房屋承租人優先購買權的立法完善

田飛宇

（山西財經大學）

摘要：房屋承租人優先購買權為世界各國立法普遍確認，該權利在立法上的確立有利于最大程度發揮租賃房屋的社會經濟效益，符合法律公平、效率、秩序等價值原則。現行法律關于房屋承租人優先購買權的規定存在多方面的不足：法律規定籠統，主體、客體、及相關責任、義務的內容缺陷等，給相關糾紛的解決造成困擾，同時也違背了該權利確立的初衷，應明確界定主客體、相關責任的承擔義務履行中的履行條件，完善法律救濟的相關規定。

關鍵詞：房屋承租人；優先購買權；立法完善

一、房屋承租人優先購買權的內涵

房屋承租人優先購買權是指特定民事主體依法律規定，于所有人或者義務人出賣房屋時，享有依同等條件優先購買的權利。房屋承租人優先購買權是由我國法律明確規定的一項權利，是涉及出租人、承租人及第三人的一種民事法律關系。在租賃期限內，出租人任意出賣房屋會給承租人的生活造成極大程度影響。因此，為了避免物權轉讓中出租人任意處分房屋給承租人帶來侵害，同時出于穩定社會經濟之目的，法律賦予承租人以優先購買的權利。

承租人行使優先購買權應滿足以下要件：1.雙方租賃法律關系有效合法；2.出租人確有出賣租賃物的意思表示；3.承租人應以同等條件行使優先購買權；4.承租人需在合理期限內做出是否購買的意思表示，出租人則需在出賣房屋前合理期限（三個月）內通知承租人。

二、房屋承租人優先購買權立法中存在的問題？？？？？

（一）關于優先購買權的主體問題

1.關于不定期租賃中承租人的優先購買權問題

不定期租賃的承租人都對租賃房屋的使用期限有一定不確定性，如果該承租人是短期租賃，解除租賃合同后，出租人仍需花費一定勞力時間重新出租，給出租人造成一定的出租風險。然而依現行法律規定只要是房屋承租人即享有優先購買權，顯然對定期租賃人及出租人不公平。

2.關于部分承租人的優先購買權問題

房屋出租人在整體轉讓房屋時，部分承租人是否享有優先購買權法律并未作出規定。而實踐中農村及城中村的出租房屋大多是部分租賃性質，明確部分承租人的優先購買權確有必要。

3.關于轉租時房屋承租人優先購買權的歸屬問題

租賃關系中，當承租人將租賃房屋轉租給第三人，就出現了次承租人，此時，房屋承租人優先購買權屬于承租人還是次承租人，法律并未作出明確規定，給相關糾紛的解決造成不便。

（二）關于承租人優先購買權的客體問題

房屋用益形態眾多，包括住宅用房，商業用房等。實踐中承租人租賃住宅，其經濟狀況普遍不樂觀，通常不會現購置住宅，或者其購置房產也會考慮其他因素，因此實踐中更多的法律爭議是商業用房優先購買權爭議。商業用房能否列為房屋承租人優先購買權的客體，我國法律并未作出規定。在立法例上，《德國民法典》中明確規定優先購買權客體為住宅用房，？并未將商業用房列入其中。筆者認為法律為了維護社會安定，使承租人“居者有其屋”，限制了住宅用房的出租人的正當處分權，但并不意味著商業用房也應受到限制，相反，經濟的多樣化發展使商業及房產的流動普遍起來，過度限制商業用房出租人的處分權和正當交易，不利于經濟的健康發展。

三、對立法完善的幾點設想

（一）細化優先購買權的相關法律規定

關于自由交易原則與優先購買權的競合，只有在法律上明確規定，在實踐交易上有章可循，在糾紛顯現時有相應的法律規范，才能實現社會秩序的和諧。鄭玉波先生曾指出：“優先購買權是一種優先權，是自由平等原則之例外，即優先購買權例外于契約自由原則、債權人平等原則等，有礙于交易靈活及交易安全，在適用、解釋上均應從嚴，不應從寬。”因此，在立法中應明確房屋承租人優先購買權的基本原則，將該權利的法律系統化、專項化、制度化。在法律規定中明確界定房屋承租人優先購買權的相關主體、客體，細化相關權利內容，平衡雙方利益，從過度保護房屋承租人單方利益過渡到平衡保護交易方各自的利益。只有立法從嚴，從寬，執法才能有條不紊，有理有據，糾紛才能真正得以解決。？

（二）限制房屋承租人優先購買權主體

關于部分承租人的優先購買權，筆者認為出于民法公平原則考慮，同時參考《最高人民法院對江蘇省高級人民法院關于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先購買權的復函》可從以下兩方面進行考量：第一，從該出租房屋的使用功能上看，如果出租人出賣的房屋自成一體，沒有獨立分開的可能性，部分承租人顯然需對出租人出賣的房屋整體享有優先購買權。如果出租的房屋互為各體，相互獨立，則承租人可對其承租的部分房屋享有優先購買權。第二，參考從承租人承租部分占出租房屋整體的比例，如果承租人承租了出租人房屋的一半以上，出于使房屋價值利用最優、最大化的考慮，承租人可對出租人所出賣的房屋整體享有優先購買權，反之不能對所有房屋享有優先購買權。

（三）賦予出租人抗辯權，平衡雙方責任？？

現行法律關于房屋承租人優先購買權中承租人與出租人義務分配極不平衡，承租人過少的義務限制必然導致其權利的濫用，因此對承租人課以義務，平衡雙方責任確有必要。首先，如果承租人主張與出租人成立買賣合同，應當交付一定數額的定金或者提供保證，以證明其確有履行能力。其次，賦予出租人抗辯權，如果出租人有證據證明承租人資金狀況有問題，可能履行不能或者承租人惡意損壞房屋，使房屋價值受到影響，出租人可以對承租人優先購買權提出抗辯事由，承租人不能主張優先購買權或者提出損害賠償請求。