北京樓市調(diào)控效果追蹤

魯暢++孔祥鑫

“這輪調(diào)控不得了，這兩個(gè)月只賣出一套房，現(xiàn)在大部分時(shí)間在店里坐著”

自“317”新政出臺(tái)到近日嚴(yán)禁擅自將產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目改為居住，北京兩個(gè)月內(nèi)密集出臺(tái)10余項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策。本刊記者日前走訪發(fā)現(xiàn)，隨著調(diào)控不斷加碼，政策積累效應(yīng)正在顯現(xiàn)：一些區(qū)域二手房?jī)r(jià)格開始松動(dòng)，全市整體交易量明顯下跌，購(gòu)房者預(yù)期逐漸調(diào)整，一些中介機(jī)構(gòu)受到政策影響甚至關(guān)停了部分門店。

二手房成交量16個(gè)月來(lái)首次明顯下降

“門可羅雀”。位于北京南二環(huán)外的一家房地產(chǎn)中介門店前，中介小孫用這四個(gè)字形容現(xiàn)在的行情。兩個(gè)月以前，小孫每天從早9點(diǎn)干到晚10點(diǎn)，馬不停蹄地帶著客戶看房、簽約、跑手續(xù)，一天要接打近50個(gè)電話，給電瓶車充兩次電。“這輪調(diào)控不得了，這兩個(gè)月只賣出一套房，現(xiàn)在大部分時(shí)間在店里坐著。”小孫說(shuō)。

鏈家地產(chǎn)提供的一組數(shù)據(jù)可以反映出當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀：2017年4月，北京市二手房成交均價(jià)環(huán)比下跌2.05%，是自2015年11月以來(lái)的首次明顯下跌。4月份，鏈家成交共計(jì)3145套，不及3月成交量的四分之一。

與此同時(shí)，交易價(jià)格也出現(xiàn)不同程度的松動(dòng)。偉業(yè)我愛(ài)我家數(shù)據(jù)顯示，4月份北京全市二手住宅的掛牌均價(jià)為每平方米63741元，環(huán)比3月下降6%。從各區(qū)掛牌價(jià)的環(huán)比漲跌幅來(lái)看，4月北京絕大部分區(qū)的二手房掛牌均價(jià)都在下跌，回落幅度最大的三個(gè)區(qū)域分別為：平谷、延慶和順義，跌幅分別為10.81%、8.08%和7.75%。

“最近周邊的房子都便宜了一些，可選擇性大了不少。”在南三環(huán)劉家窯橋附近一家中介工作的李鑫告訴本刊記者，本輪調(diào)控過(guò)后，周邊中介的中介費(fèi)也可以根據(jù)情況打折，這在房?jī)r(jià)飛漲階段幾乎是不可能的。

樓市變化對(duì)中介機(jī)構(gòu)沖擊巨大，一些中介已經(jīng)陸續(xù)開始關(guān)閉門店來(lái)優(yōu)化資源配置。本刊記者在二手房交易較為熱門的朝陽(yáng)北苑區(qū)域走訪發(fā)現(xiàn)，原有的10家鏈家門店已整合至5家左右；在朝陽(yáng)區(qū)東五環(huán)外的商住兩用項(xiàng)目北京像素小區(qū)外，沿街的幾家中介機(jī)構(gòu)都已大門緊鎖，一些門店貼出了暫停營(yíng)業(yè)的告示。

買家不急于出手，一些業(yè)主“抱團(tuán)”硬扛

受訪者指出，2016年“930”新政之后，北京二手住宅網(wǎng)簽量就開始逐步回落，并連續(xù)下滑，雖然2017年3月一度暴漲翻番，但在及時(shí)調(diào)控之下，市場(chǎng)還是重新回到了下降通道。

本刊記者采訪發(fā)現(xiàn)，受到“317”新政、“多校劃片”、貸款利率上浮等因素影響，很多購(gòu)房者進(jìn)入觀望期，并不著急出手。而一些大型小區(qū)的賣家則開始“抱團(tuán)”硬扛，組織微信群互相轉(zhuǎn)告不要降低掛牌價(jià)，在一定區(qū)域內(nèi)形成了“多空對(duì)峙”。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，2017年4月，北京二手房帶看量為19.6萬(wàn)次，環(huán)比下降超過(guò)40%。一名中介人員告訴本刊記者，隨著客戶的觀望情緒加劇，帶看成交比也下降了兩倍多，平均下來(lái)帶看100次成交還不到兩單。

“買房子就是為了住，不是倒來(lái)倒去，家里人還是建議‘一步到位買個(gè)三居室。”2017年剛從大學(xué)畢業(yè)的齊宏關(guān)注二手房市場(chǎng)許久，他發(fā)現(xiàn)自己在調(diào)控前后關(guān)注的房源都有了一定的議價(jià)空間，“差不多到我的心理價(jià)位時(shí)再咨詢，目前房源數(shù)量也開始逐漸增多。”

然而，一些賣房的業(yè)主卻不愿接受調(diào)控政策影響下的“幾十萬(wàn)元損失”。家住奧體附近一大型小區(qū)的業(yè)主張媛告訴記者，為了不給中介開降價(jià)的口子，她與本小區(qū)十幾名業(yè)主一起組建了一個(gè)微信群，告知大家不要降價(jià)，“堅(jiān)挺應(yīng)對(duì)”。“上個(gè)月一個(gè)業(yè)主換房著急用錢，降價(jià)三十萬(wàn)元把房賣了，被數(shù)落半天，我們其余的賣家得繃住。”張媛說(shuō)。

不過(guò)，少數(shù)業(yè)主“抱團(tuán)取暖”并未改變當(dāng)前有價(jià)無(wú)市的局面。偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院透露，2017年4月，通過(guò)北京我愛(ài)我家登記的新增買賣房源登記量環(huán)比3月增加27.2%，新增買賣客戶登記量環(huán)比3月減少32.6%。數(shù)據(jù)表明，目前愿意出售房屋的賣家明顯增多，而咨詢購(gòu)房事宜、有意購(gòu)買二手房的客戶明顯減少。

政策“組合拳”改變了曾經(jīng)的炒房者扎堆

一些受訪者認(rèn)為，當(dāng)下的買賣雙方還在博弈過(guò)程中，除個(gè)別置換客戶急售降價(jià)外，大部分價(jià)格處于平穩(wěn)狀態(tài)。市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)主要體現(xiàn)了前期高報(bào)價(jià)回歸正常，市場(chǎng)也從過(guò)去的完全賣方市場(chǎng)回歸到現(xiàn)在的逐漸出現(xiàn)買方市場(chǎng)跡象。

本刊記者了解到，在抑制炒房、去杠桿的同時(shí)，增強(qiáng)土地市場(chǎng)供應(yīng)力度也成為本輪北京樓市調(diào)控的主要特色。北京在3月迎來(lái)了土地供應(yīng)高峰，又在4月迎來(lái)了土地成交高峰。統(tǒng)計(jì)顯示，2017年4月，北京全市共成交土地20宗，較3月多出12宗。其中，涉及居住類用地成交11宗，較3月多出9宗，這一成交量是2015年12月以來(lái)的單月最高值。

“北京用一系列收緊信貸、提高限購(gòu)門檻的新政新規(guī)，從限制炒房、去杠桿方面收緊了對(duì)樓市的調(diào)控，而加大土地供應(yīng)則是與之配套的、從供給方面出發(fā)的調(diào)控。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，3月下旬連推8宗自住房用地，并迅速在4月完成交易，實(shí)際上就是要充分發(fā)揮“自住型商品房”這一平抑北京房?jī)r(jià)特殊工具作用，為樓市高熱降溫，為房?jī)r(jià)上漲剎車。

此外，業(yè)內(nèi)人士表示，預(yù)計(jì)后期市場(chǎng)將出現(xiàn)進(jìn)一步降溫、價(jià)格逐步松動(dòng)，“從限制商住房，到過(guò)道學(xué)區(qū)房不能作為入學(xué)條件，再到央行營(yíng)業(yè)管理部等部門聯(lián)合打擊‘假離婚買房，政策‘組合拳改變了曾經(jīng)炒房者扎堆，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況。未來(lái)，隨著購(gòu)租并舉制度逐步健全，樓市預(yù)期將更加穩(wěn)定。”