“一屋二賣”中不動產物權變動規則的比較與適用

唐婷

（730000 甘肅政法學院 甘肅 蘭州）

盧某因嫌住房離工作單位遠，遂決定將其賣掉，經房產中介吳某介紹，盧某與林某簽訂了房屋買賣合同后，約定房屋總價130萬，林某當即支付首付款60萬，林某入住后一直未辦理房屋產權過戶登記。之后盧某得知該房價格已然上漲，遂要求增加房屋價款，但未得到林某的同意。盧某氣憤之下，與不知情的丁某簽訂了房屋買賣合同，丁某一次性支付全部房款150萬，并立即辦理了過戶手續，之后丁某要求林某搬走。為維護自己的權益，林某向法院提起訴訟，請求依法解除盧某與丁某之間的房屋買賣合同。

一、不動產物權變動規則比較

（一）法國法不動產物權變動的債權形式對抗主義

縱觀大陸法系國家的法典代表作，《法國民法典》無異是為這幅大陸法系法典化的巨幅油畫，上了濃墨重彩的一筆。無論是其內在的實用邏輯體系還是平民化的編撰技術與用詞考量，都對現存的法典產生了或多或少的影響。正是基于其在法典化進程中不可小覷的作用，對于它的深入學習與研究，在當今中國迫切渴望民法典誕生這一時期，則顯得尤為重要。

（二）德國法不動產物權變動物權形式成立主義

如果將《法國民法典》比喻做巨幅油畫上華麗的背景色，則《德國民法典》以其內在嚴謹的法典結構與法典編撰技術不得不堪稱其為點睛之筆。《德國民法典》開創了其特有的物權行為理論將物權變動形式成立主義貫穿于整部法典之中，該理論特有的物權行為區分原則、物權行為抽象原則、物權變動形式主義原則。①有利于揭開《法國民法典》之中因債權行為而發生物權變動的面紗，還原物權變動的真實原因行為。有利于明晰不同的法律關系，從而完善現有的法律制度。

（三）我國不動產物權變動債權形式主義

我國自古以來崇尚人治，法治的思潮最遠追溯于春秋戰國以管仲、韓非代表的法家，雖然建立了完整的法治理論和樸素唯物主義的哲學理論，但在5000多年的君王集權統治的歷史傳統中，法治之光尤如凌晨5點多鐘的啟明星，雖光芒耀眼卻實難普照大地，何來能讓法治之光惠澤萬民。縱觀新中國成立之前的歷史，沒有形成完備的法律體系制度。改革開放以來，我國民法立法廣泛借鑒外國法律和理論，兼收并蓄，結合我國經驗，使我國民法有了諸多“中國元素”的民事法律制度。由于我國是外發型法制國家的典型，許多法律制度都是在對比各國現有法律制度中進行著批判繼承，由此也產生了我國法律體系上的支離破碎和法律邏輯上的矛盾混亂，為了完結這種無法自治的局面，也為了適應我國經濟、政治、文化穩定高速發展的現狀，中國急需制定出一部擁有嚴謹法律邏輯和完備法律體系的《民法典》。②在我國進行這一項法典編撰的浩大工程之初，如何在我國物權法的立法中作出更符合我國當今社會經濟發展水平與交易習慣的選擇就顯得尤為重要。

二、對比法國、德國和中國不動產物權變動規則對本案適用

（一）依據法國債權形式對抗主義

鑒于以上詳述，《法國民法典》主采債權形式對抗主義。對于本案，盧某先后分別與林某、丁某訂立了房屋買賣合同，三方當事人都對房屋買賣產生了交易合意。法國依據債權形式主義，對盧某與林某、盧某與丁某的這兩份房屋買賣合同都給予生效的保護。且基于債權形式主義從根本上模糊了物權意思導致物權變動的根本規律，信奉符合大眾交易習慣的債權意思促使物權變動規則。換句話說，這兩個房屋買賣合同都可以導致盧某的房屋發生移轉。但是在實際生活當中，因為“一物一權”原則，一個房屋上只有一個物權，而林某與丁某訂立合同的根本目的便是實現盧某房屋的特定物權，不由分說這樣的交易必然會導致一方的權益受損。這也是傳統法國民法長期忽視交易安全所衍生的問題表象。所以丁某的房屋登記行為作為轉移房屋這一物權行為的公示，可以對抗林某基于房屋買賣合同的房屋移轉物權請求。

（二）依據德國物權形式成立主義

本案中，并存著盧某與林某、盧某與丁某的兩份生效房屋買賣合同，這兩份合同唯一的區別在于盧某與丁某的房屋買賣合同完成了對房屋物權變動的公示。根據德國物權行為理論中的物權區分原則、物權抽象原則。可以看出盧某與林某的房屋交易行為中只存在訂立房屋買賣合同這一債權行為，再根據物權行為理論的物權形式原則，物權變動必然帶有公示行為，所以盧某與丁某的房屋交易行為中既有訂立房屋買賣合同的債權行為，又有移轉房屋所有權登記的物權行為。且由于德國采用的是形式成立主義，即不動產物權變動的模式是“合意+登記=生效”。因此，在本案的兩份房屋買賣合同中，只有盧某與丁某的房屋買賣合同才能發生房屋移轉的物權效力。然在德國民法中，對于盧某與林某的房屋買賣合同，只是房屋買賣合同的生效，這一債權行為不可能導致物權變動。對于林某在“一屋二賣”案中，所受到的損失可以依據已經生效的房屋買賣合同，請求盧某承擔合同違約責任，而后進行相應的賠償。

（三）依據我國債權形式主義

我國，在物權變動規則上采用的是趨于物權形式主義的債權形式主義。本案中的兩份房屋買賣合同，只有盧某與丁某訂立的房屋買賣合同，在合同生效后進行了房屋物權變動的登記，即完成了物權變動的公示行為，具有了物權變動的權利外觀。根據物權區分原則，盧某與丁某對于房屋移轉的登記行為直接導致房屋的所有權由盧某轉移到丁某名下，丁某變成該房屋的所有人，這是我國物權變動規則中趨于物權形式主義的特征所決定的。由于我國長期采用債權形式主義，易于給大眾造成債權行為導致物權變動的邏輯混亂。因此，對于林某期待房屋移轉的利益與林某現實因該房屋買賣合同所遭受的財產損害，盧某應承擔違約責任，且林某可以基于已經成立并生效的房屋買賣合同進行求償。

注釋：

①傅華麗.德國物權法評析.當代生活·法律之窗，2007-3-3（上）.

②王俊峰.物權變動模式比較研究.大連.大連海事大學.2014.

參考文獻：

[1]陳光華.法國民法物權變動制度解析[J].中南林學院學報，2003-6-23（3）.

[2]趙紅光.大陸法系物權移轉制度的歷史與演變[J].河北法學，2006-10-24（10）.

[3]李娟.物權變動規則的比較研究[D].安徽.安徽大學，2012.

[4]傅華麗.德國物權法評析[J].當代生活·法律之窗，2007-3-3（上）.