買賣房屋，躲過你所不知的陷阱

九兒++超偉

一個春意盎然的午后，老王抱著孩子在小區院里曬太陽。眼看著三五成群的隊伍一撥接一撥，這是房產中介和他們的客戶。自打過了春節，老王經常在小區門口、電梯里見到他們的身影，但像今天如集會一般，竟突然來了好幾十人還是新景兒。“哥，您看房子嗎？”老王一看，說話的是一位閑等業主無聊、臨時招攬客戶的中介，“咱們小區新出的一套，正規一室一廳。業主那邊已經簽了，著急用錢，450萬首付才需要150萬，就當做個小投資唄。”老王心里發笑：“說得好像150萬跟掏150塊似的。”但等他第二天在網上搜索這套剛剛上架、連照片都沒有的50平一居時，發現已經下架了。

據悉，2017年春節過后，北京樓市回暖，二手房交易甚至一度出現房價與交易量齊飛的現象。對此北京3月17日出臺了“認房又認貸”的限購政策，進一步提高二套房貸款首付款比例，最長貸款年限不超過25年，企業購買的商品住房再次上市交易需滿3年及以上。房產新政被稱為北京歷史上“最嚴限購”。然而就在3月17日同一天，北京全市共完成二手住宅網簽1497套，較前一日增加近40%，創2016年9月30日以來單日網簽量的新高。

糾結：先買房還是先賣房

又一個所謂的史上 “最嚴限購令”，給樓市剛躥起的火苗降了溫。新的限購令最過嚴厲之處無非是“認房又認貸”，即購房人即使名下無房，但有房貸記錄，購房也算作第二套房處理，購第二套房首付不得低于60%。要說60%以上的首付，傷得最深的恐怕是炒房投機者，而對新婚或家有二娃需要改善住房的家庭來說，60%并沒有顯得那么夸張，畢竟改善住房的家庭本身就有房，不過是想換一個面積更大些抑或年頭更新些的房子。那么第一個的問題就來了——改善性購房，究竟是先賣自己的房子，還是先買別人的房子呢？

關于這兩種選擇，許多人都有慘痛的經歷可以訴說。例如筆者一位朋友的父母，先賣了自己的兩處房產，準備合二為一換一所大房子住，但因為賣的兩處房產交易周期過長，他們買的房子遲遲沒有過戶，結果房價大漲遠遠超過了違約金的數額，最后業主甘愿交違約金，房子不賣了。我的另一位心有不平的朋友，在自己心儀的房子的購房合同上簽了名后，他打算賣掉的房子卻遲遲無人問津，眼看時間要過了合同的交易期限，他不得不將房子以低于同小區成交均價很多的方式出售。他那些天見到我，常掛在嘴邊的一句話是：“一輛30萬的車說沒就沒啦！”

那么房子到底是該先買還是先賣呢？李總在北京某家房地產公司供職，有著近20年的工作經驗。對于購房者提出的這個問題，李總提出了解決辦法：先買房還是先賣房，購房者不能盲目決定，需要客觀地分析當前房屋交易市場形勢。李總介紹，大致可以分為三種情況。

首先，“房市”處于活躍期，也就是房屋交易量大，交易價格處于猛漲態勢。在這種情況下，購房者應該先買房再賣房。因為處于“房市”活躍期時，房屋價格每日波動較大，購房者若不及時買下心儀的房屋，很有可能會錯過買房最佳時期。李總就曾遇到過，買賣雙方在談攏價格的情況下，賣房隔天簽合同時，臨時漲價一二十萬的情況。

其次，“房市”處于平穩期。這個時機的房屋成交量相對穩定，房屋價格波動不明顯，因此對于買賣雙方來說，所承擔的風險都相對較小，買房者在挑選到心儀的房屋后，最好不要猶豫，盡快著手購買或者遇到合適買家就及時出售。

買一所心儀的房子，太難了

最后，“房市”處于下降期，買賣雙方對于市場來說都處于觀望狀態，此時可以先賣掉手頭的房屋，再進行購買。當賣掉房屋后，最好在一個月內確定好要買房屋的價格，謹防挑房時間拉扯過長，錯過低價買入的最好時機。

李總的建議清楚明白。但事實上，買賣房子是一件很復雜的事情，你也很難用一種理論放之其間皆準。例如說在北京，樓市處于下降期的情況幾乎沒有，頂多經歷一段冰凍期。更多的時候，房價總是以各種正角度，不停地上漲。簽了賣房合同的，手里攥著大把現鈔生怕貶值，趕緊找房子買;簽了買房合同的，則怕自己的房子賣不掉或者原業主違約。

事實上在置換房屋的過程中，把風險降到最低的理想狀態，是買房合同與賣房合同在同一天簽完。但因為房屋買賣是一個雙向選擇的過程，所以同一天簽兩份合同幾乎不可能，只能說簽這兩份合同的時間點，距離越近風險越小。

然后我們可以進一步找到問題的核心——你有多喜歡你要買的房子，特別房子是你自己用來住而不是僅僅作為投資。位置、面積、戶型、朝向、價格、裝修、車位、樓齡、小區環境、房子有沒有擔保和抵押、原業主的人品怎樣、原業主的戶口情況、同戶型一年交易過幾套，甚至樓上樓下住的什么人等，你都要考慮清楚。如果你已經賣了房子，你不能因為買房子一時著急忽略以上問題，因為那樣你很可能買了一套升值潛力低，極不好住并且將來不好出手的房子。另一方面，如果你還沒有賣掉自己的房子，那你所要考慮的不僅有以上問題，還得考慮你有多心儀你要買的房子，因為一旦決定購買，簽了合同，你就很有可能為了湊首付，要低于小區平均交易價賣掉現有的房子，這值不值得？你得想清楚，而且得快點想。因為當你對一套房子心動的時候，互聯網上不知已有多少人對它心動、躍躍欲試了，好房子永遠是不等人的。

買房，先明確自身需求

俗話說：羊毛出在羊身上。買房過程中，購房者不僅需要支付房子本身恐怖的價格，還要為契稅、公共維修基金、印花稅、房本工本費等等各種稅費買單。因此，買房人在購房過程中，相對于賣房者來說，所承受的壓力和承擔的風險更大一些。那么買房人在買房過程中究竟該如何繞開陷阱、規避風險呢？

“我遇到很多購房者，選房時恨不得每根神經都緊繃起來，有時看了十幾套房，都拿不定主意買哪套。”某知名房產中介公司店長小孫說。其實過多的挑選房屋并不能給買家帶來更多實惠，相反會錯過好的時機。2016年，小孫帶著一名女購房者看房子，第一次帶她看了3套房子，“因為她并沒有提出對房屋的具體要求，因此我們帶她看的房子都是我們主推的戶型。”小孫說。誰知這只是開始，在接下來的一個月里，小孫又多次帶女買家及其家人挑選各種戶型：“其實，那個月是北京房價的低谷，盡管我一再追問，可女買家始終沒有明確購房的目標。”又過了一段時間，北京房價再一次上漲，而此時的女買家手頭上的錢已經不夠那個地段房屋的首付了。

購房者只要把握自身需求，便可以較為輕松地挑選自己心儀的房屋。小孫總結道：首先，核算自己手頭資金。很多買家總抱著物超所值的幻想，等著便宜房子的出現，但往往都會錯過最佳時機。“只要手頭的錢能夠支付心儀房子的首付，就不要猶豫。”小孫提醒道，其次，要考慮自己購買房屋的用途，“有人買房是給老人買，所以需要挑選樓層低，采光好的;有人買房是給孩子上學準備，因此就挑選學區房;還有的是要改善居住環境，因此會挑房子的物業好、環境優雅的等等。”這些都是買家的自身需求，只要有明確的目標，就更容易挑選房屋。最后一點，小孫說：“很多買家會忽視自己的征信情況，這對于買房者也是很重要的。”他就曾遇到過，因為買家信用卡在過去的兩年內，逾期超過了7次，使得公積金貸款不能貸出滿額，買房不得不中途停止，不僅賠了一部分違約款項，還錯過了心儀的房子。小孫介紹說，只要把上面三種條件考慮清楚，目標明確了，挑房數量不需要太多，一般控制在5套以內;選房時間也不用花太長時間，一般在一個月以內比較合適。看房時間上盡量多次、不同時間段看房，而其中一定要有一次早晨看房，早晨是一天中陽光最弱的時候。

看房，要有懷疑精神

在看房、挑房這方面，小孫說得在情在理，好房不等人，要買得抓緊。但筆者還要提個醒：小孫是房產中介經紀人，也是本篇文章的被訪人，他提出的建議是為了幫我把文章寫好，但其他房產中介經紀人，在帶您看房時說的話語，您可要三思而后行。畢竟他們的最終目的不是讓您躲避陷阱、買到心儀的房子，而是讓您盡快把買房合同簽了，他們好拿中介費！我的許多朋友都在這上吃過虧。例如老馬在與中介看一套二層的商品房時提出，總感覺二層的房子不夠安全，擔心晚上會有小偷從窗戶爬進來。兩位中介立刻回答老馬：“這您完全不用擔心，小區有24小時安保和監控，非常安全。”

“但我回家后發現車被劃了，我那車就停在看房的二層樓樓底下，我找到小區物業打算看一下監控錄像，物業說我們沒有監控。你說這些中介是不是張口就來！”老馬現在說起來心里的火都沒消。

類似的案例不勝枚舉，例如筆者曾經在看房時與中介咨詢小區停車的問題，中介的回答是小區的停車很方便，包年只要1500元。但筆者留了個心眼，專門去問了一下物業。回答是，沒錯，包年1500元，而小區住戶多，停車需求大，但小區的停車位有限，每年停車位都要搖號配發。搖不中只能停在小區外的街邊上，街邊每月的停車費是600元！

明眼人都看得出來，這些房產中介經紀人都受過專業的培訓。他們常常將房子的優點夸得讓人心花怒放，缺點則輕描淡寫，讓人覺得不足為慮。所以您看房子必須抱有偉大哲人的懷疑精神，而且您還得有買賣房屋的專業知識。因為您得明白，這些房產經紀人所受的專業培訓，顯然以營銷培訓為主，至于買賣房屋的專業知識，恐怕是死記硬背的多，要說經驗的豐富，肯定是因人而異的。

我可以隨便舉一個例子，我的發小老高，曾經以公積金貸款的方式買了一套二手房。合同都簽好了，首付款也交了，可走到申請公積金貸款這一步時，老高和中介才發現，他繳的公積金是市管的，他愛人繳的公積金是國管的，兩口子不能一起申請公積金貸款，只能一方申請，申請貸款的總額因此從120萬銳減到70多萬。要知道公積金貸款的利息是最低的，老高不想放棄，就想采用組合貸的形式。但原業主不樂意了，組合貸的交易周期保守地說要延長兩個月，原業主著急用錢，延長兩個月就是違約了。

老高一下變得非常被動，最后不得不采用純商貸的方式，月供一下比原來多了1000多元。這一個月1000多元對于工薪階層來說，也不是大風能刮來的。他生氣就氣在他們不可能知道的問題，你房產中介竟然也不知道，不能在簽合同的時候提個醒。否則，若老高事先知道，就可以在簽合同時與原業主商討組合貸的可能，抑或采用純商貸的方式，讓原業主在房價上再給一些優惠。

購房合同，再厚也要看完

在房子挑好后，就該到了簽合同的步驟了。購買新房的人，一定有這樣的經歷，比兩個手掌落在一起還要厚的合同擺在面前，簽字都要花上小半天工夫，更別說把里面的內容看明白了。小孫說：“看懂里面內容其實并不難，只要掌握幾個關鍵點。”

首先，提出將售樓廣告的確切內容寫進購房合同，以此核實該廣告內容的真假;其次，查看預售項目是否與銷售樓盤名稱相符，所購房屋是否在預售范圍內;再次，下定金時，合同中應明確寫明房屋具體位置、面積、價格，簽正式買賣合同時間，定金數額和交付時間，定金返還形式。另外，合同中明確所購房屋的物理狀況：如毛坯房還是全裝修房、土地來源、房屋基本情況，包括套內、建筑、公攤面積、高度等約定。最后，要看“兩書”，這是開發商在竣工驗收合格時，通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，第一份是住宅質量保證書，第二份是住宅使用說明書。

如果你買的是一套二手房，在簽合同時更要夾著十二分小心。特別是合同里有一項：放棄資金監管的數額。資金監管，又稱為第三方監管，主要用于房地產交易，是指買家不把房款直接交付給賣家，而是讓資金處于透明的第三方監管下。形象地說，資金監管就相當于我們在網購時用的“支付寶”，一個是貨到了才付款，一個是房子過戶了房款才到賣家手里。

房產熱催生新的樓盤拔地而起

但在房產交易中，仍有一部分錢在資金監管之外的，例如買房人交的定金通常為10萬元，是直接打給賣方的。由于賣方經常需要將資金監管的首付款提前取出（通常為了償還房子的抵押貸款或者相關債務），在提取過程中，賣方需要向第三方監管機構支付一定百分比的手續費，因為房價較高，手續費也動輒數萬元，因此賣方當然希望買方放棄資金監管的數額越多越好。但作為買方的您一定要有所控制，通常來說放棄資金監管的數額，不應超過有關部門規定的50萬元，并且放棄監管的數額越低風險越小。

另外在簽二手房合同時，還要注意房子相關設備的交接。最好在簽合同時就一一交接清楚，每一樣都落在合同的文字里。空調、馬桶、家具等還要不要？不要嫌麻煩，也不要僅聽中介或者賣房人說的，以后可以在補充協議中寫明就避而不談。因為這很可能給之后扯皮埋下隱患。

事實上，買二手房需要注意的問題，比購新房子多得多。房產中介小孫說，首先，要注意賣方產權的完整性，產權證上是否有共有權人;房主與賣房人是否為同一人，必要時可以到房管部門查詢產權證的真實性，以及產權來源和產權記錄;如果房子有共有權人，則后續簽約等流程，需所有共有權人全部到場。其次，二手房的結構通常比較復雜，有些房子還經過多次改造，看房時詳細考察房屋的結構情況，了解房屋有無破壞結構的裝修，有無私搭、改建造成主體結構損壞等隱患。同樣也需要了解房屋的建成年代，房齡的大小影響貸款年限長短。再次，注意房屋采光。影響房屋采光的因素包括樓間距、朝向、樓層、面寬及進深等。實地看房時，如果不能遇到戶型好的房子，在朝向上盡量挑東不挑西，有建筑物遮擋時樓層挑中不挑高，不挑外立面凸起的房子。另外，注意房屋質量，重點檢查電、水、熱管道最密集的衛生間。底層房屋還要注意返水情況，包括馬桶返水，否則可能會造成異味和管道堵塞。最后，不要忘記察看房屋周邊環境。二手房一般位于市區地帶，建筑密度大，周邊環境已經形成多年，一般較難改變。所以要注意房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染等，以及房屋周圍環境、小區物業安保等方面的情況，以免入住后影響居住舒適度。

賣房不可忽視的問題

盡管，現在的“房市”是賣方市場，房屋價格更多地由賣房人說了算，但對于準備換房的賣房人來說，既想房價上符合自己心理價位，同時又希望及時地賣出房屋，做到這些其實并不容易。那么，賣房者究竟需要考慮哪些方面，才能不會錯過最佳賣房時機？

買家貸款周期的長短影響賣房者置換

人們常說：貪小便宜，吃大虧。在賣房子的時候，賣家特別希望自己房子的價格能夠比市場的價格高一些，這樣可以多賺一些。但，房產中介經紀人小禹說：“忽視賣房時的其他因素，只看房價，很容易承擔大風險。”其中，最需要謹慎考慮的是買家的購買周期。

買房者多數都會貸款買房，但不同的貸款種類，所需批貸的時間各不相同，這其中批貸用時最短的為商業貸款，其次是公積金貸款和商業、公積金混合貸款。“批貸時間越短，賣家越早拿到錢，自己所承擔的風險越小。”小禹說。

2012年，小禹就曾遇到這樣一位置換房屋的賣家。買賣雙方經過多次協商，買家同意了賣房者高于當時的市場價格5萬塊錢的售價，但買家提出公積金貸款，可以節省一部分貸款利息。賣家雖然知道公積金貸款的批貸時間較長，但他算了一下拿到全款的時間，正好可以完成置換交易，于是便同意了要求。但萬沒想到，買家的批貸出了一些問題，賣家并未如約拿到買家的錢。而此時，賣家面臨著置換房屋主人的催繳。最后，買家貸款出現問題，嚴重影響了賣家的置換，雖然得到了買家的一部分賠償，但賣家沒能買下最心儀的房子。“置換房屋的賣家，更要注意買家的貸款周期，因為他們面臨著買家和置換房屋賣家的雙重風險。”小禹提醒道。

買家性格會影響賣房過程是否順利進行

“賣房者不僅要看購房者提出的價格，還要看這個人的性格。”小禹說道，“遇到太猶豫的購房者，在房屋交割過程中很容易出現麻煩。”購買房屋，不是短期可以完成的，從雙方談好價格、簽訂合同，再到評估房屋、辦理房屋過戶手續，到最后拿到尾款、進行物業交割，整個購房過程短則需要三四個月，長則需要多半年。在這過程中，買賣雙方很容易因為某些小事影響彼此的印象。豁達、爽快的買家不會在意小事，但有些較真、執拗的買家就很容易與賣家產生矛盾，從而影響賣房過程。

2015年年底，小禹帶著一對老夫婦看了一套一層南北朝向的小三居，兩位老人對于房屋狀況很滿意，于是約房主協商價格。“雙方從下午6點鐘開始談價格，一直談到晚上將近12點鐘，最后老夫婦同意全款支付，但要求賣家盡快騰房。”小禹講述道，但由于各自原因，雙方沒有約定具體的騰房日子。過了一個多月的時間，賣家收到了老夫婦轉過來的全部房款，“收款那日離過春節還有一周左右的時間，老夫婦要求賣家三天內騰房。”小禹說自己也沒想到老夫婦這么著急住進來，賣家找到小禹進行抱怨，希望老人可以換位思考多容些日子。原本他們想在老房子里過完春節再離開，可迫于兩位老人咄咄逼人的態度，賣家只好倉促搬家。“最后物業交割時，買賣雙方互不搭理，弄得當時場面非常尷尬。”小禹回憶說。

切莫忽略房屋中介資質 為賣房留有隱患

“任何行業里，從業者水平有高低，公司也有好壞，房屋中介公司也一樣。”小禹感慨道。賣方大多數情況下會通過中介公司予以掛牌出售。賣方在掛牌時除明確掛牌價格外，還應明確委托方式和掛牌期限。此外，有些資質不好的中介公司，往往自行或者讓自己的中介人員先付定金把房子定下來，簽訂獨家售賣合同，以保證賣家房屋可以最先賣出，相當于把賣家拴在了自己的中介公司，間接地將賣家房屋推廣的渠道變窄了。所以，賣方不要輕易收取中介的定金。

另外，小禹提醒到，有些中介公司，常常在二手房市場里損害賣房人的利益。二手房交易流程進行到議價過程的時候，中介公司找到客戶后會同賣方議價。如賣方接受購買條件，則從中介處簽收定金。但很多資質不好的中介公司會要求保管該定金，賣方對此要慎重。房子賣了，定金轉為傭金倒也算了，就怕買方毀約，賣方還沒收定金時，中介公司卻要求分賣方一杯羹。

簽購房合同，要逐字逐句地讀

有些中介為了吸引更多買家，將自己的中介服務費報得很低，一般市場價在2%-3%之間，而那些中介公司報給買家的中介費是1%-1.5%。“雖然服務費由買家買單，但賣家一定要當心，這樣的中介公司為了降低成本，減少了很多必要的手續。”小禹解釋說。房屋核驗時，為了能促成買賣達成交易，中介人員沒有將房屋的物理狀況和權利狀況如實告知買方，或者沒有在合同中寫下來，使得買賣雙方在議價后，因為買家未能如實發現房屋狀況而與賣家造成矛盾糾紛;有時賣家房子處于抵押狀態，中介公司故意隱瞞買家，最后造成賣家與買家相互矛盾;還有的中介人員責任心不強，交易流程沒有與房款支付掛鉤，沒法保證賣家在房屋過戶前拿到房款。

房產中介的問題與從業者的辛酸

前文提及房產中介存在的一些問題，其實與房產中介打過交道的人心里都明白，房產中介公司的最終目的是盡快促成買賣雙方交易，及早把中介費賺到手。當然這也沒什么，畢竟公司都是要賺錢的。但中介公司在收中介費方面確實存在一些不合理的問題，這些問題直接導致房產中介的服務不能保證應有的質量。筆者把它總結為：簽合同前是上帝式的服務;簽合同到過戶前是一般服務;過戶后是求爺爺告奶奶的服務。相信很多與中介打過交道的人都有體會，在剛開始看房子的時候，這些房屋中介經紀人就像你虔誠的信徒一樣，那個熱情勁兒，隨時聽從你看房的召喚，隔三岔五打電話問候，甚至看房進門前，鞋套都幫你穿;等到簽了合同，交了中介費后，服務態度變成了一種平等對話式的;再待到房子過了戶，你再咨詢個事，就經常找不到人了。

事實上，筆者和許多買過二手房的朋友交流過這個問題，或多或少都有存在。其中一位朋友道出他的故事最甚。他在過了戶后想咨詢一下銀行到底什么時候能夠發放尾款。因為他簽的合同，賣方在收到尾款后才會交付房子。但他當天給他的房產中介經紀人打了七八個電話，對方都無應答，而且這七八個電話是在一天的各個時段打的。“我當時就是怕他忙，沒時間回電話，才隔一段時間再打一個。結果不僅石沉大海，第二天打還是不接也不回電話。”朋友滿臉是氣地說。最后他想了一個辦法，他從房產中介公司的官網查到總機和個人分機號碼，把電話撥過去，對方馬上就接了，而且那口吻、那語氣，完全回到了為上帝服務的狀態。

“小吳最近掙錢了吧，業務忙得很啊，連老客戶都不管了。”朋友把窩在心里的氣化作冷嘲熱諷。小吳趕緊解釋，先說前兩天忙著公司內部考試，又說知道電話是誰打的，所以馬上接了。朋友心里說，你別裝了，我從你們公司的電話線路撥過來你才接的，你肯定把我當成要看房的新客戶了。

很多買房人之所以碰到這樣的問題，原因很簡單——房產中介公司通常在買賣雙方簽署合同后收取中介費，但房產中介經紀人并不會在收了中介費后服務態度打太多折扣。因為經紀人通常在房子過戶后才能拿到屬于自己的那份提成。但在經紀人拿到自己的錢后，服務態度就真的因人而異，視其職業操守而定了。所以政府有關部門真的應該對房產中介行業作進一步規范，至少中介費應該在房子過戶后，而不是僅簽了合同交付比較合理。

當然，房產中介經紀人也有他們的不易，這是一碗青春飯，成家有孩子的人是干不了的。房產中介經紀人小禹告訴筆者，這份工作的辛酸只有他們行業內的人最明白。工作這兩年時間里，按時吃飯的次數屈指可數，更多時間都是在找房源、賣房子。讓小禹記憶猶新的是2016年夏天，他和一個同事幫買賣雙方談攏價格，從下午5點一直談到夜里1點，中途給買賣雙方買了晚飯，自己卻因為要趕著改合同而顧不上吃飯。還有一次，一位客戶帶著家人，早上7點鐘就來到要買房子的住處看房，小禹為了滿足客戶要求，6點半左右就到麥當勞買了5份早餐，不到7點鐘就到了與客戶約定的地方，最后買賣雙方談到下午4點鐘才最終把合同簽了。那天，小禹也只是吃了一份麥當勞。“干中介的很多人不到30歲就得了胃病，”小禹說道，“別看我們天天跟房子打交道，可能在北京買得起房子的人卻很少。幾年下來，多數人積攢下掙的錢都是回老家蓋房、買房。”

（編輯·韓旭）