買賣農(nóng)房需經(jīng)村委會(huì)同意嗎

陳某與吳某系河南省正陽(yáng)縣某村農(nóng)民。吳某在縣城購(gòu)買了一套商品房，打算將老家農(nóng)村一棟三層樓房賣掉。同村村民陳某看中了吳某的樓房，雙方簽訂了一份《房屋買賣協(xié)議書(shū)》，約定吳某將房屋以35萬(wàn)元的價(jià)格賣給陳某，陳某先付定金5萬(wàn)元和購(gòu)房款15萬(wàn)元，所欠15萬(wàn)元于次年年底還清。后陳某發(fā)現(xiàn)吳某的房屋沒(méi)有土地證和房產(chǎn)證，便不再支付購(gòu)房款，并通過(guò)村干部向吳某索要定金和房款，但吳某不同意。陳某遂以吳某故意隱瞞事實(shí)，且房屋買賣未經(jīng)村委會(huì)同意為由向法院提起訴訟。

經(jīng)法院審理認(rèn)為，原告陳某與被告吳某簽訂的《房屋買賣協(xié)議書(shū)》，雖是雙方真實(shí)意思表示，但沒(méi)有經(jīng)過(guò)原、被告雙方所在村委會(huì)同意，雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議書(shū)》因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，是無(wú)效的。現(xiàn)原告陳某明確表明不再履行合同，其請(qǐng)求確認(rèn)《房屋買賣協(xié)議書(shū)》無(wú)效，符合有關(guān)法律規(guī)定，依法應(yīng)予支持。被告收取原告購(gòu)房款15萬(wàn)元及定金5萬(wàn)元，應(yīng)予返還。吳某主張要求陳某賠償違約金5萬(wàn)元，依據(jù)不足，依法不予支持。

點(diǎn)評(píng)：同村村民進(jìn)行農(nóng)村房屋買賣，為什么一定要經(jīng)村委會(huì)同意呢？這是因?yàn)槲覈?guó)農(nóng)村宅基地所有權(quán)屬于村集體，是由村集體按照法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。村民建造房屋后，房屋所有權(quán)屬于宅基地使用權(quán)人，但宅基地所有權(quán)仍然屬于村集體。由于房屋買賣必然涉及宅基地的買賣，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，也就必然與集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益發(fā)生關(guān)系，因此有必要征詢村委會(huì)的同意。同時(shí)，《土地管理法》第62條第4款規(guī)定：農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。因此，買賣行為經(jīng)村委會(huì)同意及備案，也是出于防止村民重復(fù)申請(qǐng)宅基地的目的。