房產(chǎn)測(cè)繪中面積差異和糾紛的研究

（柳州市柳江區(qū)房地產(chǎn)管理所 545100）

摘要：房產(chǎn)面積問題一直是房屋進(jìn)行買賣時(shí)受到重視的問題，也是房產(chǎn)測(cè)繪的重點(diǎn)工作。本文立足于房產(chǎn)測(cè)繪中面積差異和糾紛實(shí)際，分析當(dāng)前存在的房產(chǎn)測(cè)繪中面積差異和糾紛問題，并提出針對(duì)性的策略，以期為我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪中面積差異和糾紛的解決提供支持和借鑒。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪；面積差異；糾紛解決

前言：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，越來越多的人購(gòu)買房產(chǎn)，人們對(duì)房屋的面積也越來越重視，關(guān)于房產(chǎn)面積的糾紛也越來越多。在購(gòu)房的過程中人們會(huì)遇到各種各樣的面積數(shù)字；如使用面積，建筑面積，預(yù)測(cè)面積，產(chǎn)權(quán)面積等等的面積名詞和各自的面積大小使購(gòu)買者眼花繚亂，不知該按照哪一個(gè)面積來進(jìn)行房屋面積確定。所以，由此引發(fā)的糾紛也逐漸增多。

1.各種面積的概念

1.1房屋的使用面積

房屋的使用面積是指房屋使用者能夠使用的所有空間的凈面積，按照房屋墻壁內(nèi)側(cè)的水平投影開始計(jì)算，與墻體厚度無關(guān)[1]。

1.2房屋的建筑面積

房屋的建筑面積是指由建筑物墻體外圍的水平投影為基準(zhǔn)進(jìn)行的面積計(jì)算，包括陽臺(tái)，地下室，挑廊以及室外樓梯等且具有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高應(yīng)在2.2m以上（包含2.2m）的永久性建筑物。成套房屋的建筑面積由房屋的使用面積以及房屋均攤的共有面積組成，套內(nèi)建筑面積=成套房屋內(nèi)使用面積+成套房屋內(nèi)墻體面積+成套房屋內(nèi)陽臺(tái)面積[2]。

1.3預(yù)測(cè)面積

房屋的預(yù)測(cè)面積是由開發(fā)商根據(jù)國(guó)家規(guī)定以及建筑物進(jìn)行施工的過程中使用的圖紙進(jìn)行對(duì)房屋面積的預(yù)測(cè)，該面積使用來方便開發(fā)商進(jìn)行建筑物銷售使用，使購(gòu)買者及開發(fā)商對(duì)房屋的面積有一個(gè)充分的預(yù)計(jì)和了解。預(yù)測(cè)面積是開發(fā)商合法進(jìn)行銷售的依據(jù)，能夠作為數(shù)據(jù)進(jìn)行廣告活動(dòng)或網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。

1.4實(shí)測(cè)面積

實(shí)測(cè)面積是指在房屋驗(yàn)收合格之后由開發(fā)商委托具有房屋面積測(cè)繪資質(zhì)的有關(guān)部門進(jìn)行的對(duì)房屋面積的測(cè)量結(jié)果。該面積結(jié)果應(yīng)依據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范根據(jù)房屋建設(shè)圖紙，變更圖紙，預(yù)測(cè)面積以及房屋實(shí)際面積大小對(duì)房屋給出確切的面積數(shù)據(jù)，以此數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)證明的發(fā)放，房款的結(jié)算以及物業(yè)對(duì)物業(yè)費(fèi)的收取工作。

1.5產(chǎn)權(quán)面積

產(chǎn)權(quán)面積是指房屋所有人對(duì)該建筑物能夠使用的面積。應(yīng)由當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門進(jìn)行確定并記錄[3]。

2.各個(gè)面積產(chǎn)生差異的原因和相互的關(guān)系

房屋購(gòu)買者在進(jìn)行購(gòu)買的過程中開發(fā)商提供的這幾個(gè)面積數(shù)據(jù)使購(gòu)買者不能清楚的明白自身購(gòu)買的房產(chǎn)實(shí)際面積為多大，所以總覺得房產(chǎn)與購(gòu)買時(shí)所說的面積大小不符，造成購(gòu)買者和開發(fā)商之間的誤會(huì)。

2.1房屋的使用面積與建筑面積

在進(jìn)行房屋購(gòu)買的過程中，人們很容易將建筑面積與實(shí)際使用面積混淆，導(dǎo)致購(gòu)買者在得到房屋之后覺得房屋并沒有購(gòu)買的時(shí)候說的那么大，導(dǎo)致房產(chǎn)面積的糾紛，由于使用面積使能夠直觀觀察的。而建筑面積所包含的墻體厚度，其他均攤面積使無法實(shí)際觀察的。房屋建筑面積包含房屋使用面積，所以購(gòu)買者會(huì)覺得自己被開發(fā)商誆騙，購(gòu)買了與實(shí)際面積不符的房產(chǎn)，從而造成面積上的糾紛。

2.2預(yù)測(cè)面積與實(shí)際面積

預(yù)測(cè)面積是在購(gòu)房人在進(jìn)行購(gòu)房合同的簽訂時(shí)開發(fā)商提供給購(gòu)房者的面積數(shù)據(jù)。在實(shí)際交房時(shí)開發(fā)商會(huì)提供給購(gòu)房者一個(gè)實(shí)際面積，而房款是根據(jù)實(shí)際面積進(jìn)行計(jì)算的，而由于預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)與實(shí)際面積有所差異，所以有部分購(gòu)房者認(rèn)為開發(fā)商是在欺騙消費(fèi)者，誤認(rèn)為是開發(fā)商有意將面積虛報(bào)，導(dǎo)致房產(chǎn)面積糾紛。而造成二者差異的原因有很多[4]

（1） 預(yù)測(cè)面積是根據(jù)圖紙及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)算的，采取計(jì)算的方式進(jìn)行建筑面積的統(tǒng)計(jì)，所以不是建筑之后的實(shí)際面積。

（2） 實(shí)際面積是在預(yù)測(cè)面積的基礎(chǔ)上對(duì)建筑物進(jìn)行實(shí)地測(cè)量之后得出的房屋實(shí)際面積，圖紙?jiān)趯?shí)際面積的測(cè)量工作中只起到輔助作用。

（3） 房屋在進(jìn)行建造的過程中會(huì)由于種種原因使得實(shí)際面積與建筑最初的時(shí)候所估計(jì)的面積不同，導(dǎo)致二者出現(xiàn)較大差異。

（4） 設(shè)計(jì)圖的標(biāo)注不明確。在進(jìn)行預(yù)測(cè)面積的計(jì)算的時(shí)候能夠依據(jù)的只有設(shè)計(jì)圖，如果設(shè)計(jì)圖在施工過程中進(jìn)行過修改或建筑施工時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)圖的標(biāo)注的理解和最初出現(xiàn)差異就會(huì)造成建筑之后的實(shí)際面積與預(yù)測(cè)面積的差異。

（5） 由于開發(fā)公司內(nèi)部溝通不足，在進(jìn)行設(shè)計(jì)圖更改時(shí)沒有考慮到預(yù)測(cè)面積的問題，導(dǎo)致設(shè)計(jì)圖與最初不符，使二者出現(xiàn)差異。

（6） 建筑施工團(tuán)隊(duì)在進(jìn)行施工時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)圖的標(biāo)注數(shù)據(jù)的施工中有所誤差，導(dǎo)致施工之后的實(shí)際面積與預(yù)測(cè)面積有誤差。

（7） 由于實(shí)際面積的測(cè)量計(jì)算部門和預(yù)計(jì)面積的測(cè)量計(jì)算部門之間的計(jì)算方試有差異，導(dǎo)致雙方計(jì)算的面積也有差異。

2.3實(shí)測(cè)面積與產(chǎn)權(quán)面積

產(chǎn)權(quán)面積是由規(guī)劃部門審批的面積，實(shí)測(cè)面積是由實(shí)際測(cè)量得出的面積，在進(jìn)行購(gòu)買的時(shí)候?qū)嶋H面積與產(chǎn)權(quán)面積出現(xiàn)差異的部分是出現(xiàn)爭(zhēng)議的主要部分。例如在進(jìn)行房產(chǎn)購(gòu)買的過程中，購(gòu)買了100m2的房產(chǎn)，而產(chǎn)權(quán)面積只有80m2這就導(dǎo)致了多余出來的部分不屬于房屋購(gòu)買人的產(chǎn)權(quán)范圍，從而造成了開發(fā)商與購(gòu)買者之間的糾紛和誤會(huì)。

3.解決糾紛的辦法

根據(jù)以上的問題，解決糾紛的辦法有很多，比如建筑施工時(shí)對(duì)建筑的面積嚴(yán)格按照?qǐng)D紙來進(jìn)行施工，以防止預(yù)測(cè)面積與實(shí)際面積的不符。在進(jìn)行買賣活動(dòng)的過程中對(duì)實(shí)際面積與建筑面積之間的差異進(jìn)行詳細(xì)的說明，以免購(gòu)買者因?yàn)椴幻靼锥卟町惗a(chǎn)生糾紛。在進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)等級(jí)的時(shí)候減小誤差，對(duì)購(gòu)買者的房屋產(chǎn)權(quán)與房屋實(shí)際面積的所有權(quán)負(fù)責(zé)任。

結(jié)論：在目前的房產(chǎn)市場(chǎng)中還存在著多種由于建筑面積而產(chǎn)生的糾紛問題，解決這些問題和杜絕這些問題還需要開發(fā)商和購(gòu)買者的共同努力。

參考文獻(xiàn)：

[1]何淮嵐. 房地產(chǎn)測(cè)繪中房屋預(yù)測(cè)面積與實(shí)際面積對(duì)比分析[J]. 四川水泥，2015，（01）：187.

[2]胡英俊，胡軍. 房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)對(duì)比[J]. 河南科技，2014，（15）：140-141.

[3]肖淑紅. 關(guān)于房產(chǎn)測(cè)繪中面積差異和糾紛的分析[J]. 測(cè)繪與空間地理信息，2012，（02）：199-201.

[4]朱茂元. 公正站的商品房測(cè)繪結(jié)論有效嗎[A]. 中華全國(guó)律師協(xié)會(huì).中國(guó)律師2000年大會(huì)論文精選（上卷）[C].中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)：，2000：7.

作者簡(jiǎn)介：韋江波（1963-）男，壯族，柳州市柳江區(qū)拉堡鎮(zhèn)，專業(yè)：房地產(chǎn)測(cè)繪 職稱系列：工程 資格名稱：助理工程師。