淺析宏觀調控下的京津冀房產紅利

曹桂明+王雙孜+張凡星+劉顯琦+張鈺

【摘要】房地產行業作為我國國民經濟的支柱產業，在工業化和城市化快速發展的帶動下已經進入飛速發展的階段。與房地產市場飛速發展相伴隨的是房價的持續飆升以及國家對房地產市場出臺的一系列宏觀調控政策，房價的變動和國家宏觀調控的出臺均對京津冀房產紅利產生了不可磨滅影響。基于對房地產紅利各影響因素及其各主體的分析，提出宏觀調控下的房產紅利的重新分配，從而構建出更合理的房地產紅利的分配機制。

【關鍵詞】房產紅利 宏觀調控 合理分配

一、紅利主體的分析

在當前的中國房地產市場上主體主要是政府、房地產開發商、中介商、普通購房者、有多套房產的炒房者，還有房地產相關企業。

（一）政府

高額的土地利益，房地產行業發展越來越高的稅收，在一定程度上政府的財政被房地產市場綁架。

（二）房地產開發商

一般來說是一手房出售的利益，開發房產然后出售，可能有一些附帶比如車位，車庫等，出售了之后獲取利益。

（三）房地產中介

中介的方式是很直接從中獲取差價。

（四）炒房者

擁有多套房產，在價錢比較高，自己的預期內出售，來獲取與之前購房時的差額，一般情況下房價不斷上漲獲利就會很大。

（五）相關產業

主要包括建筑行業、建材行業、家電行業、裝修行業及其他一些行業。房地產行業的發展很明顯會促進這些行業發展，房產開發給予建材行業影響建筑行業影響。而裝修行業等在房屋建好之后獲得更多的工作獲取更多利益。

二、房地產市場價格變動對房地產紅利的影響

（一）房價

隨著房價的上漲，政府作為高房價造成的高房產稅收的征收者，自然會從中獲取一定的現時利益，從長遠來看，由于房奴們背負著沉重的房貸，會嚴重抑制內需，不利于經濟轉型，會使貧富差距進一步拉大，造成嚴重社會問題。

在房價持續高漲的情況下，房地產開發商、炒房者、建材企業在這場房價熱戰中獲取的紅利不斷增加，隨著房價的上漲，開發商開發住房的成本雖會有一定程度的上漲，但總體情況是成本的上漲幅度低于房價上漲的幅度，同時土地讓出價格相對而言是比較低的，所以開發商在一定程度是房產紅利的受益者。

（二）租金

房地產一部分是用來投資的，投資的一部分是用來出租以獲得租金收益的，因此租金的變動對房產紅利會有一定的影響。租金高的時候，房產對投資人帶來的紅利是增加的，同時租金又會對投資意愿有一定的正向影響，從而又推動了房產紅利的產生。

（三）土地價格

土地價格影響房地產商的開發意愿，進而影響炒房者、建材家居市場等企業和個人的紅利，影響政府的利益。土地價格的變動對房產紅利的影響不是單一的，房價上漲導致地價上漲，地價上漲同時又會造成房價上漲，它們之間的影響是互相的。

三、宏觀調控政策下房產紅利的重新分配

（一）宏觀調控對房產紅利各主體的紅利分配影響

從大的環境分析，國家宏觀的政策方向是保持房地產積極健康向上的發展趨勢。新一輪的宏觀調控將使房地產開發企業面臨優勝劣汰的局面，但對資金雄厚及品牌開發商有利。宏觀調控以鼓勵開發中小戶型為主，中高檔大戶型的購買行為將受到限制；小戶型產品市場供應量巨大，市場競爭非常激烈；高檔大戶型由于其目標客戶群具有較強的支付能力，宏觀調控對其紅利影響不太大。

在國家宏觀調控政策下，對于一些資金薄弱、根基不穩、消費者認可度低的房地產開發商所獲紅利會在一定程度下降。而對于炒房者來說，宏觀調控對紅利的影響可能會有消極的一面，宏觀調控政策一定程度上會使房價上漲幅度降低甚至會使房價有一定的下降，這就導致炒房者的投資收益可能會有一定的減少，當然對于投資需求市場較大的地方總體還是有紅利可圖的。

（二）恰時的宏觀調控政策影響紅利分配

國家宏觀調控必不可免，隨著房價的持續高漲給了國際游資以可乘之機，大量游資進入中國房地產業享受著人民幣升值以及房價升值的雙重利益，這就等于給中國經濟埋下了一個不定時炸彈，一旦人民幣停止升值并開始貶值，房價不再上升時，這些游資極有可能同時撤離，其危害程度跟房產泡沫成正比，因此要降低游資對中國經濟的沖擊而在目前人民幣升值壓力不減的情況下，一定要宏觀政策調控到位，控制住房價，減少國際游資紅利。

四、如何構建合理的房地產紅利的分配制度

通過給紅利各主體提供有用的建議，使其更好地抓住紅利商機，從而使紅利更加合理的分配到各紅利手中，也因此實現我們構建更合理的的房地產紅利分配制度的美好愿想。對各紅利主體的建議如下：

（一）對政府的建議

堅持房地產業調控，促進房價合理回歸、增加供給、打擊房地產投機行為、老“四限令”轉變為“新四限令”（限制利潤、限制囤地、限制炒房、限制閑置）、走出“土地財政”怪圈。土地資源是有限的，應當確保可持續發展，改變傳統的單一追求GDP的發展觀念，竭澤而漁式的“土地財政”已不再適合現代社會的發展理念。

（二）對消費者的建議

積極關注房產信息，轉變住房觀念，盤活二手房和租賃市場。市場交易中有句俗話：買的沒有賣的精。說的是在購買者和出售者之間，買方相對處于信息的弱勢方，出售者總是想方設法裝飾出售商品的形象以期最大限度抬高出售價格。另一方面，消費者要轉變心態，改變傳統的一套房屋住一輩子的置業觀念，解決住房問題不僅僅可以通過購買新房的途徑，二手房、租賃業也是一種可供選擇的方式。

（三）對開發商的建議

認清形勢，提升社會責任感，增加房產供給的流暢度。這次對房地產的宏觀調控，已經上升到政治高度，在持續不松懈的政治干預調控形勢下，開放商與房地產其他從業人員要清醒地認識到這次調控的政治意義，考慮問題的態度要從大局出發，而不能只是從局部市場、局部利益和小企業利益來理解目前的國家地房地產的態度，保持與目前國家輿論一致的方向才是正確的選擇。

（四）對投資的總體建議

在一個城市買房，買的就是這個城市提供給你的良好的就業機會與商業機會，便利地獲得這個城市及房子周邊教育、醫療、生活、娛樂與交通等等公共服務的機會，這才是真正買房的目的，也就是說房子除了住的功能之外的其他功能才是支撐房價的主要因素，而這些城市提供的公共服務的不斷增加的機會就是房子的投資價值。因此房子的周邊未來會有配套設施的增加，那么這樣的房子就有升值空間。

參考文獻

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[2]譚必奎.影響房地產經濟波動的因素分析及解決對策[J].時代金融，2016.

[3]丁寧.簡析影響房地產價格的因素[J].經濟研究導刊，2015.

基金項目：宏觀調控下的京津冀房產紅利研究，課題級別：A。

作者簡介：曹桂明（1996-），女，漢族，河北邢臺人，北華航天工業學院，大學本科，研究方向：產業經濟學。