不動產登記數據庫模型設計研究

莫有銘

摘 要：該文基于筆者從事不動產登記的工作經驗，以不動產登記數據庫設計為研究對象，論文通過對不動產統一登記要素及其關系的分析，提出了“不動產單元—權利—權利人—登記業務”四位一體的不動產登記數據模型設計思路，并進行了概念模型、邏輯模型、物理模式的設計和討論。相信對從事相關工作的同行能有所裨益。

關鍵詞：不動產數據庫 設計 概念模型 邏輯模型 物理模型

中圖分類號：P273 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2017）03（c）-0079-03

不動產登記信息管理基礎平臺建設涉及到全國四級、3 200多個登記機構，涉及范圍廣、行業多、機構多，面臨著各級信息化基礎差異大、發展程度不同、水平層次不齊的困難，要建成覆蓋全國、內容全面、布局合理、互聯互通的不動產登記信息管理基礎平臺，首先要有統一的標準支撐。

不動產登記數據庫標準是不動產登記信息化標準體系的核心和主軸，是不動產登記業務各環節、各級不動產登記機構之間互聯互通、與外部相關部門之間信息交換的“共同語言”。不動產登記數據庫標準的核心是建立不動產登記數據模型。科學合理的數據模型是不動產登記數據庫標準編制的關鍵。不動產登記數據模型是對不動產登記現實世界到不動產登記信息世界的抽象。分散登記體制下形成的不動產語義、代碼、格式不統一，成為建設統一不動產登記數據庫的障礙。不動產登記數據模型的建立需要根據不動產登記的新內涵和不動產登記信息化建設的新要求，以不動產登記暫行條例及其實施細則、不動產登記簿卡證冊為依據，創新性繼承各類不動產登記數據的規范和標準，對各類不動產登記數據進行梳理、整合，建立全國統一的不動產登記數據模型。該文主要研究了不動產登記數據模型的設計原則、要素分析、數據模型分析以及關聯關系分析，為不動產登記數據庫標準的研制奠定了工作基礎。

1 要素分析

不動產以不動產單元為基本單位進行登記，通過登記過程將權利人對不動產單元擁有的權利記載在登記簿上。不動產登記簿以宗地、宗海為單位編成，同一宗地、宗海范圍內的所有不動產編入同一不動產登記簿。不動產登記簿依據不動產單元進行記載，具體分為宗地、宗海基本信息、不動產權利信息和抵押權登記、地役權登記、預告登記、異議登記、查封登記信息等部分。從不動產登記簿冊編成方式和記載的事項可以梳理出不動產登記信息要素由四位一體的“不動產單元—權利—權利人—登記業務”要素組成，即不動產單元、不動產權利、不動產權利人和不動產登記業務。

1.1 不動產單元

不動產單元是核心，承載不動產的位置等自然信息。不動產單元是不動產登記的最小單位，也是不動產登記的客體。不動產單元是指權屬界線封閉、具有獨立使用價值以及唯一編碼的空間。不動產單元主要通過不動產權籍調查產生，實行全國統一編碼。不動產單元號是按一定規則賦予不動產單元的唯一和可識別的標識碼，采用七層28位層次碼結構，由宗地（宗海）代碼與定著物代碼構成。不動產單元具有明顯的空間特征，是不動產登記的客體。不動產單元作為不動產登記客體承載著不動產權利，通過不動產權利與不動產權利人關聯。

1.2 不動產權利

不動產權利主要包括集體土地所有權，房屋等建筑物、構筑物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權，地役權，抵押權以及法律規定需要登記的其他不動產權利。不動產單元與不動產權利人通過不動產權利關聯。

1.3 不動產權利人

不動產權利人是不動產權利主體，是享有不動產所有權、用益物權、擔保物權、其他法定事項和權利的作為或不作為者。不動產權利人可以是自然人、法人和社會組織。一個不動產權利人可以擁有1個或多個不動產權利，每個不動產權利與一個不動產單元關聯。不動產權利人通過不動產權利與不動產單元相關聯。一個權利人可以與多個權利關聯。不動產權利人的信息包括權利人名稱、證件號、通訊方式等。

1.4 登記業務

登記業務從不動產登記類型和登記程序進行闡述，申請人通過不同的登記類型申請進行權利登記和變更，并通過受理、審核和登簿程序進行辦理。

2 關聯關系分析

不動產統一登記，最大的特點是個“統”字。最核心工作還是將分散在各部門的各類登記事務，在已有工作成果基礎上進行融合、整合，形成更加高效統一的物權登記體系。不動產登記數據模型的研制也是緊緊圍繞“統一”的要求，根據《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行實施細則》，以及不動產登記簿冊等上位依據所確定的內容，對相關聯的不動產及其權利有機融合，對同名異質或者同質異名的登記指標和相互交叉的權利信息進行整合，實現不動產及其權利的有機協調。不動產登記“不動產單元—權利—權利人—登記業務”四位一體的基本數據模型明確了不動產登記主體（權利人）、客體（不動產單元）、權利及業務之間的相互關系。

不動產單元和權利之間采用不動產單元號進行關聯。不動產單元具有坐落、界址、面積等空間信息，以宗地、宗海為“底盤”，錨固在特定的地理空間上。不動產單元具有唯一編號，不動產單元與權利之間通過不動產單元號進行關聯、掛接。不動產單元與權利之間存在一對多關系，即一個不動產單元上，可以存在一個或多個不動產權利，不動產權利必須依托于不動產單元設計，脫離不動產單元，也就不動產權利無從談起。不動產權利和權利人之間通過不動產單元號進行關聯。權利人承載于權利之上，脫離權利，權利人也無法存在。不動產權利與不動產權利人之間存在多對多的關系。一個權利人可以擁有多個不動產權利，一個不動產權利可以有多個共有權利人。如果存在多個權利人，則通過順序號明確記載權利人順序。

不動產登記業務與不動產權利之間通過業務號進行關聯。不動產登記權利及變化全部通過業務辦理進行設定。不動產登記業務與不動產權利之間為一對一的關系。一個不動產登記業務對應一個不動產權利。不動產登記業務包括登記申請受理、收件、收費、審核、繕證、發證、歸檔等多項活動。