安置房，受農村住房觀念及生活觀念影響，形成管理與被管理的對立情緒。

（三）社區管理模式意愿分析

根據調查數據整理而得仁和新苑小區、仁和苑小區、黃崗寺嵩山路小區和花園莊新社區的居民最青睞的社區管理模式是物業與居委會共管。而開封市清河灣小區居民則更傾向于物業公司專業管理的管理模式。

通過深度調查，更希望采用物業與居委會共管方式的小區居民對物業公司的管理有諸多不滿，尤其是在開封市仁和新苑小區和仁和苑小區，物業公司推卸責任，對居民反映的問題視而不見等行為已經讓該社區居民對物業公司專業管理不抱有任何希望。反觀開封市清河灣小區，居民的最佳選擇卻和前四個小區截然不同。在深度訪談中，我們了解到，清河灣小區居民入住僅有一年，社區設施完好，沒有大問題，居民也沒有拖欠物業費的情況，物業能夠及時解決問題，使得物業能與居民和諧共處、互利共贏。但在清河灣小區居民心中排在第二位的也仍是共管模式。

開封市仁和新苑小區、開封市仁和苑小區和安陽市花園莊新社區的次優選擇都是居委會自治。原因是這些小區的物業公司在收取不算低廉的物業費后沒有盡到責任，未能解決社區居民問題，導致居民不愿交物業費，從而物業沒有解決問題的積極性，引發居民不滿，陷入惡性循環。二是“農轉非”安置房小區的居委會原本就是之前村委會成員，對居民的生活較為了解，能夠更好的進行管理。然而在鄭州市黃崗寺嵩山路小區，居民在物業與居委會共管模式之后的選擇則是物業公司專業管理。至于原因我們也能了解，鄭州是河南省省會，物業公司都有著較為先進的專業化管理理念；并且居民對目前的物業公司也并無較大不滿，因而第二位選擇了該模式。

總的來說，通過實際調查，物業與居委會共管這一社區管理模式是“農轉非”居民安置房小區居民最終最支持的管理模式。大多數居民們不愿讓物業公司全權代理小區的后勤保障，但又擔心居委會的管理不能像物業公司那樣專業，于是將二者折中選擇了一個中立的方案，即物業與居委會共管。

四、“農轉非”小區管理的新思路

現階段，河南省中小城市的安置小區仍處于發展的新階段。對于如何解決小區管理存在的問題，我們希望引導安置小區從單一化的物業管理多元化管理的新型小區模式轉變，從而加快安置小區的居民的市民化進程。對此提出一個政府——居委會——物業公司——業主委員會——業主多元化治理的“五陽模型”來改進當前“農轉非”小區中存在的問題。圖示如下：

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（一）政府

政府在“農轉非”小區管理和推進農民市民化中起著“引導者”和“監管者”的重要作用，具體應當做到以下各點：建立健全相關法律法規，完善政策體制，明確各方權利與義務，使其在處理相關問題時有法可依。轉變當前政府“重建不重管”的管理模式，加強對安置房小區管理的引導和監督，對于各方難以解決的矛盾，政府應及時進行干預，給小區各方一個公正合理的解決方案。加大對“農轉非”安置小區的資金投入力度，加強安置小區房屋的質量，合理規劃小區周圍公共配套設施，保障安置房業主正常便利生活。建立專門的物業管理指導小組，開設便民服務窗口，為業主提供便民化的服務。逐步改革城鄉二元制戶籍制度，建立統一城鄉戶口登記制度，不讓戶籍制度成為農民取得合法權利的障礙。完善就業制度，保障農民工與市民享有同等的就業機會和待遇。加強對農民的職業技能培訓，鼓勵安置居民就業創業。逐步構建全面覆蓋安置居民群體的醫療保險，養老保險，義務教育，社會救助，社會福利等方面內容的公共服務體系，解決安置居民的后顧之憂。

（二）業主

積極配合物業管理，熟知一定的物業管理條例，遵守條例規定的主要內容。若出現物業方面的問題時，要主動與物管處聯系，互相溝通或者與業主委員會、居委會共同商討解決方案。加強法律意識，業主可在必要的時候運用法律的手段來解決問題，并且可以積極參與一些法律宣講活動，來提高自身的法律意識。積極轉變自身的思想觀念，共同參與社區管理，盡快融入社區生活。

（三）業主委員會

及時把業主提出的問題反饋給居委會以及物業公司。業主委員會通過把各個單元的業主集中管理、統一服務，把業主明確需要的意向、服務內容、服務方式告知物業公司，積極監督、管理、服務于業主，來實現和諧的小區生活，避免出現業主與物業公司出現意見不合的矛盾。定時巡查小區，將損壞的設施等其他不良現象及時報告物業。業主委員會應強化自身職責。積極參與物業公司招標過程中去；做好宣傳工作，制定相關的章程；主動與業主進行溝通。

（四）物業

健全物業管理制度并形成社區事項等級制度。物業應以《物業管理條例》為依據，制定社區物業管理條例，具體的編制要結合小區的實際情況。成立社區管理小分隊，根據社區事項等級制度將小分隊分為不同梯隊，遇到相應的問題出動相應的小分隊，使社區內的問題在盡量短的時間內得到最專業的解決。深入居民了解群眾意見，積極開展各項居民意愿投票大會，提高居民參與社區管理的積極性；同時和業主委員會積極進行溝通，了解居民想法，更好的開展工作，處理問題。培養專門的物業人才，對于物業的管理人員及領導層，要不定時進行講課和學習深造，提高他們的管理水平和管理能力；對于物業的基層服務人員，要定期進行相關專業的繼續教育和服務培訓，提高專業技能和服務水平。設立問題投訴和咨詢小組，專人接聽來自業主的問題投訴以及對物業人員的服務反饋；制定服務反饋制度，促進物業服務人員積極性，根據接受物業服務的居民的滿意程度，對物業人員進行獎懲。

（五）居委會

積極主動配合政府工作。堅持向居民傳達黨的法律法規及其相關政策，自覺組織活動幫助黨開展工作。向居民普及科學文化知識，發展社區文明建設，幫助居民樹立維權意識及承擔自身義務的意識。向有關部門反映居民意思及有關建議，協調居民、物業、政府之間的關系。

組建物業糾紛協調小組，公平公正公開的處理糾紛問題。居民糾紛的受理要及時，解決過程要公平公正公開，從而體現平等、公正原則，進而起到教化居民的作用。及時反饋并監督物業公司及時解決問題。幫助物業執行相關條例，參與管理居民。培養居民的市民化意識。居委會積極向居民宣傳市民化的重要性及其必要性，組織活動幫助“農轉非”安置房居民適應社區生活，轉變其思想，使其與市民保持一致，從而避免類似于不愿“花錢買服務”的現象。

參考文獻

[1]何利松，周徐胤.“農轉非”居民安置小區物業管理：現狀、問題與對策——基于杭州市的調查與思考[J].中國物業管理，2010（5）：42-47.

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[7]靳龍.“城中村”失地農民的市民化研究——以合肥市小郢村為例[J].合肥：安徽大學，2006：26-31.

[8]冉娟.安置社區居民身份認同的社會學分析——以重慶市B區Z小區為例[D].重慶：西南大學，2016：33-37.

[9]歐陽力勝.新型城鎮化進程中農民工市民化研究[D].財政部財政科學砑究所，2013：86-87.

基金項目：此文章受大學生創新創業訓練計劃項目“‘農轉非居民安置小區物業管理研究——基于河南省的調查與思考”的資助，是項目的階段性成果。