對我國不動產物業稅改革的簡單思考

摘 要：物業稅是以不動產為課稅對象，在不動產保有環節征收的一種稅。黨的十六屆三中全會明確提出：“實施城鎮稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關稅費”，這為改革和完善我國現行不動產稅制度，進一步建立物業稅制度指明了方向。適時開征物業稅是按照科學發展觀的要求，適應我國市場經濟的發展，根據稅制改革的總體思路，完善我國不動產稅體系的重要舉措。

關鍵詞：不動產；物業稅

一、我國不動產稅制的構成

目前，我國來源于不動產的稅種主要有房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、營業稅、城市建設維護稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅、契稅和教育費附加，共10種稅和1個教育費附加我國的城市房地產稅、房產稅和城鎮土地使用稅這三個稅種，類似于其他國家和地區的物業稅制或不動產稅制。

二、我國現行不動產稅制存在的問題

我國對不動產課稅是對房產、地產分別課稅，農村和非生產經營不征稅，內外資實行兩套稅制，以房產賬面價值和土地面積為計稅依據，用差別稅率調整級差收益，稅源比較穩定，稅負不直接轉嫁。隨著我國市場經濟體制的進一步完善，這種稅制結構的缺陷及職能作用的缺失日漸明顯，已不能適應經濟形勢發展的需要。主要表現在幾個方面：

（一）稅制過時，內外資企業稅制不統一，立法層級低

在對房產征稅方面，國內企業和個人征收房產稅，適用的是1986年9月國務院發布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》；外資企業和外國人征收城市房地產稅，一直延用1951年8月政務院發布的《城市房地產稅暫行條例》，由于稅制出臺較早，為便于稅收征管，各地相繼出臺了一些補充規定，甚至有的地方干脆比照房產稅的現行政策執行。

（二）征稅范圍過窄，缺乏宏觀調控能力

在國外，除自住、退伍軍人、65歲以上老人、殘疾人享受一定優惠政策外，其他一律征稅，只是稅率不同；在我國，對國家機關、人民團體及事業單位和個人居住用房地產免稅。征稅范圍也只限于城市、縣城、建制鎮及工礦區，將廣大農村排除在外，課稅對象也只是經營用土地、房屋，不包括居住用土地、房屋，也不包括房屋以外的建筑物及土地附著物，稅基狹窄，稅源極為有限。這既不利于國家凝聚財力，也不利于通過稅收來調節土地、房產等資源的優化配置。

（三）稅費交叉重疊，重復征收

從國際上看，盡可能減少針對不動產的稅費數量是不動產稅制改革的一個共同趨勢。這樣一是可以避免對同一財源重復課稅和收費，二便于稅費繳納者履行納稅義務，三便于稅費征管。然而，我國目前不動產的稅費數量卻與日俱增且稅費混亂。具體表現在：第一，以費代稅。第二，以費擠稅。我國涉及房地產業的各種收費項目名目繁多，且費項總數遠多于稅項總數。第三，對出租房產按租金收入征收房產稅，與營業稅重復，超出了房產稅的調節范圍，不符合“簡化稅制”的立原則。

由于我國現行不動產稅制存在上述諸多缺陷和不足，嚴重地影響到其職能作用的有效發揮，因此，改革現行不動產稅制，構建適應我國經濟發展要求的物業稅制已迫在眉睫。

三、構建我國物業稅的簡單設想

根據我國市場經濟體制改革的要求和適應全球經濟一體化的需要，統一稅政，簡化稅制，擴大稅基，公平稅負，促進企業平等競爭，進一步強化不動產稅組織收入和調節經濟的功能，是不動產稅制改革的指導思想。建議我國物業稅立法在借鑒國際經驗的基礎上，應遵循普遍原則、穩定原則、量能負擔原則、征稅便利原則、調控原則等基礎上實現物業稅的立法目的，保證改革的成功進行。

（一）以土地和房屋的產權所有人為納稅義務人

納稅人是指稅法規定的直接負有納稅義務的自然人、法人和非法人組織。

從立法技術上看，在課稅對象的描述上有兩種方法：其一是概括法，即把性質相近的征稅產品或者經營項目概括在一起為一個稅目。其二是列舉法，即按照每一種征稅產品或者經營項目一一列舉，分別設置稅目。具體包括：土地。包括各種使用目的土地；房屋。包括各種用途的建筑物。

（二）以物業的評估價值作為計稅依據

開征物業稅后，應以不動產的市場價值為稅基。以房地產的市場價值作為不動產稅的計稅依據，應該說是比較科學的，也是各國普遍采用的不動產稅計稅方法。以市場價值為稅基有三個優點：一是稅基具有彈性。二是對社區的公共投入可以得到相應回報。三是市場價值能夠較好反映納稅人的納稅能力，有利于實現稅收公平原則。

（三）稅率的確定

我國地區經濟發展差異較大，改革后的不動產稅率在設計上，應借鑒國際經驗，在保證中央宏觀調控的前提下，賦予地方一定幅度的自主權。在考慮收入需要和納稅人承受能力的基礎上，國家應在全國范圍內按不動產地理位置和不動產用途，設立彈性的差別比例，各地可按照當地社會經濟發展水平、納稅人支付能力及地方政府年度預算等情況，在法律許可的彈性區間內選擇各自適用的稅率。

四、結語

隨著市場經濟體制的進一步完善和對外經濟交往程度的提高，我國現行不動產稅制結構的缺陷逐漸顯現，已不適應經濟形勢發展的需要。開征物業稅是我國不動產稅制改革的重要內容，是解決現行不動產稅制諸多弊端的必然選擇。物業稅是以納稅人擁有所有權或使用權的不動產為課稅對象，在不動產的保有環節，以不動產的評估價值為計稅依據，按一定的比率計算征收。借鑒國際經驗，立足本國國情，在開展廣泛研究的同時，可以進行先期試點，取得成功經驗后，在全國逐步推廣。

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作者簡介

李靜（1990-），女，漢族，貴州黔西人，研究生在讀，貴州民族大學法學院，研究方向：民族地區經濟法治。

（作者單位：貴州民族大學法學院）